1 QİYMƏTLƏNDİRM

323 

 

və  təklif  olunan  xidmətlərin  səviyyəsindən  birbaşa  asılıdır.  Şərti-dəyişən 

xərclərin  tərkibi  və  nisbətləri  daşınmaz  əmlakın  növündən  asılı  olaraq 

fərqlənsə  də,  onların  bölgüsünü  aşağıdakı  qruplar  üzrə  aparmaq  olar: 

idarəetmə  xərcləri;  kommunal  xidmətləri  xərcləri;  ərazinin  təmizlənməsi  və 

abadlaşdırılması  xərcləri;  cari  təmir  xərcləri;  xidmət  heyətinin  əmək  haqqı; 

mühafizə xərcləri; icarə müqavilələrinin bağlanması üzrə xərclər; sair xərclər. 

darəetmə  xərcləri  -  daşınmaz  əmlakın  sahibkarın  özü  yaxud  peşəkar 

menecer  tərəfindən  idarə  edilməsindən  asılı  olmayaraq  həmişə  mövcuddur. 

Bu  xərclərin  məbləği  adətən  həqiqi  ümumi  gəlirə  nisbətən  (bu  nisbət 

daşınmaz  əmlakın  tipindən  asılıdır)  faizlə  müəyyənləşdirilir.  Bu  xərclərə 

ofislərin  saxlanılması,  poçt,  telefon,  internet  xidmətlərinə,  hüquq  və 

mühasibat  məsələləri  üzrə  məsləhət  xidmətlərinə,  reklam  ödənişləri  və  sair 

daxildir. 

Kommunal xidmətləri xərclərinin məbləği əvvəlki illərdə yaxud anoloji 

obyektlərdə  istehlak  olunan  qazın,  suyun,  istilik  enerjisinin,  kanalizasiya 

xidmətlərinin  həcmi  əsasında  müəyyənləşdirilir.  Bunlar  barədə  məlumatlar 

olmadıqda, istehlak həcmləri normativlər üzrə hesablanır. 

Ə

razinin  təmizlənməsi  və  abadlaşdırılması  xərcləri  -  məişət 

tullantılarının  daşınması,  avtomobil  dayanacaqlarının,  həyətlərin,  bağların 

saxlanılması üçündür. 

Cari  təmir  və  istismar  xərcləri  -  materialların  alınmasına  və  binanın 

təmir olunmasına görə tikinti-təmir təşkilatlarına ödəmələrdir. 

Mühafizə  xərcləri  -  yerli  şəraitdən  və  mühafizə  olunan  obyektin 

ölçülərindən  asılıdır.  Bunlara  buraxılış  rejiminin,  patrul  xidmətinin  təşkili, 

mühafizə avadanlığı və sistemlərinin istismarı üzrə xərclər aid olunur. 

carə müqavilələrinin bağlanması üzrə xərclərə - icarəçilərin tapılması 

üçün  agentlərə  ödənilən  mükafatlar,  icarə  müqavilələrinin  tərtibi,  təsdiqi  və 

sair əməliyyatlar üzrə ödənişlər daxildir. Xalis əməliyyat gəliri hesablanarkən, 

icarənin  rəsmiləşdirilməsi  xərcləri  ödənişlərin  yerinə  yetirildiyi  ildə  nəzərə 

alına yaxud icarə dövrü üzrə bölüşdürülə bilər. 

Sair  xərclərə  -  sanitariya-profilaktika  tədbirlərinin  keçirilməsi  kimi 

xüsusi işlərə çəkilən xərclər aiddir. 

Ə

vəzolunma  xərclərinə  binanın  tez  xarab  olan  hissələrinin,  məsələn, 

damın və döşəmənin örtüyünün, sanitar-texniki və elektrik cihazlarının və s. 

vaxtaşırı dəyişdirilməsi üzrə xərclər aiddir. 

Daşınmaz  əmlakın  idarə  olunmasının  bazar  standartlarına  əsasən,  tez 

xarab  olan  hissələrin  əvəz  olunması  üçün  vəsaitlər  onların  istismar  müddəti 

ə

rzində  gəlirdən  ayırmalar  hesabına  toplanmalıdır  (hərçənd,  sahibkarların 

ə

ksəriyyəti  bunu  etmir).  Qiymətləndirici  bu  vəsaitlərin  məbləğini  tez  xarab 

olan hissələrin dəyəri, istismar müddəti nəzərə alınmaqla hesablamalıdır.  

Daşınmaz  əmlak  borc  vəsaitləri  cəlb  edilməklə  alındığı  (yaradıldığı) 

hallarda qiymətləndirici öz hesablamalarında vergilər ödənılənədək pul axını 

(BTCF - before-tax cash flow) səviyyəsindən istifadə edir. Vergilər ödənilənə-

dək pul axınları – xalis əməliyyat gəlirinin borclara xidmət göstərilməsi üzrə 

---