1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
334 keyfiyyəti ilə əlaqədardır. Bu risklərə daşınmaz əmlakın düzgün idarə olunmaması riski, təhlükəsizlik qaydalarının pozulması nəticəsində məhv olması riski, investorun aldığı kreditləri və ya onlara hesablanmış faizləri ödəmək qabiliyyətini itirməsi riski və s. aiddir. Normal fəaliyyət göstərən daşınmaz əmlak bazarının iştirakçıları adətən bu risklərin səviyyəsini mümkün qədər endirməyə çalışırlar. carəyə verən və icarəçi risk dərəcəsini dərk etmələrindən asılı olaraq, onun daha dolğun kompensasiyası məqsədilə icarə haqqını artırır yaxud azaldırlar. Lakin, heç bir risk olmadıqda belə, icarəyə verən daşınmaz əmlakından istifadəyə görə haqq tələb edir. Bu haqqın miqdarı icarə haqqının risksiz dərəcəsi (risk-free rate) adlanır. carə haqqının risksiz dərəcəsi göstəricisindən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün geniş istifadə edilir. Pul gəlirləri axınlarının proqnozlaşdırılması prosesində qiymətləndiricini maraqlandıran sonuncu sual daşınmaz əmlak üzərində sahiblik dövrü başa çatdıqdan sonra onun satılmasından əldə oluna biləcək pulun məbləğdir. Bu suala aydınılıq gətirərkən, qiymətləndirici aşağıdakı amilləri nəzərə almalıdır: - daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazidə torpağın qiymətinin artması yaxud azalması ehtimalı; - alqı-satqı anında daşınmaz əmlakın fiziki və funksional köhnəlməsi; - satıldığı zaman daşınmaz əmlakın öhdəliklərlə yüklüyü; - alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasına və həyata keçirilməsinə görə vasitəçilərə ödəniləcək mükafatların məbləği; - iqtisadiyyatda baş verə biləcək inflyasiya səviyyəsi barədə proqnozlar. Göründüyü kimi, gələcək pul gəlirləri axınlarının proqnozlaşdırılması sadə proses deyil və alınmış nəticələrin həqiqətə yaxınlığı qiymətləndiricinin topladığı məlumatlardan düzgün istifadə etmək bacarığından, habelə bazarın 335 gələcək vəziyyətindən asılıdır. Daşınmaz ə
gəlirlik mövqeyindən yanaşmaqla qiymətləndirilməsinin ikinci mərhələsində gələcək pul gəlirləri axınları daşınmaz əmlakın cari dəyərinə çevrilir. Bu mərhələdə qiymətləndirici iki metoddan istifadə edir: gəlirlərin birbaşa kapitallaşdırılması metodu və pul axınlarının diskontlaşdııılması metodu.
Birbaşa kapitallaşdırma metodunda daşınmaz əmlakdan il ərzində əldə olunacaq pul gəlirləri müvafiq gəlirlik normasına bölünməklə yaxud müvafiq gəlirlik əmsalına hasil edilməklə əmlakın cari dəyərinə çevrilir. Qiymətləndirici qarşısına qoyulan məqsəddən və qiymətləndirmə obyektindən asılı olaraq, gələcək pul gəlirləri axınlarını kapitallaşdırmaq üçün onların müxtəlif səviyyələrindən, müvafiq gəlirlik normalarından və ə
Daşınmaz əmlakın dəyəri birbaşa kapitallaşdirma metodu ilə aşağıdakı düsturla hesablanir:
D = EGİ : R Burada: D - daşınmaz əmlakın dəyəri; EG - xalis əməliyyat gəliri; R - kapitallaşma əmsalıdır. Daşınmaz əmlakın və investisiyaların qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunan kapitallaşma əmsalı (R - capitalization rate ) investisiyalara yönəldilmiş vəsaitlərin geri qaytarılmasından və onlardan əldə olunan gəlirlərdən ibarətdir. Yəni, hər bir investor daşınmaz əmlaka qoyduğu vəsaiti Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|