Microsoft Word Maqistr dissertasiya isi Fuad Memmedli doc
Yüklə 0,6 Mb. Pdf görüntüsü
|
81
Burada: PV -pul vəsaitlərinin cari dəyəri (investisiyalara yönəldilən məbləğ); C - investorun gələcəkdə alacağı pul axınları 1 : ( 1 + i ) - diskont əmsalı; i - faiz normasıdır (kapitaldan istifadəyə görə haqq). nvestisiya layihəsi obyekti qiymətləndirilərkən diskont əmsalı iki üsulla müəyyənləşdirilə bilər: - kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında; - alqı-satqı əməliyyatları barədə məlumatlar əsasında. Kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında diskont əmsalı bu bazarda uzunmüddətli risksiz vəsait qoyuluşları üzrə rentabellik səviyyəsi və qiymətləndirilən investisiya layihəsi obyektinə analoji olan obyektlərə investisiya qoyuluşlarının risk səviyyəsi göstəriciləri əsasında hesablanır. Yəni, bu üsulla diskont əmsalı R = R c + R r düsturu ilə hesablanır. Burada: R – diskont əmsalı; R c - riskdən azad olan kapitalın dəyəri (%); R r - riskə görə mükafatdır. Diskont əmsalını daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı predmeti olmuş obyektlərin satış qiymətləri, onlardan əldə olunan gəlirlər barədə toplanmış məlumatlar əsasında da müəyyənləşdirmək mümkündür. Lakin, həmin məlumatlar təyinatı, texniki-iqtisadi göstəriciləri qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka analoji olmalıdır. Diskont əmsalını bu üsulla hesablamaq üçün R = D:V düsturundan istifadə etməklə əvvəlcə təhlil olunan hər bir analoji obyekt üzrə diskont əmsalı, sonra isə onların orta kəmiyyəti hesablanır. Burada: D – nvestisiya layihəsi obyekti üzrə illik gəlir; V - nvestisiya layihəsi obyektinin satış qiymətidir. Pul axınlarının diskontlaşması (PAD) metodu gəlirlərin birbaşa kapitallaşdırılması metodu ilə müqayisədə mürəkkəb olsa da, daşınmaz əmlakı daha yüksək dəqiqliklə qiymətləndirmək, müxtəlif riyazi modellərin qurulması yolu ilə qiymətləndirmə prosesini standartlaşdırmaq imkanı yaradır. Qeyd olunmalıdır ki, investisiya layihəsi obyekti bu metodla qiymətləndirilərkən, pul gəlirlərləri axınları deyil, məhz pul axınları diskontlaşmalıdır. Çünki: pul axınları pul gəlirləri axını ilə müqayisədə daha 82
sabitdir; «pul axını» anlayışı pul vəsaitlərinin daxil olmasını və istifadəsini (məsələn kapital qoyuluşlarına, borc öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə və s.) özündə birləşdirir; pul axınları təkcə investisiya layihəsi obyekti sahibinin deyil, onun tərəf müqabillərinin fəaliyyətinin nəticələrini də əks etdirir. Pul axınlarının, o cümlədən, reversiyanın proqnozlaşdırılması üçün qiymətləndirici: əvvəlki illərdə investisiya layihəsi obyektindən əldə olunan gəlirlər və çəkilən xərclər barədə məlumatları təhlil etməli; investisiya layihəsi obyekti və orada baş verən meyllər barədə təsəvvür əldə etməli; investisiya layihəsi obyektindən əldə olunacaq gəlirlər və bunun üçün lazım olan xərclərin məbləğini proqnozlaşdırmalıdır. nvestisiya layihəsi obyekti PAD metodu ilə qiymətləndirilərkən, gəlirin aşağıdakı növləri hesablanır: potensial ümumi gəlir (PG ); həqiqi ümumi gəlir (EG ); xalis əməliyyat gəliri (NO ); vergilər ödənilənədək pul axını (BTCF); vergilər ödənildikdən sonra pul axını (ATCF) . Pul axınlarının həcmi PAD
metodundan istifadə olunmaqla proqnozlaşdırarkən, onun aşağıdakı cəhətləri nəzərə alınmalıdır: - əmlak və torpaq vergiləri əməliyyat xərclərinin tərkibinə daxil edilməli və həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır; - daşınmaz əmlakın amortizasiyası real pul ödənişi olmadığına görə, gəlirlər proqnozlaşdırılarkən nəzərə alınmamalıdır; - kapital qoyuluşları obyektdən istifadə müddətini və reversiyanın dəyərini artırdığına görə, xalis əməliyyat gəlirində nəzərə alınmalıdır; - obyektin investisiya dəyəri qiymətləndirildikdə alınmış kreditə xidmət göstərilməsi üzrə xərclər (kreditin məbləği və faizlər) xalis əməliyyat gəlirlərindən çıxılmalıdır. Obyektin bazar dəyəri müəyyənləşdirildikdə isə, bu xərclər xalis ə məliyyat gəlirlərinin tərkibinə daxil edilir; - daşınmaz əmlak sahibinin obyektin zəruri göstəricilərinin saxlanılmasına yönəldilmiş xərcləri həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır. nvestisiya layihəsi obyektinin reversiyasından, yəni vergilər ödənilənədək satılmasından əldə olunan pul axınları üç üsulla proqnozlaşdırıla bilər: 83
- bazarın cari vəziyyəti və onun gələcəkdə dəyişməsi meyllərinin təhlili nəticəsində satış qiymətinin hesablanması əsasında; - daşınmaz əmlaka sahiblik dövründə onun dəyərinin dəyişməsi barədə mülahizələr əsasında; - sahiblik müddəti başa çatdıqdan sonrakı ilin gəlirlərinin birbaşa kapitallaşdırılması yolu ilə. Bu halda sahiblik müddəti başa çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakdan əldə olunan gəlir sabit və sonsuz, onun dəyəri isə gələcək gəlirin cari dəyərinə bərabər olacaqdır. Diskontlaşmış pul axınları proqnozlaşdırılarkən ən mühüm məsələlərdən biri onun müddətinin müəyyən olunmasıdır. Bu müddət isə qiymətləndiricinin sərəncamında olan informasiyanın zənginliyindən və dəqiqliyindən asılıdır. Məlumat
bazasının keyfiyyəti pul axınlarını daha uzun
müddətə proqnozlaşdırmaga imkan verir. Bu müddət artdıqca uzaq perspektiv üçün pul axınlarının hesablanması dəqiqlıyınin alınmış nəticələrin keyfiyyətinə göstərdiyi təsiri zəifləyir. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin beynəlxalq təcrübəsində proqnozlaşdirmanin orta müddəti 5-10 il qəbul edilmişdir. Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının formalaşmaqda olduğunu və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində mütəxəssislərin təcrübəsinin az olmasını nəzərə alaraq pul axınlarının növbəti 3-5 il üçün proqnozlaşdırılması daha münasibdir. Pul axınlarının gözlənilən həcmini və müddətini proqnozlaşdirdıqdan sonra qiymətləndiricinin atdığı
növbəti addım
diskontlaşma normalarının hesablanmasıdır. «Diskontlaşma norması» gələcək pul axınlarının cari dəyə-rinin hesablanması üçün istifadə olunan mürəkkəb faiz normasını ifadə edir. nvestisiya layihəsi obyektinin dəyərinin diskontlaşmış pul axınlarının təhlili ə sasında müəyyənləşdirilməsinin əsas şərti gözlənilən pul axınlarının keyfiyyətlə proqnozlaşdırılması və müvafiq diskontlaşma normasının düzgün seçilməsidir. Diskontlaşmanın ümumi norması (overall discount rate) - investisiyaya yönəldilmiş kapitalin gəlirliyini, daşınmaz əmlaka sahiblik dövründə gəlirlərin dəyişməsini, o cümlədən reversiyanı nəzərə almaqla hesablamağa imkan verir. Bu Yüklə 0,6 Mb. Dostları ilə paylaş:
|