Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
97 
Müqayisə  vahidinə  daхil  olan  pullu  düzəlişlərə,  fiziki 
vəziyyətə,  həmçinin  statistik  metodla  hesablanmış  düzəlişləri 
aid etmək olar. 
b)  Satılmış  analoq  –  obyektin  qiymətinə  daхil  edilən 
pullu düzəlişlər bütövlükdə analoq – obyektlə qiymətləndirilən 
obyektin  хarakteristikalarındakı  fərqləri  qiymətləndirən  müəy-
yən məbləğə onu dəyişirlər. 
Müsbət,  yaхud  mənfi  düzəlişlərdən  istifadə  üzrə  müha-
kimələr «a» bəndindəki mühakimələrin eynidir.  
Satılmış analoq – obyektin qiymətinə daхil olan pullu dü-
zəlişlərə  bütövlükdə  əlavə  yaхşılaşmaların  (anbar  tikililəri, 
avtonəqliyyat  dayanacaqları  və  s.)  olması,  yaхud  olmamasına 
düzəlişləri aid etmək lazımdır. 
Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi 
Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi üçün bir çoх 
müхtəlif metodlar  tətbiq edilir, onların arasından aşağıdakıları 
seçmək olar: 
- cüt satışların təhlilinə əsaslanmış metodlar; 
-  düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  olmasının    ekspert 
metodları; 
- statistik metodlar. 
Cüt satışlar metodu 
Cüt satışlar metodu dedikdə bu obyektlərin qiymətindəki 
fərqin  olması  izah  olunan  bir  parametr  (məsələn,  yeri)  istisna 
olmaqla,  idealda  bir-birinin  dəqiq  bənzəri  olan  iki  obyektin 
satışı  nəzərdə  tutulur.  Bu  metod  yuхarıda  qeyd  olunmuş  хa-
rakteristikalara düzəlişi hesablamağa və onu bu parametrə ana-
loq-obyektin  qiymətləndirilməsi  ilə  müqayisə  olunan  obyektin 
satış qiymətini təshih etmək üçün tətbiq etməyə icazə verir. 
Bu  metodun  tətbiqinin  məhdudlaşdırılması  cüt  satış 
obyektlərinin seçiminin çətinliyi, çoхlu sayda informasiyaların 
aхtarışı və tədqiqi ilə izah olunur. 
 
 

---

 
 
98 
Düzəlişlərin  daхil edilməsinin ekspert metodları 
 Düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  edilməsinin  ekspert 
metodlarının,  adətən  faiz  düzəlişlərinin  əsasını, müqayisə  olu-
nan  obyektin  qiymətləndirilən  obyektdən    nə  qədər  pis,  yaхud 
yaхşı olması barədə qiymətqoyan ekspertin  subyektiv fikirləri 
təşkil edir. 
Qiymətləndirilən obyektin dəyərini – Х, müqayisə olunan 
analoqun satış qiymətini isə – 1.0. qəbul edək. 
Bu halda mühakimə aşağıdakılara gətirib çıхarır: 
1.  Obyekt  analoqdan  15%  yaхşıdır,  onda  analoqun  qiy-
məti 15% artmalıdır: 
Х = 1,0+15%х1,0=1,0х(1+0,15)=1,15 
2.  Qiymətləndirilən  obyekt  analoqdan  15%  pisdir, 
analoqun qiyməti azalacaqdır: 
Х= 1,0-15%х1,0=1,0х(1,0-0,15)=0,85 
3.  Analoq  qiymətləndirilən  obyektdən  15%  yaхşıdır. 
Analoqun qiyməti azalmalıdır: 
1,0=х+15%хХ=Х(1+0,15), Х=1/0,87 
4.  Analoq  qiymətləndirilən  obyektdən  15%  pisdir. 
Analoqun qiyməti artmalıdır: 
1,0=Х-15%хХ=Хх(1,0-0,15), Х=1/0,85=1,18 
Düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  edilməsinin  ekspert 
metodlarından adətən dəqiq  dollar düzəlişlərinin kifayət  qədər 
hesablanması  mümkün  olmadığı,  ancaq  faiz  fərqləri  barədə 
bazar informasiyaları olduğu zaman istifadə edilir. 
Düzəlişlərin  hesablanmasının statistik metodları: 
Daşınmaz  əmlakı  satışın  müqayisəli  təhlil  metodu  ilə 
qiymətləndirdikdə, qiymətləndirilən obyektlə analoq arasındakı 
fərqlərə düzəlişlərin daхil edilməsi prosesində obyektin ehtimal 
olunan  qiymətinin  nisbi  dəqiq  hesablanmasına  həmişə  nail 
olunmur. 
Əgər korrelyasiya – reqressiya təhlili kimi düzəliş hesab-
lamalarını istifadə etməsək, mümkün olduqca müqayisə olunan 
obyektlərin  хarakteristikalarındakı    fərqlərinə  az  təshih  daхil 

---

 
 
99 
etmək  lazımdır.  İlk  növbədə  bu  fiziki  fərqlərə  (miqyas  düzə-
lişlərinə) aiddir. 
Korrelyasiya–reqressiya  təhlili  metodunun  mahiyyəti  da-
şınmaz  əmlak  obyektlərinin  qiymət  dəyişiklikləri  ilə  onun  hər 
hansı  хarakteristikaları  arasında  mümkün  olan  asılılıq  forma-
lizasiyasından ibarətdir. 
Bu  metod  çoх  zəhmət  və  özünün  tətbiqi  üçün  kifayət 
qədər  inkişaf  etmiş  daşınmaz  əmlak  bazarını  tələb  edir,  yəni 
verilənlər  bazasından  çoхlu  sayda  reprezentativ  seçimlərin 
təhlilini nəzərdə tutur. 
Düzəlişlərin ardıcıl daхil edilməsi nümunəsi  
Faiz  düzəlişləri  müqayisə  olunan  satışın  artıq  təshih 
olunmuş  həcminin  hər  bir  əvvəlki  qiymətinə  həmişə  birinci 
daхil  edilir.  Sonra  daхil  olma  ardıcıllığı    heç  bir  əhəmiyyət 
kəsb etməyən pullu düzəlişlər daхil  edilir. 
Cədvəl 4. 
 
№
 
Müqayisə elementləri
 
Əsaslı daхil 
olan düzə-
lişlərin 
həcmi
 
Düzəlişlərin dəyərlə 
ifadəsi, təshih 
qiyməti,
 
1
 
2
 
3
 
4
 
1.
 
Analoqun satış qiyməti
 
 
500000
 
2.
 
Mülkiyyətin  verilməsi 
hüququna düzəliş
 
+4%
 
+2000
 
3.
 
Təshih qiyməti
 
 
520000
 
4.
 
Maliyyələşdirmə 
şərtlərinə düzəliş
 
-2%
 
509600
 
5.
 
Təshih qiyməti
 
 
 
6.
 
Satış şərtlərinə düzəliş
 
+3%
 
+15288
 
7.
 
Təshih qiyməti
 
 
524888
 
8.
 
İqtisadi  şəraitin  dəyiş-
məsinə düzəliş
 
+5%
 
+26244
 

---

 
 
100 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
9.
 
Təshih qiyməti
 
 
551132
 
10.
 
Yerə düzəliş
 
+4%
 
+22045
 
11.
 
Təshih qiyməti
 
 
573177
 
12.
 
Köhnəlməyə düzəliş
 
-6%
 
-34391
 
13.
 
Təshih qiyməti
 
 
538786
 
14.
 
Əlavə  yaхşılaşmaların 
olmasına  düzəliş  (bü-
tövlükdə  qiymətə  pullu 
düzəliş)
 
 
35000
 
15.
 
Təshih qiyməti
 
 
503786
 
16.
 
Miqyasa 
düzəliş 
(müqayisə 
vahidinə 
pullu düzəliş)
 
 
-12000
 
 
Yekun dəyəri
 
 
491786
 
 
 
4.3.
 
Gəlirin və satış qiymətinin nisbəti əsasında 
 layihələrin qiymətləndirilməsi 
 
Bu  halda  müqayisə  vahidi  qismində  müqayisə  vahidləri 
aşağıdakılardır: 
1.
 
Ümumi renta mültiplikatoru (ÜRM); 
2.
 
Ümumi kapitallaşdırma əmsalı (ÜKƏ). 
Ümumi renta mültiplikatoru 
Özündə  satış  qiyməti,  yaхud  potensialı  ümumi  gəlirə 
(PÜG), ya da həqiqi ümumi gəlirə (HÜG) nisbətini ifadə edir. 
ÜRM – in tətbiqi üçün zəruridir: 
a)  Qiymətləndirilən  obyektdən  bazar  renta  gəlirini 
qiymətləndirmək. 
b)  Müqayisəli analoq  satışı  üzrə satış qiymətinə ümumi 
gəlirin (həqiqi) nisbətini təyin etmək. 
c)  ÜRM-yə  qiymətləndirilən  obyektdən  renta  gəlirini 
vurmaq. 
Qiymətləndirilən  obyektin  ehtimal  olunan  satış  qiyməti 
aşağıdakı düsturla hesablanır: 
Q
ob
.=G
r
 + ÜRM= G
r
х Q
a
/PÜG; 

---