1 QİYMƏTLƏNDİRM

187 

 

sahəsinin  1  kv.metrinin  icarə  haqqının  0,3  şərti  vahid  artıq,  binalar  üçün 

kapitallaşdırma  əmsalının  10%  olduğu  müəyyənləşdirilmişdir.  Cari  vaxtda  bu  cür 

avadanlığın quraşdırılması üçün 32000 şərti vahid xərc tələb olunur. 

Bu şərtlər daxilində aradan qaldırılmayan funksional köhnəlmə aşağıdakı ardıcıllıqla 

hesablanacaq: 

 

Hesablamalardan  göründüyü  kimi,  cari  bazar  şəraitində  bu  cür  avadanlığın 

quraşdırılması  iqtisadi  baxımdan  əlverişsizdir.  Bu  qüsurun  aradan  qaldırılmasının 

iqtisadi  baxımdan  əlverişli  olması  və  aradan  qaldırılan  funksional  köhnəlməyə 

çevrilməsi  üçün  sözügedən  anbarların  icarə  haqqındakı  fərq  ən  azı  1  şərti  vahid 

olmalıdır. 

Tikintinin  smeta  dəyərinə  daxil  edilmiş  lakin,  lazımsız  hissələrlə  bağlı  funksional 

köhnəlmə  binanın  istismarına  çəkilən  əlavə  xərclərin  kapitallaşdırılması  metodu  ilə 

hesablanır.  Bu  metod  yeni  binanın  tikintisinin  cari  dəyərindən  göstərilən  hissələrin 

fiziki  köhnəlməsinin  dəyərinin  və  onların  mövcudluğu  ilə  əlaqədar  yaranan  əlavə 

xərclərin çıxılmasına əsaslanır. 

Məsələn, bazarda sahəsi 100 kv. metrədək olan mənzillərə tələb formalaşdığı halda, 

sahəsi  120-150  kv.  metr  olan  mənzillərin  təklifi  sonuncuların  aradan  qaldırılmayan 

funksional köhnəlməsi ilə nəticələnəcəkdir. Bu köhnəlmənin səbəbi bazar tələbindən 

artıq  olan  sahənin  mövcudluğu,  onun  sökülməsinin  isə  qeyri-mümkün  və  iqtisadi 

baxımdan  səmərəsizliyidir.  Hesab  edək  ki,  mövcud  olan  120  kv.  metrlik  mənzilin 

cari təkrar istehsalının (bərpa) dəyəri 25875 şərti vahid, eyni istehlak xassələri olan 

98  kv.  metrlik  mənzilin  cari  təkrar  istehsalının  (bərpa)  dəyəri  isə  22730  şərti 

vahiddir. Bazar tələbindən «artıq» olan sahənin illik istismar xərcləri (istilik, işiq, su, 

kanalizasiya, sığorta ödənişləri, vergilər, s.) 145 şərti vahiddir. Bu tip mənzıllər üzrə 

xərclərin kapitallaşma əmsalı 10%, mənzilin fiziki köhnəlmə dərəcəsi 20%-dir. 

 

qtisadi  köhnəlmə  (economic  obsolescence)  -  xarici  mühitin  yəni,  bazar 

şə

raitinin, qanunvericilik bazasının, ərazinin ekoloji vəziyyətinin dəyişməsi, əmlakın 

öhdəliklərlə  yüklənməsi  səbəblərindən  obyektin  dəyərinin  azalması  nəticəsində 

yaranır. 

---

188 

 

 

Daşınmaz  əmlakın  iqtisadi  köhnəlməsinin  aradan  qaldırılması  mümkün  olmasa 

da, bəzi hallarada onu doğuran səbəblərin pozitiv dəyişməsi nəticəsində onlar «özü-

özünə yoxa çıxa» bilər.  

 

qtisadi  köhnəlmənin  qiymətləndirilməsi  üçün  aşağıdakı  metodlardan  istifadə 

oluna bilər: 

- icarə haqqında itkilərin kapitallaşdırılması metodu; 

- satışların müqayisəsi metodu; 

- iqtisadi ömür müddəti metodu. 

qtisadi  köhnəşmənin  icarə  haqqında  itkilərin  kapitallaşdırılması  metodu  ilə 

hesablanması  qaydası  aradan  qaldırılmayan  funksional  köhnəlmənin  hesablanma-

sının eynidir. 

Satışların müqayisəsi metodu qiymətləndirmə tarixinə yaxın dövrdə satılmış anoloji 

obyektlərin  qiymətləri  barədə  məlumatların  təhlilinə  əsaslanır.  Bu  zaman 

qiymətləndirilən  və  anoloji  obyektin bir-birindən  iqtisadi  köhnəlmənin  yalnız  aşkar 

olunmuş  səbəbləri  ilə  fərqləndiyi  ehtimal  olunur.  Məsələn,  dəmir  yoluna  yaxınlığı 

göstəricisinə  görə  biri-birindən  fərqlənən  iki  anbarın  satış  qiymətləri  və  digər 

göstəriciləri  əsasında  uzaqda  yerləşən  anbarın  iqtisadi  köhnəlməsini  hesablayaq. 

Anbarların  yerləşdiyi  ərazidə  torpaq  sahəsinin  qiyməti  daşınmaz  əmlakın  ümumi 

dəyərinin 25% həcmindədir.                                             

   qtisadi  ömür  müddəti  metodu  -  iqtisadi  köhnəlməni  müxtəlif  səbəblər  üzündən 

(sürüşmə zonasında yerləşməsi, magistral kəmərlərin çəkilməsi və s.) binanın yaxın 

dövrdə  sökülməsi  ilə  bağlı  olaraq,  fiziki  ömrünün  kəskin  azalması  əsasında 

hesablamağa imkan verir.   

 

 

 

 

 

 

Belə hallarda qiymətləndirmənin məqsədi qiymətləndirilən obyekt üzərində tam 

mülkiyyət  hüquqlarını  deyil,  onun  fiziki  ömrünün  qalan  müddətində  qısamüddətli 

icarə hüquqlarını qiymətləndirməkdir.  

qtisadi 

köhnəlmənin 

bu 

metodla 

hesablanmasını misal ilə izah edək.  

 

Ə

vvəllər  kafe,  son  dövrdə  isə  anbar  kimi  istifadə  olunan  obyekti 

---

189 

 

qiymətləndirmək lazımdır. Qiymətləndirmə tarixində binanın fiziki köhnəlməsi 60%-

dir. Binanın yerləşməsi, ərazinin infrastrukturun inkişaf səviyyəsi obyektə potensial 

investorların  cəlb  olunması  üçün  qaneedicidir.  Lakin,  avtomobil  yolunun  çəkilişi 

planlarına görə, bina qiymətləndirmə tarixindən sonrakı 5 il ərzində sökülməlidir. 

 

Obyektə  baxış  keçirilərkən  ekspert  -  qiymətləndirilən  binanın  səmərəli  yaşının 

(SY)  10  il,  iqtisadi  ömrünün  qalıq  müddətinin  ( ÖQ)  -  25  il  olması  barədə 

məlumatlar əldə etmişdir. 

qtisadi  köhnəlmə  amilinin  təsiri  nəzərə  alınmadan  toplanmış  köhnəlmə  faizi 

aşağıdakı kimi hesablanacaq: 

K = [SY: (SY+IÖQ)] x 100 = [ 10 : (10 + 25) ] x 100 = (10 : 35) x100 = 28,6% 

Iqtisadi köhnəlmə amilinin təsirini nəzərə almaqla köhnəlmə faizi: 

                          K = [(10 : 28,6 %)] x 100 = 85%. 

 

Beləliklə,  nəticə  çıxarmaq  olar  ki,  toplanmış  köhnəlmənin  34,9%-i  xarici 

amillərin (iqtisadi köhnəlmənin) təsiri nəticəsində yaranmışdır. 

 

 

Obyektin  təkrar  istehsalının  (bərpa)  dəyəri,  habelə  toplanmış  köhnəlmə  növləri 

ə

sasında  xərclər  mövqeyindən  yanaşmaqla  daşınmaz  əmlakın  yekun  qiyməti 

müəyyənləşdirilə bilər. 

                                                                         

 

 

 

Mövzu üzrə tövsiyə olunan ədəbiyyat və informasiya resursları 

 

1.

 Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsi 2001-ci il. 

2. Əmlakın qiymətləndirilməsinin aktual məsələləri. Bakı “Mütərcim” 1997 

3.  Методы  основы  оценки  стоимости  имущества.

 

Институт

 

Професиональной

  оценки.  Национальный  Фонд  Подготовки  Кадров. 

Интерреклама

.

 

Москва

 2003 

 4.

  Грибовский  С.В.,  Иванова  Е.Н.,  Львов  Д.С.,  Медведева  О.Е.-  Оценка 

стоимости

 недвижимости. М.: Интерреклама 2003.

  

---