1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 8.1. Müqayis ə yana şmasının mahiyy əti v ə əsas xüsusiyy ətl əri 8.2. Əmlakın müqayis ə yana şması il ə qiym
190 5.Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий имущественный подход
.- М.: Дело 6. Соловьёв М.А. Оценочная деятельность.- М.: 2003. 7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.- С.: 1997 Özünüyoxlama sualları 1.Qiymətləndirmə fəaliyyətində yanaşma dedikdə nə başa düşülür? 2.Əmlakı hansı mövqedən yanaşmalar əsasında qiymətləndirirlər? 3.Xərclər mövqeyindən yanaşmanın əsas xüsusiyyətləri hansılardır? 4.Obyektin dəyərinin xərc yanaşması ilə müəyyən olunması ardıcıllığı və prosedurunu şərh edin. 5.Tikintinin tam dəyəri necə hesablanır? 6.Bərpa, yaxud əvəzolunma dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları hansılardır? 191 Mövzu 8. Müqayisə yanaşması əmlakın qiymətləndirilməsində PLAN: 8.1. Müqayisə yanaşmasının mahiyyəti və əsas xüsusiyyətləri 8.2. Əmlakın müqayisə yanaşması ilə qiymətləndirilməsi mərhələləri 8.1. Müqayisə yanaşmasının mahiyyəti və əsas xüsusiyyətləri Qiymətləndirmə fəaliyyətində müqayisə yanaşmasının özünəməxsus rolu və yeri vardır. Bəzən bu yanaşmaya «bazar satışlarının müqayisəsi» və yaxud da, «müqayisəli yanaşma» da deyirlər. Müqayisə yanaşması normal bazar şəraitində oxşar obyektlər haqqındakı sövdələşmələrə və satışa aid məlumatlara istinad edərək, qiymətləndirmə obyektinin dəyərini müəyyən etməyə imkan verir. Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsinə müqayisə mövqeyindən yanaşmaya qiymətləndirilən obyektin analoqları ilə aparılmış alqı-satqı əməliyyatları barədə kifayət qədər bazar məlumatları olduğu hallarda istinad olunur. Yəni satışların müqayisə olunması yolu ilə qiymətləndirmə zamanı qiymətləndirilən obyektlə müqayisə oluna bilən analoji obyektlərin satışları barədə məlumatlardan istifadə edilir. Qiymətləndirmə obyektinin satışları barədə bazar məlumatları qiymətləndirilən obyektin analoji obyektlərdən fərqli xüsusiyyətlərini dəqiq müəyyən etməyə və nəzərdən keçirilən obyektin bazar dəyərini qiymətləndirməyə imkan verir. Müqayisə yanaşması hər bir qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin onun qiymətləndirilməsi tarixinə qədər dövriyyədə olan (bu zaman yalnız bazar dövriyyəsi nəzərdə tutulur) müvafiq analoji obyektlərin kəmiyyət və keyfiyyətlərini, onların mühüm fiziki və iqtisadi xassələrini, aparıcı dəyər amillərini özündə əks etdirən göstəricilərə əsasən müəyyən edilməsi deməkdir. Müqayisə yanaşmasından, onun birbaşa təyinatından ə lavə, ondan eyni zamanda köhnəlmə dəyərinin, icarə haqlarının, habelə yeni tikilən obyektlərə çəkilən xərclərin müəyyən edilməsində də istifadə olunur. Şübhəsiz ki, bu 192 da qiymətləndiricinin özünəməxsus olan qiymətləndirmə təhlillərinin aparılması xüsusiyyətlərindən asılı olur. Qeyd etmək olar ki, ilk baxışdan sadə görünən bu yanaşmanı tətbiq edərkən bir sıra çətinliklər meydana çıxır. Eyni zamanda müqayisə mövqeyindən yanaşmanın bir sıra üstünlükləri vardır. Bunlardan ən başlıcası odur ki, digər yanaşmalardan fərqli olaraq müqayisə yanaşmasında əsasən bazar məlumatlarına istinad olunur. kincisi isə, konkret bazar şəraitində onun alıcıların və satıcıların real cari təcrübəsini əks etdirməsidir. Üçüncü və ən başlıcası ondan ibarətdir ki, alıcı və satıcıların bazarda yaranan konyunkturaya cavab reaksiyası bu yanaşmada qeyd - şə rtsiz olaraq özünü göstərir. Müqayisə yanaşmasının əsas çatışmazlıqları analoji obyektlər üzrə məlumatların ə ldə olunması ilə bağlıdır, bəzən hər hansı təshihlərin aparılması zərurəti problemlər yaradır. Bundan başqa, müqayisə yanaşması keçmiş hadisələrə əsaslandığına görə, gələcək ehtimalları da nəzərə almır. Qiymətləndirilən obyektin tam oxşarının praktiki baxımdan mövcud olmaması, onlar arasındakı fərqlərin dəqiq müəyyənləşdirilməsinə imkan vermir. Bu yanaşmanın digər çatışmazlıqlarından biri də ondan ibarətdir ki, oxşarların seçilməsində olduğu kimi, qiymətləndirmənin özündə də subyektin payı kifayət qədərdir. Ona görə də, qiymətləndiricilərin rəylərində çox böyük fərqlər olur. Bazarda oxşar obyekt nə qədər az olursa, bu qaydaya istinad etməklə qiymətləndirmənin reallığı da bir o qədər azalmış olur. Deməli, müqayisə yanaşmasının baçlıca şərtləri mövcud əmlak bazarının inkişaf səviyyəsi, onun cari vəziyyəti ilə müqayisədə inkişaf perspektivlərinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi, obyektlərin alınması və satılması əməliyyatları barədə daha dəqiq məlumatların əldə edilməsi imkanlarının reallığı vəziyyətidir. Müqayisə oluna bilən analoji obyektlər barədə kifayət qədər və dürüst bazar məlumatları olduğu hallarda satışların müqayisəsi metodundan istifadə olunması daha münasibdir. Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin dəqiq müəyyənləşdirilməsində digər yanaşmalar vasitəsilə mümkün olmayan hər hansı prosesi müqayisəli yanaşmadan istifadə etməklə, tamamlamaq mümkün olur. Daha doğrusu, müqayisəli yanaşmadan Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|