O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov
Yüklə 5,91 Mb. Pdf görüntüsü
|
| Baholash usullari.
Tashqi eskirishni baholash uchun quyidagi usullar qo‗llanishi mumkin: Ijara to„lovida kapitallashtirish yo„qotishlar usuli – ikki obyektning ijara to‗lovidan olinadigan daromadlarni qiyoslash. Bunda obyektlarning bittasi salbiy ta‘sir ostida bo‗lishi lozim. Mazkur usulni ishlatishda dastlab ko‗chmas mulk uchun yo‗qotishlar miqdori aniqlanadi keyin undan binoga to‗g‗ri kelayotgan yo‗qotishlar ulushi ajratiladi. Bu yerda binolar uchun kapitallashtirish me‘yorlaridan kelib chiqib yo‗qotishlar kapitallashadi; Juft sotish usuli qiyoslash uchun yetarlicha sotilgan ko‗chmas mulk mavjudligini talab qiladi. Mazkur ko‗chmas mulk baholanayotgan obyektdan joylashgan joyi va muhiti jihatidan farqlanishi kerak. Ikki qiyoslanayotgan obyektlarning qiymatidagi farqlik (ulardan biri tashqi ta‘sir ostida eskirish alomatlariga ega) baholanayotgan obyektning tashqi eskirish miqdori haqida xulosa chiqarish imkonini beradi. Sotishni qiyoslash usuli baholanayotgan bino tiklashining to‗liq qiymatini bozorda sotilayotgan analoglar baholari bilan qiyoslash yo‗li yordamida yig‗ilgan eskirish miqdorini aniqlashdan iborat. Samarali yosh usuli baholanayotgan obyekt qurilmasi ekspertizasiga va samarali yosh (EV) iqtisodiy hayot muddatiga nisbati (SEJ) yig‗ilgan eskirish (I) qayta tiklashning to‗liq qiymatiga (PSV) nisbati kabi bo‗ladi degan gipotezaga asoslanadi: I = (EV/SEJ)*PSV. 94 Samarali yosh – bu qiymatga, baholash sanasiga ta‘sir etuvchi omillar, shuningdek, jismoniy holati va dizayinidan kelib chiqib baholovchi baholaydigan binoning hayot dovomiyligidir. Iqtisodiy hayotning muddati – bino hayotining davridir. Bu davrda takomillashtirish ishlari takomillashtirishga ketgan xarajatlardan oshiq bo‗lgan qiymatni obyektga olib keladi. Bu yerda eskirishni bartaraf etish holati haqida gap boradi. Jami yig‗ilgan eskirish aniqlangandan so‗ng baholovchi ko‗chmas mulkning yakuniy qiymatini olish uchun yer uchastkasining qiymatiga obyektning tiklash qiymatidagi farqini qo‗shadi. Yer uchastkalarini baholashda ishlatilayotgan asosiy usullarning qisqacha bayonini keltiramiz: 1. Yer rentasining kapitallashtirish usuli; 2. Ko‗chirish usuli; 3. Rivojlantirish usuli (o‗zlashtirish, taxmin qilanadigan qo‗llash); 4. Yer uchun qoldiq texnikasi; 5. Sotuvlarni bevosita qiyoslash tahlili usuli; 6. Taqsimlash usuli; 7. Ajratib ko‗rsatish usuli. Yer rentasining kapitallashtirish usuli yordamida yer uchastkasi qiymatini aniqlash ijara to‗lovlari hisobiga olingan daromadlarining kapitallashtirishdan iborat. Mamlakatimizda xususiy yerlarni ijaraga berish tajribasi yetarli darajada rivojlanmaganligi sababli ijaraga asosan davlat va munitsipallarga tegishli yer uchastkalari beriladi. Bunday holatda ijara to‗lovlari yerning normativ narxlari bilan belgilangan. Bu holatda yer bahosi uning bozor narxidan farqlanadi. Shuning uchun amalda yer rentasini kapitallashtirish usulini qo‗llash xolisona natijalar bermaydi. Ko„chirish usuli yer uchastkalarining qiymati va unda tiklangan takomillashtirilgan obyekt o‗rtasidagi nisbatni aniqlashdan iborat. Qurilishi bor uchastkaning umumiy qiymati baholanadi. Undan bino va inshootlarning qiymati olinadi va natijada yer uchastkasining qiymati hosil bo‗ladi. Ko‗chirish usuli qiyoslash uchun bo‗sh yer uchastkalarini sotilishi yetarli bo‗lmaganda qo‗llanilishi maqsadga muvofiqdir. 95 Rivojlanish (egallash) usuli qiyoslanayotgan sotuvlarda analoglari mavjud bo‗lmagan yer uchastkalarini eng yaxshi ishlatish variantini investitsion tahlil qilishning soddalashgan modelidir . Odatda bular yirik nostandart yer maydonlari bo‗lib, ularni oqilona rivojlantirish masalasi yechilishi lozim. Bunday holatlar Rossiyaning baholash amaliyotida tez- tez uchrab turadi. Yer uchun qoldiq texnikasi – bu universal baholash usulidir. Bo‗sh uchastkalarni qiyoslanishi haqida ma‘lumotlar yo‗qligida va obyektning daromadliligi haqida ma‘lumot boʻlganda bu usul o‗z samarasini beradi. Bunday holatda xarajatli yondashuv yordamida olib borilgan yaxshilanish qiymati baholanadi va kapitallashtirish koeffitsiyenti yordamida bino uchun unga tegishli operatsion daromadning bir qismi belgilanadi. Butun shaxsiy mulkning sof operatsion daromadining qolgan qismi yerning kapiatallashtirish koeffitsiyenti yordamida uning qiymatiga aylantiriladi. Yuqorida keltirilgan barcha usullar orasida jahon amaliyotida eng ishonchli usul deb sotuvlarni bevosita qiyosiy tahlil usuli tan olingan. Sotuvlarni qiyosiy tahlil usulining hisobi o‗xshash yer uchastkalarini sotdi-oldi haqidagi amaldagi bitimlarini tahlil qilishdan, ularni baholanayotgan analoglari bilan qiyoslash va qiyoslanayotgan uchastka bilan baholanayotgan uchastkalar orasida mavjud farqlar uchun tegishli o‗zgartirishlarni kiritishdan iborat. Natijada oldin har bir qiyoslanayotgan uchastkaning sotuv narxi belgilanadi. Keyin baholanayotgan yer uchastkasining o‗rtacha olingan qiymati aniqlanadi. Yüklə 5,91 Mb. Dostları ilə paylaş:
|