1 QİYMƏTLƏNDİRM

178 

 

bazar dəyəri  nəzərə alınmaqla,  adətən  yeni tikintinin    müəyyənləşdirilən dəyəri  bütün 

obyektin bazar dəyəri göstəricisinə çox yaxın olur. 

 

Resurs  metodu  qiymətləndirmə  obyektinin  tikintisində  istifadə  olunmuş  bütün 

material və əmək sərfinin dəyərinin hesablanmasına istinad edir. Bu metod əsas tikinti 

materiallarının cari qiymətlərlə  hesablanmış (kalkulyasiya olunmuş) dəyərinin üzərinə 

ə

məyin  ödənilməsinin  dəyərinin,  maşın  və  mexanizmlərin  istismarı  xərclərinin, 

müstəqim  xərclərin,  podratçının  mənfəətinin  və  sair  göstəricilərin  əlavə  edilməsinə 

ə

saslanır. 

 

Obyektin  konstruksiya  elementlərinin  tipi,  materiallar,  onların  faktiki  həcmi 

barədə  məlumatlar  obyektlərin  tədqiq  edilməsi  yolu  ilə  layihə-smeta  sənədlərindən, 

sahibkardan yaxud podratçıdan əldə olunur. Digər metodlar kimi resurs metodunun da 

özünə  xas  olan  bir  sıra  üstünlükləri  vardır.  Müasir  şəraitdə  bunlardan  ən  mühümü 

həmin  metodun  tətbiqinin  tikintinin  layihələşdirilməsində  daha  məqsəduyğunluğu  ilə 

izah oluna bilər. 

Ə

sas  materialların  dəyərinin  hesablanması.  Materialların  dəyərinin  hesablanması 

tikinti  materialları  bazarının  təhlili  əsasında  əldə  olunmuş  qiymətləndirilmə  tarixinin 

qiymətləri ilə yerinə yetirilir. 

  Materialların  dəyərinin  hesablanması  üçün  tikinti  materialının  hər  bir  növünün 

ölçü vahidi, miqdarı, bir vahidinin qiyməti əsasında ümumi dəyəri hesablanır. Əsas və 

sair  material növləri üzrə  alınmış  kəmiyyətlər  qiymətləndirici tərəfindən tərtib  olunan 

müvafiq cədvəldə əks etdirilir və ümumiləşdirilir.                                                                                                               

  Dəmir-betonun  (qum-sement-çınqıl-armatur  poladı)  və  daş  (kərpic)  hörgünün 

(tikinti  daşı  və  bərkidici  məhlul)  tərkib  hissələrinin  nisbəti  qüvvədə  olan  normativ 

sənədlərin, inşaat fəaliyyəti təcrübəsinin ümumiləşdirilməsi yolu ilə müəyyənləşdirilir. 

  Obyektin  bərpa  dəyərinin  hesablanması  məqsədilə  tikinti  -  quraşdırma  işlərinin 

yerinə  yetrilməsinə  çəkilən  birbaşa  xərclər,  müstəqim  xərclər,  podratçının  mənfəəti 

(planlı yığlmı), sair xərclər və nəzərdə tutulmamış (görülməyən) xərclər ayrı-ayrılıqda 

müəyyən  edilərək  toplanır.  Göstərilən  xərclər  birbaşa,  yaxud  obyektin  dəyərində 

onların xüsusi çəkisini əks etdirən əmsallara görə müəyyən edilə bilər.                                            

---

179 

 

 

Alınan kəmiyyətə mənzilin sahəsinə müvafiq olan torpaq sahəsinin  dəyəri əlavə 

olunur. Nəticədə obyektin resurs metodu ilə müəyyənləşdirilmiş bərpa dəyəri müəyyən 

edilir. 

 

Kəmiyyət  (yaxud  smeta  üzrə  hesablama)  metodunun  üstünlüyü  ondan  ibarətdir 

ki, qiymətləndiricinin daha çox öz iş otağında oturub işləməsinə imkan verir. Bu metod 

tikinti-quraşdırma  işlərinin  tam  siyahısı  və  işlərin  hər  bir  növü  üzrə  xərclər 

göstərilməklə  obyektin  tikintisinin  layihə-smetasının  tərtib  olunmasını  nəzərdə  tutur. 

Digər  tərəfdən  kəmiyyət  metodu  əməktutumlu  olsa  da,  yüksək  dərəcədə  dəqiqlik 

(yalnız  5  faizə  qədər  xəta  ilə)  tələb  edir.  Metodun  tətbiqi  texnikası  qiymətləndirilən 

obyekt  üçün  qiymət  vahidlərindən  istifadə  etməklə,    tam  smetanın  işlənib 

hazırlanmasından,  yaxud  qiymətləndirici  tərəfindən  daşınmaz  əmlak  obyektinin 

mövcud smetalarının təhlili və yenidən işlənməsindən ibarətdir. Metodun tətbiqi üçün 

obyekt  üzrə  tikinti-quraşdırma  işlərinin  həcmi  barədə  məlumatlar  əsas  götürülür.  Bu 

metod  smeta  işinin  incəliklərinədək  öyrənilməsini  tələb  etdiyinə  görə,  smetaçı-

mütəxəssislərin  cəlb  olunması  tələb  olunur.  Qiymətləndirmə  obyektinin  dəyəri 

kəmiyyət  metodu  ilə  hesablanarkən  o  digər  metodlarda  tələb  olunmayan  bir  sıra 

sənədlərin də əldə edilməsi lazım gəlir. 

Ş

übhəsiz  ki,  kəmiyyət  metodu  layihə-smeta  dəyərinə  əsaslandığına  görə,  birinci 

olaraq  smeta  normativləri  lazım  gəlir.  Daha  sonra  bərpa  dəyərinin  iriləşdirilmiş 

göstəriciləri  (BD G),  tikinti  materiallarından    istifadə  normaları,  inşaat  kataloqları, 

habelə  bina  və  qurğuların  köhnəlməsinin  müəyyənləşdirilməsi  normaları  və  qaydaları 

və  tikintinin  smeta  dəyərinin  müəyyənlədirilməsi  üzrə  mövcud  proqramların    əldə 

olunması zəruridir. 

Digər  tərəfdən,  metodun  əməktutumlu  olması  müvafiq  hesablamaların 

aparılmasında  xeyli  vaxt  sərfinə  və  buna  müvafiq  olaraq  qiymətləndiricinin  yerinə 

yetirdiyi işə görə aldığı haqqın artmasına səbəb olur. Bu isə, bir çox hallarda sifarişçini 

qane etmir. 

 

Smetalar  müvafiq indekslərdən istifadə edilməklə, bazis qiymətləri (1969, 1984, 

1991, 1995-ci illər) səviyyəsində, yaxud cari bazar qiymətləri əsasında tərtib olunur. 

---

180 

 

7.4. Qiymətləndirilən obyektin məcmu aşınmasının hesablanması metodları 

 

 

Daşınmaz  əmlakın  köhnəlməsi  amilinin  dəyərə  təsirinin  müəyyənləşdirilməsi 

qiymətləndirilmənin düzgün nəticələr verməsinin əsas şərtlərindəndir. 

 

Köhnəlmə  (depreciation)  -  daşınmaz  əmlakın  faydalığının  azalması,  potensial 

investor  üçün  cazibədarlığının  itirilməsi,  müxtəlif  amillərin  təsiri  nəticəsində 

dəyərinin aşağı düşməsidir. 

 

Nəzəri  baxışdan  tikililərin  köhnəlməsi  prosesi  onların  istismara  verilməsi 

anından etibarən başlayır və obyektin ləğvi ilə bitir. Başqa sözlə, istismar prosesində 

bina və qurğularda köhnəlmənin toplanması baş verir. 

 

Toplanmış  köhnəlmə  (accured  depreciation)  -  fiziki  dağılma,  funksional  və 

iqtisadi  köhnəlmə  yaxud  bunların  birgə  təsiri  nəticəsində  tikililərin  təkrar  istehsal 

(bərpa) və ya əvəzolunma dəyərinin azalmasıdır. 

 

Toplanmış  köhnəlmə  daşınmaz  əmlakın  köhnəlməsinin  bütün  növlərini  özündə 

birləşdirir  və  qiymətləndirilən  obyektin  bazar  dəyəri  ilə  təkrar  istehsalının  (bərpa) 

yaxud əvəzolunma dəyəri arasındakı fərq kimi ifadə olunur. 

 

Dəyərin  itirilməsi  səbəblərindən  asılı  olaraq,  köhnəlmənin  aşağıdakı  3  tipi 

fərqləndirilir: 

- fiziki köhnəlmə; 

- funksional köhnəlmə; 

- iqtisadi köhnəlmə. 

Fiziki  köhnəlmə  (physical  depreciation)  -  inşaat  konstruksiyalarinin  və 

materiallarının ilkin texniki-istismar xassələrinin müxtəlif amillərin (məsələn, təbii-

iqlim  şəraitinin,  fiziki  və  kimyəvi  təsirin,  istismar  qaydalarının  pozulması  və  sair) 

təsiri nəticəsində tədricən itirilməsi və dağılmasıdır.  

Daşınmaz  əmlakın  fiziki  köhnəlməsinə  təsir  göstərən  amillərə  onun  yaşı,  inşa 

olunduğu  tikinti  materıallarının  və  yerinə  yetirilən  işlərin  keyfiyyəti, 

layihələndirilmənin  qüsurları,  istismar  şərtləri  və  şəraiti,  profilaktik  təmirlərin 

vaxtında aparılması aiddir. 

---