Elm və SƏNƏt məCLİSİ 11-20

 
162 
 
 
 
do with the perceptions of acceptability of higher income deci-
sion makers than with the needs of the poor.  
From a sociological as well as an economic point of view 
it makes eminent sense to minimize involuntary displacement. 
Ousters  should  then  be  treated  as  fairly  as  possible,  compen-
sated  for  the  disruption  in  their  lives,  and  assisted  in  starting 
anew  elsewhere.  The  power  of  eminent  domain  should  not  be 
abused.  With  such  an  approach,  the  process  of  renewal  of  the 
historic cores  can  become a major source of community pride 
and civic engagement just as it can draw strength from the un-
leashed power of the community to take charge of its own des-
tiny. It is thus essential to involve the local communities in the 
design and implementation process.  
The  quest  for  economic  and  financial  rigor  should  not 
lead to a regime where the cost recovery and user fees result in 
effective large scale displacement of many poor residents. This 
is neither humane nor essential for success. But it should not be 
confused  with  an  assumption  that  no  change  of  any  kind  is  to 
be  tolerated.  Some  gentrification  is  likely  and  should  be  wel-
comed, so that the inner core of old cities do not become recep-
tacles for only the poor and destitute, but benefit from a mixed 

---

 
163 
 
 
 
range  of  socio-economic  groups  and  occupations.  This  would 
enhance  the  vibrancy  of  the  city  and  its  fabric,  and  is  quite 
feasible, as Hafsia in Tunis has shown. Indeed, a carefully gra-
duated  system  of  levies  can  marry  the  needs  of  sound  fiscal 
management and ability to pay of the population. That is why a 
careful affordability analysis is relevant to round out the other 
financial and economic analyses in a thoughtful project of reju-
venating  a  historic  city  in  the  developing  countries.  It  can  be 
done. 
Examples: Hafsia, Tunis 
 
The  historic  cores  of  the  cities  of  the  Muslim  world  are 
under assault. Treasures of the architectural and urban heritage 
of  the  world,  these  city  cores  are  victims  of  crumbling  infra-
structure  and  real  estate  speculation.  They  have  become 
depositories  of  the  poor  in  dense  and  unsanitary  conditions. 
The  inner  historic  cities  are  increasingly  ghettoized,  with  the 
middle-class and economic activities either fleeing the historic 
core or actively destroying its very fabric. 
Against that background, Hafsia represents an exemplary 
success  in  revitalizing  the  economic  base  and  diversifying  the 
social  mix  of  the  inhabitants  of  the  old  medina.  The  middle 
class has  returned to  the old  medina, making it once more the 
locus of social and economic integration that it historically had 
been. This is a unique success in reversing the negative trends 
seen throughout the Muslim world. 
This  project  received  widespread  recognition  in  1983 
when it won the Aga Khan award for Architecture because of 
its ability to contain the damage of earlier misguided efforts at 
large  scale  development  in  the  area,  by  encircling  the  three 
apartment  buildings  and  the  two  schools  and  creating  the 
covered souk  that organically  re-links  the two parts of the old 
city texture  and sensitively inserting  some scaled housing that 
emulates  the  texture.  The  key  questions  raised  then  were 

---

 
164 
 
 
 
whether  a  second  phase  would  be  able  to  do  more  than  just 
promote a physical implant of a few new houses. The response 
over  the  past  decade  has  been  spectacular.  The  second  phase 
has  not  only  successfully  confounded  the  skeptics,  but  also 
won  the  unique  distinction  of  a  second  Aga  Khan  award  for 
Architecture in 1995. 
In an amazing amalgam of public and private, the Muni-
cipality  of  Tunis,  the  ASM  and  the  ARRU  have  succeeded  in 
reducing the enormous population densities in the old wekalas, 
dealing  with  the  displaced  through  a  sensitive  resettlement 
scheme. Rehabilitation of the structures through credit schemes 
have worked extremely well in all but the rent-controlled non-
owner  occupied  structures.  The  success  of  the  project  in  1995 
in  nudging  the  government  to  finally  remove  the  rent-control 
law has effectively lifted the remaining obstacle to comercially 
financed  rehabilitation  of  these  non-owner  occupied  rental 
units. 
Hafsia  II  is  a  financial,  economic  and  institutional  suc-
cess.  Cross-subsidies  have  made  the  project  financially  viable 
as a whole. The rates of return on public investment have been 
high. The multiplier effect  of private to  public funds has been 
of  the  over  3  to  1.  All  of  this  has  been  accompanied  by  a 
sensitive  treatment  of  the  urban  texture,  and  an  integration  of 
the  old  city  with  its  surrounding  metropolis.  It  is  a  project 
worthy of study and emulation. 
 
The case of Fez 
 
The project for the rehabilitation of the old medina of Fez 
is an example of how a carefully designed operation can weave 
the different strands of all the various aspects discussed in this 
essay.  It  represents  the  most  comprehensive  effort  to  date  to 
deal  with  the  problems  of  a  dense  medina,  one  that  is  on  the 
World Heritage List. 

---