1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
317 Mövzu 11. Zamana ğörə pul axınlarının qiymətləndirilməsi
mahiyyəti 11.2. Pul gəlirləri axınlarının növləri 11.3. Pul axınlarının hesablanması üçün mürəkkəb faizin standart funksiyaları 11.1. Əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşmanın mahiyyəti Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədlərinə istifadə olunan, sahibinə pul gəlirləri axını təmin edən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün tətbiq oluna bilər. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bu mövqedən yanaşma vasitəsilə ondan gələcəkdə əldə olunması gözlənilən faydaların miqdarı və dəyəri, keyfiyyəti və müddəti, habelə müvafiq tip daşınmaz əmlak obyektləri üçün səciyyəvi olan risklər müəyyənləşdirilərək, bu faydalar nəticəsində gələcəkdə əldə olunacaq pul gəlirləri onların cari dəyərinə çevirlir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma iki halda: bazar dəyəri və investisiya dəyəri hesablandıqda tətbiq olunur. Bu yanaşmanın nəzəri əsasını daşınmaz əmlakın alqı-satqısı prosesində potensial alıcının (investorun) gələcəkdə bu əmlakdan əldə edə biləcəyi gəlirlərin cari dəyərindən yuxarı qiymətlə, satıcının isə bundan aşağı qiymətlə razılaşmayacağı barədə ehtimal təşkil edir. Alıcı ilə satıcı arasında aparılan müzakirələr gələcək gəlirlərin cari dəyərinə yaxın olan, onların qarşılıqlı maraqlarını maksimum dərəcə əks etdirən bazar qiyməti barədə razılaşma ilə nəticələnir. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın investisiya məqsədləri üçün məhz bu cür yanaşma əsasında qiymətləndirilməsi daha münasibdir. Çünki, daşınmaz əmlakın alınmasına vəsait qoyan hər bir investor ona binalardan, qurğulardan, maşın və avadanlıqdan, torpaqdan ibarət obyekt kimi deyil, qoyulan vəsaitlərin sonradan geri qaytarılmasını, mənfəət əldə olunmasını, maddi rifahının yüksəlməsini təmin edən gələcək pul gəlirləri axını mənbəsi kimi yanaşır. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın alıcısınıın (investorun) mülahizələrinə görə, mövcud olan bütün obyeklər yalnız bir əmtəə - pul - istehsal edirlər. Pul axınları (cash flow) - müəyyən xronoloji ardıcıllıqla yaranan pul vəsaitlərinin (ödənişlərinin) toplusudur. Bu axın iki istiqamətdə hərəkət edir: investisiya qoyuluşları (mənfi pul axınları) və pul gəlirlərinin, o cümlədən, ə
fərqlənən axın adi pul axını (ordinary cash flow), bərabər olan isə annuitet (annuity) adlanır. 318 Lakin, mənfi və müsbət pul axınlarının yaranması vaxt baxımından üst- üstə düşmür və deməli, müqayisə oluna biməzlər. Bu müddəa pulun dəyərinin dəyişməsi nəzəriyyəsinə əsaslanır. Həmin nəzəriyyəyə görə, pul xüsusi əmtəə olmaq etibarilə vaxt keçdikcə, adətən dəyərsizləşir. Bu dəyərsizləşmə bir sıra amillərin, məsələn, inflyasiyanın, pul vəsaitlərinin alternativ layihələrə yönəldiyi halda daha çox gəlir gətirməsi ehtimalının təsiri altında baş verir. Pul gəlirləri axını (cash income flow) - daşınmaz əmlakdan istifadə nəticəsində əldə olunan pul vəsaitlərinin birdəfəyə deyil, müəyyən dövr ə
Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin müasir təcrübəsində pul gəlirləri axınının iki mənbəsi nəzərdən keçirilir: - daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən daxili olan icarə haqqı; - daşınmaz əmlakdan sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədləri üçün istifadə edilməsindən daxilolmalar. Məlumdur ki, kapitallar bazarının normal fəaliyyət göstərməsi iqtisadi inkişafın ən mühüm şərtlərindən biridir. Bu bazarda müəyyən miqdarda haqq ödəmək şərtilə müvəqqəti istifadə üçün pul vəsaitləri əldə etmək, habelə müəyyən miqdarda mükafat müqabilində sərbəst olan pul vəsaitlərini başqalarının müvəqqəti istifadəsinə vermək mümkündür. Hər iki halda həm borc alan, həm də borc verən eyni – aldıqları yaxud verdikləri pul vəsaitlərindən faydalanmaq – məqsədi güdürlər. Birinci halda bu fayda borca götürülən pul vəsaitlərindən səmərəli istifadə nəticəsində əldə olunan gəlir hesabına, ikinci halda isə borca verilmiş pul vəsaitlərinə hesablanmış faizlər hesabına təmin olunmalıdır. Lakin, hər iki halda əldə olunan gəlirlər borca götürülmüş (verilmiş) pul vəsaitlərinin əsas məbləğinin geri qaytarılması ilə yanaşı, onun dəyərsizləşməsinin qarşısını almalı və riskə görə mükafat alınmasını təmin etməlidir. Dediklərimizi riyazi şəkildə aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: FV = PV x ( 1 + i ) Burada: FV – investorun gələcəkdə əldə etmək istədiyi məbləğ yaxud pul vəsaitlərinin gələcək dəyəri; PV – investorun malik olduğu pul vəsaitlərinin məbləği yaxud pul vəsaitlərinin cari dəyəri; i – pul vəsaitlərindən istifadəyə görə ödənilən haqqın məbləği yaxud faiz normasıdır. Bu düsturun formasını dəyişdirlməklə digər məsələni – gələcəkdə müəyyən məbləğdə gəlir əldə etmək istəyən şəxsin cari dövrdə investisiyalara yönəltməli olduğu pul vəsaitlərinin məbləğini – aydınlaşdırmaq mümkündür, yəni: 1 Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|