1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə106/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   102   103   104   105   106   107   108   109   ...   147

317 

 

 

Mövzu 11. Zamana ğörə pul axınlarının qiymətləndirilməsi 

 

  11.1. Əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşmanın  



mahiyyəti 

           11.2. Pul gəlirləri axınlarının növləri 

           11.3. Pul axınlarının hesablanması üçün mürəkkəb faizin standart       

funksiyaları 

  

11.1. Əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşmanın  

mahiyyəti 

 

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma 

sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədlərinə istifadə olunan, sahibinə pul gəlirləri axını 

təmin edən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün tətbiq oluna bilər. 

Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinə  bu  mövqedən  yanaşma 

vasitəsilə  ondan  gələcəkdə  əldə  olunması  gözlənilən  faydaların  miqdarı  və 

dəyəri, keyfiyyəti və müddəti, habelə müvafiq tip daşınmaz əmlak obyektləri 

üçün  səciyyəvi  olan  risklər  müəyyənləşdirilərək,  bu  faydalar  nəticəsində 

gələcəkdə əldə olunacaq pul gəlirləri onların cari dəyərinə çevirlir. 

 

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma 

iki halda: bazar dəyəri və investisiya dəyəri hesablandıqda tətbiq olunur. Bu 

yanaşmanın nəzəri əsasını daşınmaz əmlakın alqı-satqısı prosesində potensial 

alıcının  (investorun)  gələcəkdə  bu  əmlakdan  əldə  edə  biləcəyi  gəlirlərin  cari 

dəyərindən  yuxarı  qiymətlə,  satıcının  isə  bundan  aşağı  qiymətlə 

razılaşmayacağı  barədə  ehtimal  təşkil  edir.  Alıcı  ilə  satıcı  arasında  aparılan 

müzakirələr  gələcək  gəlirlərin  cari  dəyərinə  yaxın  olan,  onların  qarşılıqlı 

maraqlarını maksimum dərəcə əks etdirən bazar qiyməti barədə razılaşma ilə 

nəticələnir. 

 

Göründüyü  kimi,  daşınmaz  əmlakın  investisiya  məqsədləri  üçün  məhz 

bu  cür  yanaşma  əsasında  qiymətləndirilməsi  daha  münasibdir.  Çünki, 

daşınmaz  əmlakın  alınmasına  vəsait  qoyan  hər  bir  investor  ona  binalardan, 

qurğulardan,  maşın  və  avadanlıqdan,  torpaqdan  ibarət  obyekt  kimi  deyil, 

qoyulan  vəsaitlərin  sonradan  geri  qaytarılmasını,  mənfəət  əldə  olunmasını, 

maddi  rifahının  yüksəlməsini  təmin  edən  gələcək  pul  gəlirləri  axını  mənbəsi 

kimi  yanaşır.  Gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlakın  alıcısınıın  (investorun) 

mülahizələrinə  görə,  mövcud  olan  bütün  obyeklər  yalnız  bir  əmtəə  -  pul  - 

istehsal edirlər. 

Pul  axınları  (cash  flow)  -  müəyyən  xronoloji  ardıcıllıqla  yaranan  pul 

vəsaitlərinin (ödənişlərinin) toplusudur. Bu axın iki istiqamətdə hərəkət edir: 

investisiya  qoyuluşları  (mənfi  pul  axınları)  və  pul  gəlirlərinin,  o  cümlədən, 

ə

sas  məbləğin  daxil  olması  (müsbət  pul  axınları).  Ödənişlərinin  məbləğ



fərqlənən  axın  adi  pul  axını  (ordinary  cash  flow),  bərabər  olan  isə  annuitet 

(annuity) adlanır.  


318 

 

Lakin, mənfi və müsbət pul axınlarının yaranması vaxt baxımından üst-

üstə düşmür və deməli, müqayisə oluna biməzlər. Bu müddəa pulun dəyərinin 

dəyişməsi  nəzəriyyəsinə  əsaslanır.  Həmin  nəzəriyyəyə  görə,  pul  xüsusi  əmtəə 

olmaq etibarilə vaxt keçdikcə, adətən dəyərsizləşir. Bu dəyərsizləşmə bir sıra 

amillərin,  məsələn,  inflyasiyanın,  pul  vəsaitlərinin  alternativ  layihələrə 

yönəldiyi halda daha çox gəlir gətirməsi ehtimalının təsiri altında baş verir. 

 

Pul  gəlirləri  axını  (cash  income  flow)  -  daşınmaz  əmlakdan  istifadə 

nəticəsində  əldə  olunan  pul  vəsaitlərinin  birdəfəyə  deyil,  müəyyən  dövr 

ə

rzində mütəmadi daxilolmalar şəklində alınmasıdır. 



Gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsinin  müasir 

təcrübəsində pul gəlirləri axınının iki mənbəsi nəzərdən keçirilir: 

- daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən daxili olan icarə haqqı; 

-  daşınmaz  əmlakdan  sahibkarlıq  fəaliyyəti  məqsədləri  üçün  istifadə 

edilməsindən daxilolmalar. 

 

Məlumdur ki, kapitallar bazarının normal fəaliyyət göstərməsi iqtisadi 

inkişafın  ən  mühüm  şərtlərindən  biridir.  Bu  bazarda  müəyyən  miqdarda 

haqq ödəməşərtilə müvəqqəti istifadə üçün pul vəsaitləri əldə etmək, habelə 

əyyən  miqdarda  mükafat  müqabilində  sərbəst  olan  pul  vəsaitlərini 

başqalarının müvəqqəti istifadəsinə vermək mümkündür. Hər iki halda hə

borc  alan,  həm  də  borc  verən  eyni  –  aldıqları  yaxud  verdikləri  pul 

vəsaitlərindən faydalanmaq – məqsədi güdürlər. Birinci halda bu fayda borca 

götürülən  pul  vəsaitlərindən  səmərəli  istifadə  nəticəsində  əldə  olunan  gəlir 

hesabına,  ikinci  halda  isə  borca  verilmiş  pul  vəsaitlərinə  hesablanmış  faizlə

hesabına  təmin  olunmalıdır.  Lakin,  hər  iki  halda  əldə  olunan  gəlirlər  borca 

götürülmüş  (verilmiş)  pul  vəsaitlərinin  əsas  məbləğinin  geri  qaytarılması  ilə 

yanaşı,  onun  dəyərsizləşməsinin  qarşısını  almalı  və  riskə  görə  mükafat 

alınmasını təmin etməlidir.  

 

Dediklərimizi riyazi şəkildə aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: 

 

 

FV = PV x ( 1 + i ) 

Burada:  

FV  –  investorun  gələcəkdə  əldə  etmək  istədiyi  məbləğ  yaxud  pul  

vəsaitlərinin gələcək dəyəri; 

 

PV  –  investorun  malik  olduğu  pul  vəsaitlərinin  məbləği  yaxud  pul  

vəsaitlərinin cari dəyəri; 

 

i    –    pul  vəsaitlərindən  istifadəyə  görə  ödənilən  haqqın  məbləği  yaxud 

faiz normasıdır. 

    

Bu  düsturun  formasını  dəyişdirlməklə  digər  məsələni  –  gələcəkdə 

əyyən məbləğdə gəlir əldə etmək istəyəşəxsin cari dövrdə investisiyalara 

yönəltməli olduğu pul vəsaitlərinin məbləğini – aydınlaşdırmaq mümkündür, 

yəni:                      

1 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   102   103   104   105   106   107   108   109   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə