1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 1.3. Qiym ətl əndirm əd ə istifad ə olunan ilkin baza göst əricil əri
- Hesablama t ərkibli
- Obyektiv əsas
- . Subyektiv əsas
10 Qeyd etmək lazımdır ki, mütləq və könüllü qiymətləndirmə anlayışları qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektləri və subyektləri arasındakı mövcud münasibətlərin təzaharü kimi izah oluna bilər.
Qiymətləndirmə fəaliyyətinin xüsusiyyətlərini əsasən, qiymətləndirilən obyektin növü (çeşidi), təyinatı və qiymətləndirmənin məqsədi daha əhatəli şəkildə səciyyələndirir. Bu da qiymətləndiricidən yüksək peşəkarlıq, öz işinə daha böyük məsuliyyət və xüsusilə də diqqətlə yanaşmağı tələb edir. Iqtisad elmi çoxsahəli olduğu kimi, həm də, bu və ya digər tədqiqatların aparılmasında böyük sistemin tərkib hissəsi sayılan müvafiq göstəricilərdən və meyarlardan istifadə edilir. Adətən, bu və ya digər tədqiqatda bir neçə göstəricilərdən istifadə edilsə də, yekun nəticəyə gəlinməsi əlaməti olaraq vahid bir meyara istinad edilir. Əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi prosesində də bir sıra göstəricilərə müraciət olunması zəruri olmaqla yanaşı sivil və həm də, sabit satış mühitində formalaşan bazar dəyərinə (meyar kimi) istinad edilir. Bazar qüsuru, müdaxilələr, xüsusilə inhisarçılıq əlamətləri qiymtələndicinin nəzərindən yayınmamalıdır. Dünya təcrübəsində qiymətləndirmənin elmi cəhətdən əsaslandırılmış şəkildə aparılması üçün iki mühüm baza göstəricisindən istifadə edilir. Qiymətləndirmə fəaliyyəti üzrə mövcud olan ədəbiyyatlarda bunlardan birinə analitik tərkibli göstəricilər, ikincisinə isə hesablama tərkibli göstəricilər deyilir. Həm nəzəri ədəbiyyatda və həm də, təcrübədə analitik tərkibli göstəricilər kimi ə sasən, aşağıdakılar nəzərdə tutulur: • mövcud əmlak bazarının keçmiş və gələcək vəziyyətinin öyrənilməsi və onun təhlili; • sifarişçinin (mülkiyyətçinin) təqdim etdiyi sənədlərin nəzərdən keçirilməsi və düzgünlüyünün mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq müəyyən edilməsi; 11 • qiymətləndirilən obyektin qiymətinə təsir göstərən amillər ətrafında mülahizələrin təhlili; • prosesə başlayarkən mümkün və məqsədəuyğun olan qiymətləndirmə yanaşmaları və metodları, habelə məlumat mənbələrinin seçilməsi və s. Qeyd etmək lazımdır ki, analitik tərkibli göstəricilərin dəqiq nəzərə alınması son nəticədə düzgün və real qiymətləndirmənin aparılmasına mühüm əsas verir. Elə bunun nəticəsidir ki, peşəkar qiymətləndirici tərəfindən aparılan bazar dəyəri üzrə qiymətləndirmənin nəticələri bəzi hallarda mövcud əmlak bazarındakı qiymətlərdən fərqlənsə də, reallıqları bazardakı qiymətlərə nisbətən daha dəqiq əks etidirir. Bunun ə sas səbəbi isə, əmlak bazarı iştirakçılarının (mülkiyyətçilərin və digər şəxslərin) qiymətləndirmənin nəticələrində daha çox maraqlı olmasında, bazar barədə az məlumatlı olmalarında, əmlak vasitəçilərinin (agentlərin və rieltorların) isə işə qeyri- ciddi yanaşmasında axtarılmalıdır.
göstəricilərdən istifadə edilməsi isə prosesin icra olunması baxımından ikinci mərhələ kimi qəbul olunmalıdır. Bu mərhələ çox ciddi dəqiqlik tələb edir. Müxtəlif üsullarla əldə edilən məlumatların riyazi düsturlar vasitəsi ilə bir neçə variantda hesablanması lazım gəlir. Bəzən bu proses qiymətləndirmənin nəticələrinin qiymətləndirici eksperti təmin etməsi anına qədər davam etdirilir. Əlbəttə, eyni obyektə müxtəlif qiymətləndiricilərin müəyyən etdikləri qiymətlərin biri-birindən fərqlənməsi halları da inkar edilə bilməz. Çünki, əmlakın qiymətinə təsir göstərən bir sıra amillər vardır və həmin amillərin nəzərə alınıb-alınmaması və ya hansı səviyyədə tətbiq edilməsi çox zaman qiymətləndiricinin şəxsi mülahizəsindən asılı olur. Əlbəttə, peşəkarlıq hər zaman və hər an özünü daha aydın tərünnüm etdirir. Elə ona görə də, dünya təcrübəsi və beynəlxalq qiymətləndirmə standartları baxımından qiymətləndirmə fəaliyyəti obyektiv və subyektiv əsaslara malik olur.
– daşınmaz ə mlakın qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunan yanaşmalar, qiymətləndirmədə konkret tətbiq olunan metodlar, habelə qiymətləndirmə prosesində onlardan hər hansı birinin daha düzgün seçilməsinin əsaslandırılmasıdır. Subyektiv əsas – hər bir qiymətləndiricinin səriştəsi, yerli şəraitlə izah olunan yaradıcı münasibətləri və
12 qiymətləndirmə fəaliyyəti prosesində qazandığı mütərəqqi təcrübədir. Bəzən əmlakın qiymətləndirilməsinə dair hesabatı təhlil edərkən qiymətləndiricinin arzuladığı qiyməti ə ldə etmək, yaxud istifadə etdiyi metodları əsaslandırmaq istəyi və cəhdləri barədə nəticə çıxartmaq mümkün olmur. Bu baxımdan, qiymətləndirmə fəaliyyətinin həm nəzəri və həm də praktiki cəhətdən, həm də anlaşıqlı şəkildə mənimsənilməsinə daim böyük ehtiyac duyulur. Çünki, bu gün qiymətləndirilən hər hansı obyektin dəyəri xeyli müddətdən sonra (6 ay ərzində) müqayisə yanaşması vasitəsilə digər obyektin qiymətləndirilməsi üçün əsas götürülə bilər. Ə mlakın qiymətinə vaxt amili də təsir göstərir. Çünki, zamanın bazara təsiri vaxt amili çərçivəsində aşkara çıxır. Beləliklə, qiymətləndirmə zamanı əmlak konkret vaxta görə qiymətləndirilir. Uzun illərin qiymətləndirmə təcrübəsi göstərir ki, obyektin vəziyyətindən, onun əhatəsindən, elmi-texniki tərəqqidən, rəqabətin səviyyəsindən, yeni texnologiyaların və investisiyaların cəlb edilməsindən, sosial-iqtisadi və ictimai- siyasi vəziyyətdən asılı olaraq, hətta qısa müddət ərzində də obyektin dəyəri dəyişə bilər. Məsələn, hazırda Abşeron yarımadasında, xüsusilə Bakı şəhəri və onun ətrafında torpağın, digər daşınmaz əmlak növlərinin qiyməti nəinki ilbəil, hətta aybaay və bəlkə də, günbəgün dəyişir. 1995-ci il ilə görə müqayisə göstərir ki, bu bölgədə torpaq vahidinin qiyməti 2007-ci ildə 50-80 dəfəyədək yüksəlmişdir. stehlak üçün yaradılan və əldə edilən bütün məhsullar (mallar, işlər, xidmətlər) hər hansı əmlak növünün meydana gəlməsinin əsasını qoyur. Yəni, istər ərzaq və istərsə də, qeyri ərzaq məhsullarının, eləcə də, tikinti materiallarının qiymətləri ilə əmlak qrupunun qiymətləri arasında sərhədsizliyin reallıqları amili inkaredilməz bir prosesdir. Bu da qiymət və qiymətləndirmə amillərinin əlaqəsinə gətirib çıxarır. Bu əlaqələr iqtisadi tərəqqi və yeniləşmələr şəraitində daha da təkmilləşir. Lakin qiymətin əmələ gəlməsi və qiymətləndirmə elminin özünəməxsus olan hüquqi, iqtisadi, sosial və siyasi qanunauyğunluqları vardır. Qiymət və qiymətləndirmə məfhumları özünəməxsus mənaya malik olmaqla, hər ikisi bu və ya digər məhsulun, eləcə də müxtəlif əmlak növlərinin dəyərinin üzə çıxarılması prosesində iştirak edirlər. Burada qiymət yekun nəticə, qiymətləndirmə isə Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|