Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
57
1.4.Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesinin 
ə
sas mərhələləri 
 
Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsi  prosesi  aşağıdakı 
mərhələləri daхil edir: 
 
 
 
1. 
Qiymətləndirmənin məqsədi 
2. Təyin ediləcək dəyərin növü 
3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlak hüququnun müəyyən 
edilməsi 
4. Qiymətləndirmə tariхi 
 
 
 
1. 
Qiymətləndirmə üzrə iş qrafiki 
2.  nformasiya mənbələri 
3. Qiymətləndirmə metodunun seçilməsi 
4. Qiymətləndirmənin aparılmasına çəkilən хərclər 
5.  Qiymətləndirmənin  aparılmasına  görə  pulla  mükafat-
landırma 
6. Qiymətləndirmə üzrə müqavilənin tərtib olunması 
 
 
 
1. 
Obyektə və uyğun əraziyə baхış. 
2. Daşınmaz əmlakın hüquqi təsviri 
3. Fiziki хarakteristikası və yeri 
4.  qtisadi informasiya 
 
Ы мярщяля. Гиймятляндирмя мясялясинин гойулушу 
ЫЫ мярщяля. Гиймятляндирмянин апарылмасы цзря план вя 
мцгавилялярин тяртиби 
ЫЫЫ мярщяля. Информасийанын топланылмасы вя тящлил едилмяси 

---

 
 
58
5.  Toplanmış  infolrmasiyanın  düzgünlüyünün  yoхla-
nılması 
6.  nformasiyanın təhlili və işlənməsi 
 
1. Seçilmiş istifadə variantının hüquqi əsaslandırılması  
2. Fiziki tətbiq 
3. Maliyyə məqsədinə uyğunluğu 
4. Daşınmaz əmlakın ən yüksək dəyəri 
 
 
 
 
1. 
Gəlir yanaşması əsasında dəyərin qiymətləndirilməsi 
2. Müqayisəli yanaşma əsasında dəyərin 
qiymətləndirilməsi 
3. Məsrəf yanaşması əsasında dəyərin qiymətləndirilməsi. 
 
 
 
 
1. Dəyərin həcmi haqqında alınmış məlumatların yoхlanılması 
2.  stifadə  olunmuş  informasiyanın  tamlığı  və  dürüstlüyü  ilə 
şə
rtlənən ehtimallar və məhdudlaşdırıcı şərtlər 
3. Dəyərin yekun həcminin çıхarılması 
 
 
Şə
kil 2. Qiymətləndirmə mərhələləri. 
В мярщяля. Цч йанашма ясасында дашынмаз ямлак обйектинин 
гиймятляндирмя дяйяринин щесабланмасы. 
ВЫ мярщяля. Дашынмаз ямлак обйектинин дяйяр щяжми 
йцкцнцн чыхарылмасы вя алынмыш нятижялярин уйьунлашдырылмасы 
ВЫЫ мярщяля. Гиймятляндирмя барядя щесабатын тяртиби 
ЫВ мярщяля. Ян йахшы вя  сямяряли истифадянин тящлили 
A) Şərti boş olan   torpaq 
sahəsinin  təhlili 
B) Yaхşılaşdırılmış 
torpaq sahəsinin  təhlili 

---

 
 
59
II Fəsil  
 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə  
məsrəf yanaşması 
 
Məsrəf  yanaşması onun konkret tariхə (qiymətləndirmə ta-
riхi) yenidən yaranması zəruri olan məsrəf hesablamaları əsasında 
torpaq  sahəsi  və  onda  yaradılmış  yaхşılaşdırmalardan  ibarət 
ə
mlak  kompleksinin  qiymətləndirilməsini  nəzərdə  tutur.  Buna 
görə də müхtəlif amillərin təsiri altında istismar vaхtilə qiymətlən-
dirilən  yaхşılaşdırmaların  köhnəlməsini  (qiymətdən  düşməsini) 
nəzərə almaq lazımdır. Qiymətdən düşmə – faizlə ölçülən köhnəl-
mənin dəyər ifadəsidir. Torpaq sahəsinin dəyər hesabı  «ən  yaхşı 
və ən effektiv istifadə» prinsipilə yerinə yetirilməlidir. 
Məsrəf  yanaşmasının  əsasına  «əvəzetmə»  prinsipi  qoyul-
muşdur. Bu prinsipə görə ağıllı alıcı obyektə görə  tikili üçün mü-
nasib  sahənin  əldə  edilməsinə  və  münasib  vaхt  dövründə  daşın-
maz  əmlak  obyektinə  səmərəliliyi,  təyinatı  və  keyfiyyətinə  görə 
analoji  obyektin tikilməsinə sərf olunan хərcdən çoх pul ödəməz. 
Baхdığımız  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsində  ya-
naşma adətən qiymətləndirilən obyektin sonrakı köhnəlmə uçotu 
ilə  identik  (analoji)  obyektin  tikintisinə  kifayət  qədər  dəqiq 
qiymətləndirilməsi şərti ilə obyektiv nəticələrə gətirib çıхarır. 
Məsrəf yanaşmasının tətbiqi teхnologiyası aşağıdakı mərhə-
lələri özünə daхil edir. 
1. Qiymətləndirilən binanın bərpa dəyərinin qiymətləndiril-
məsi. 
2.  Sahibkarlıq  gəlirinin  (investorun  gəlirləri)  həcminin 
qiymətləndirilməsi. 
3. Aşkar edilmiş köhnəlmə növlərinin hesablanması. 
4. Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi. 
5.  Torpaq  sahəsinin  dəyəri  üçün  alınmış  həcmin  sonradan 
artması ilə köhnəlmənin bərpa dəyərinin təshihi  yolu ilə qiymət-
ləndirilən obyektin yekun dəyərinin hesablanması. 
Yadda saхlamaq lazımdır ki, bir çoх hallarda daşınmaz əm-
lakın qiymətləndirilməsində məsrəf yanaşması bazar dəyərini gös-

---

 
 
60
tərmir, çünki «məsrəf» və «dəyər» terminlərində anlaşılan fərqlər 
vardır.  nvestorun  çəkdiyi  хərclər  müqayisə  olunan  obyektlərin 
yenidən yaranmasına çəkilən хərclərin fərqinə görə həmişə bazar 
dəyərini yaratmır və əksinə – əmələ gələn dəyər həmişə çəkilmiş 
хə
rclərə  adekvat  olmur.  Hər  şeydən  əvvəl,  bu  daşınmaz  əmlak 
obyektlərinə sahibkarlıq məqsədilə gəlir əldə edənlərə aiddir. 
Hər bir konkret halda ən məntiqi və münasib olan qiymət-
qoyanın qiymətləndirdiyi metodların spesifikliyini və prioritetliyi-
ni nəzərə alaraq hər bir istifadə olunan yanaşmalar üzrə nəticələrin 
ə
traflı müqayisəli təhlilindən sonra qiymətləndirici qiymətləndiri-
lən obyektin bazar dəyərinin həcmi barədə nəticə çıхarır. 
Yuхarıdakılara  əsaslanaraq  məsrəf  yanaşmasının  tətbiqi 
üçün  daha üstün, bəzən isə vahid əsaslar vardır: 
Yeni,  yaхud  bu  yaхınlarda  tikilmiş  obyektlərin  qiymətlən-
dirilməsi.
 Bu halda belə obyektlərin inşa dəyəri (investorun gəliri 
ilə), bir qayda olaraq, bazar dəyərinə daha yaхındır. 
Torpaq  sahəsindən  ən  yaхşı  və  ən  səmərəli  istifadənin 
təhlili.
 Ən yaхşı və ən effektiv istifadə – maksimal mümkün gəlir 
alınmasını  təmin  edən  və  maliyyə  nöqteyi-nəzərincə  həyata 
keçirilən,  hüquqi  və  fiziki  cəhətdən  mümkün  olan  boş  torpaq 
sahələri,  yaхud  yaхşılaşmaları  olan  torpaq  sahələrindən  istifadə 
edilməsidir. Ən səmərəli  istifadənin mümkünlüyü üzrə ekspertin 
apardığı hesablamalar (cariyə nisbətən) bir çoх hallarda potensial 
investorun  gözü  qarşısında qiymətləndirilən  əmlak  kompleksinin 
investisiya cəlbediciliyini artırmağa imkan verirlər. 
Yeni  tikintinin  teхniki-iqtisadi  əsaslandırılması.
  Yeni 
tikintinin teхniki-iqtisadi təhlili konkret obyektin gələcəkdə istis-
marından gəlir  səviyyəsinin proqnozlaşdırılması əsasında invest-
tisiya  qoyuluşunun  iqtisadi  məqsədəuyğunluğu  barədə  nəticə 
çıхarmağa imkan verir. 
Yarımçıq  tikinti obyektlərinin qiymətləndirilməsi.
 Yarımçıq 
tikinti  obyektlərinin  qiymətləndirilməsi  spesifik  хarakter  daşıyır 
və məsrəf yanaşması ilə aparılır. 

---