Pul oqimini diskontlash usuli.
Pul oqimini diskontlash (POD)
usuli universal usul bo‗lib, u kelajakdagi pul oqimlarining haqiqiy
qiymatini aniqlashga imkon beradi. Pul oqimlari o‗z-o‗zidan
o‗zgarishi, bir maromda kelib tushmasligi va yuqori riskli bo‗lishi bilan
farqlanib turadi. Bu esa ko‗chmas mulkning o‗ziga xosligi bilan
bog‗liqdir. Ko‗chmas mulk asosan investor tomonidan kelajakda foyda
olish maqsadida sotib olinadi. Investor ko‗chmas mulkka kelajakda unga
ustuvorlik keltiradigan obyekt sifatida yondashadi. Investor ko‗chmas
111
mulk qiymatini kelajakda sotiladigan mulk narxida qanday ustuvorlik
keltirishi nuqtayi nazardan uni baholaydi.
Prognoz qilinadigan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat
bo‗lgan daromadning joriy qiymati asosida POD usuli ko‗chmas mulk
qiymatini baholashga imkon beradi. POD usuli yordamida ko‗chmas
mulk obyekti qiymatining hisobi quyidagi izchilikda amalga oshiriladi:
1.
Prognoz davri aniqlanadi. Xalqaro jahon amaliyotda prognoz
davrining o‗rtcha miqdori 10-15 yil. O‗zbekiston uchun mazkur davr 3-5
yilni tashkil qiladi.
2.
Pul oqimlari miqdorini va shu jumladan reversiyani kiritgan
holda prognoz qilish quyidagilarni talab qiladi:
a) buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan retrospektiv davrda
ko‗chmas mulk obyekti daromadi va xarajatlar haqidagi ma‘lumotlarni
sinchiklab tahlil etishni;
b) ko‗chmas mulk bozorining joriy holatini va uning asosiy
ta‘riflarining o‗zgarish dinamikasini tadqiq etishni;
d) rekonstruksiyalangan hisobot asosida daromad va
xarajatlarni prognozlashtirishni.
POD usuli qo‗llanganda obyektdan olinadigan daromadning bir
necha turlari quyidagi izchillikda hisoblanadi:
potensial yalpi daromad;
haqiqiy yalpi daromad;
sof operatsion daromad;
soliq to‗lovigacha bo‗lgan pul oqimi;
soliq to‗lovidan keyin bo‗lgan pul oqimi.
Agar PYADdan bandsizlikdan va ijara to‗lovidan olingan
yo‗qotishlarni chegirib, boshqa daromadlarni qo‗shsa unda soliq
to‗lovigacha bo‗lgan pul oqimi hosil bo‗ladi.
3.
Reversiya qiymatini hisoblash.
Reversiya – bu daromadlar oqimi kelib tushushi to‗xtaganda
obyektning qoldiq bahosidir.
Reversiya qiymatini quydagilar yordamida prognozlashtirish
mumkin:
112
1)
Bozorning joriy holatini tahlili, o‗xshash obyektlar qiymati va
obyektning kelajakdagi ahvoli haqidagi taxminlar monitoringlaridan
kelib chiqib sotilish bahosini belgilash;
2)
Ko‗chmas mulkka ega bo‗lish davrida uning qiymati
o‗zgarishiga nisbatan ehtimoliy holatlarni mavjud bo‗lishini tan
olinishi;
3)
Mustaqil
ravishda
kapitallashtirish
stavkasini
hisoblab
chiqarilishini ishlatib prognoz davri tugagan yildan kelgan keyingi
yildagi daromadni kapitallashtirilishi.
Baholash obyektining qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli
yordamida diskontlash yo‗li bilan, shundan so‗ng baholanayotgan
ko‗chmas mulkdan foydalanishning har bir yilidagi pul oqimlarini, shu
jumladan mazkur ko‗chmas mulkka egalik davrining oxirida uni qayta
sotishdan keladigan pul oqimini qo‗shish orqali aniqlanadi:
V – baholash obyektining qiymati;
Ii – prognoz davri i-chi yilining pul oqimi;
D – diskontlash stavkasi;
Vn – reversiya (baholash obyektining prognoz davri tugaganidan
keyingi qiymati);
i – prognoz davri yilining raqami;
n – prognoz davrining oxirgi yili.
Diskontlash stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan tavakkalsiz
stavka va tavakkalchilik uchun mukofotlarni qo‗shish orqali aniqlanadi.
Bunda tavakkalchilik uchun mukofotlarga quyidagilar kiradi:
mazkur qo‗yilmaga xos bo‗lgan nolikvidlik (aktivning pul
mablag‗lariga aylanish) tavakkalchiligi uchun mukofot;
mazkur turdagi qo‗yilmalar uchun talab etiladigan boshqaruv
ishi hajmi bilan belgilangan investitsion menejment tavakkalchiligi
uchun mukofot;
113
baholash obyektiga xos bo‗lgan qo‗shimcha (surunkali)
tavakkalchilik uchun mukofot;
tavakkalsiz stavka sifatida davlat qimmatli qog‗ozlari bo‗yicha
foiz stavkasi yoki banklarning foiz stavkalari olinadi;
tavakkalchilik uchun mukofotlarni belgilash ekspertiza yo‗li
bilan amalga oshiriladi. Qiymatlarni va bunda qabul qilingan farazlarni
asoslantirish baholovchi tomonidan baholash to‗g‗risidagi hisobotda
keltirilishi lozim.
Diskontlash stavkasini o‗xshash obyektlarning sotilishi haqidagi
bozor ma‘lumotlaridan ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:
analoglarni tanlaydi;
har bir analog uchun prognoz davridagi pul oqimlarini va
prognoz davridan keyingi qiymatni hisoblaydi;
ma‘lum sotuv narxini va hisoblangan ko‗rsatkichlarning pul
oqimlarini diskontlash formulasiga solib, oldinma-ketin yaqinlashish
yo‗li bilan har bir analog bo‗yicha diskontlash stavkasini aniqlaydi;
baholash obyekti uchun diskontlash stavkasini barcha analoglar
bo‗yicha o‗rtacha o‗lchangan qiymat sifatida aniqlaydi.
Diskontlash stavkasini muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli
bilan hisoblash, qoida tariqasida, ko‗chmas mulkning investitsiya
qiymatini aniqlash vaqtida amalga oshiriladi, bunda diskontlash stavkasi
sifatida:
investor tomonidan talab qilinayotgan daromaddorlik darajasi;
muqobil loyihalarning va investor ixtiyorida mavjud bo‗lgan
moliyaviy vositalarning kutilayotgan daromaddorlik darajasi olinadi.
Qo‗llanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi
va
qiymati
(nominal
yoki
real)ga
muvofiq
bo‗lishi lozim.
Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real
qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash kapitallashtirish stavkasini
qayta hisoblash bilan ayni bir tartibda amalga oshiriladi.
Dostları ilə paylaş: |