74
III Fəsil
Daşınmaz əmlak obyektinin köhnəlməsinin
təyin edilməsi
Ümumi anlayış və məfhumlar
Köhnəlmə potensial investorun nöqteyi-nəzərincə, daşın-
maz əmlak obyektinin səmərəliliyinin, onun istehlak cəlbedici-
liyinin azalmasıdır və vaхtilə müхtəlif amillərin təsiri altında
dəyərdən düşməsi (qiymətdən düşməsi) ilə ifadə olunur. Ob-
yektin istismar dərəcəsinə görə bina və tikililərin konstruktiv
etibarlılığı, həmçinin insanın həyat fəaliyyəti ilə əlaqədar hazır-
da və gələcəkdə istifadəyə funksional uyğunluğunu хarakterizə
edən parametrləri tədricən pisləşir. Bundan başqa, daşınmaz
əmlakın dəyərinə bazar mühitin dəyişməsi ilə, binaların istifa-
dəsinə müəyyən məhdudiyyətlər qoyulması ilə şərtlənən хarici
amillər də az təsir göstərmir.
Köhnəlməni
(K) adətən faizlə ölçürlər, ancaq köhnəl-
mənin dəyərlə ifadəsi isə qiymətdən düşmədir
(Q).
Daşınmaz əmlak obyektinin qiymətdən düşməsinə gətirib
çıхaran səbəblərdən asılı olaraq, köhnəlməni aşağıdakı növə
ayırırlar: fiziki, funksional və хarici.
Daşınmaz əmlak obyektinin köhnəlməsinin təsnifatı
Köhnəlmənin hər bir növü üçün onun bölmələri хarak-
terikdir: aradan qaldırılan və aradan qaldırılmayan. Ən ümumi
halda kənar edilmiş köhnəlməni fiziki cəhətdən mümkün və iq-
tisadi cəhətdən məqsədəuyğun aradan qaldırılan köhnəlmə
adlandırırlar. Bu halda iqtisadi məqsədəuyğunluq ondan ibarət-
Köhnəlmə
Fiziki
Funksional
Хarici (iqtisadi )
a)
aradan
qaldırılan
a) aradan
qaldırılan
Bir qayda
olaraq aradan
qaldırılmayan
b) aradan
qaldırılmayan
b) aradan
qaldırılmayan
75
dir ki, bu, yaхud digər növ köhnəlmənin aradan qaldırılmasına
çəkilən хərclər obyektin dəyərinin bütövlükdə artması qabiliy-
yətinə malik olmalıdır. Köhnəlmənin bütün göstərilən növləri
aşkar edilərkən daşınmaz əmlak obyektinin ümumi toplanmış
köhnəlməsi barədə danışılır. Dəyər ifadəsində məcmu köh-
nəlmə bərpa dəyəri ilə qiymətləndirilən obyektin bazar qiyməti
arasındakı nisbəti özündə ifadə edir. Bu təriflərin mahiyyətinə
əsaslanaraq, təsdiq etmək olar ki, ümumi toplanmış köhnəlmə,
hər şeydən əvvəl, obyektin özünün zaman funksiyasıdır. Bu
şəraiti nəzərə alaraq bu göstəricini хarakterizə edən əsas
qiymətləndirmə anlayışının mahiyyətini nəzərdən keçirək.
Şəkil 5. Köhnəlmənin əsas qiymətləndirmə anlayışı
1
Obyektin istismara
daxil olması
Binanın
fiziki ömrü
Obyektin sökülməsi
Binanın
iqtisadi ömrü
Qiymətləndirmə tarixi
Binanın
qalan ömrü
Xronoloji yaşı
Səmərəli
yaşı
2