1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
350 13.4. Daşınmaz əmlakın dəyərinin riyazi modellər əsasında müəyyənləşdirilməsi Daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyənləşdirilməsi prosesini asanlaşdırmaq üçün Qərb iqtisadçıları tərəfindən pul axınlarının bəzi növlərinin diskontlaşmasının riyazi modelləri işlənib hazırlanmışdır. Bu modellərdən istifadə olunduqda, daşınmaz əmlakın dəyəri aşagıdaki düsturla hesablanir:
o
NO - investisiya layihəsinin birinci ilində xalis ə
R o - kapitallaşmanin ümumi əmsalıdır.
Lakin, yuxarıda göstərdiyimiz kimi, pul axınları fasiləsiz, rəvan axın şəklində deyil, annuitetlər formasında daxil olur və onların hər biri diskontlaşmalıdır. Mütəxəssislər annuitetlərin aşağıdakı tipləri üçün riyazi modellər işləyib hazırlamışlar: sabit annuitet, xətti dəyişən annuitet və eksponent üzrə dəyişən annuitet. Annuitet sabit olduqda, ödənişlər bərabər məbləğlərlə daxil olur. Mütəxəssislər adi və avans annuitetlərini () fərqləndirirlər. Adi annuitet (ordinary annuity) bütün ödənişlərin müəyyən dövr başa çatdıqdan sonra həyata keçirilməsini nəzərdə tutur. Məsələn, qoyulmuş vəsait üzrə 5 il müddətində, hər ilin sonunda 200 şərti vahid almaq hüququ adi annuitetdir. Avans annuitetində (annuity payable in advance) gəlir axınları silsiləsindəki birinci ödəniş dərhal (avans kimi), sonraki ödənişlər isə bərabər intervalla daxil olur. Bu növ annuitet qiymətləndirilərkən birinci ödəniş diskontlaşmır və bu ə
Xətti dəyişən annuitet hər bir sonrakı ödənişin əvvəlcədən təsbit olunmuş məbləğdə xətti artımını yaxud azalmasını nəzərdə tutur. Məsələn, müqavilədə hər növbəti ödənişin məbləğinin əvvəliki ödənişin məbləğindən 50 şərti vahid çox yaxud az olması nəzərdə tutula bilər. Eksponent üzrə dəyişən annuitetdə hər növbəti ödəniş sabit əmsal üzrə çoxaldılır yaxud azaldılır, yəni mürəkkəb faiz qanununa uyğun olaraq dəyişir. Daşınmaz əmlakın dəyərinin gəlirlik mövqeyindən yanaşmaqla hesablanması üçün istifadə olunan riyazi modellər üç əsas qrupa bölünür: - gəlir modelləri; - mülkiyyət modelləri; - ipoteka-investisiya modelləri. Gəlir modellərindən yalnız pul gəlrləri axınları üçün istifadə olunur. Bu modeldə daşınmaz əmlakın dəyərinin hesablanması üçün reversiya və əsas pul gəlirlərinə daxil olmayan digər faydalar pul gəlirləri axınının cari dəyərinə əlavə olunur. Gəlir modellərinin növlərini nəzərdən keçirək. carə müqaviləsində sabit pul gəlrləri axınlarının daxil olması nəzərdə tutulduqda, investorun kapitalın qaytarılması üsulu haqqında ehtimallardan asılı olaraq, kapitallaşmanın aşağıdakı metodlarından istifadə oluna bilər: - Sonsuz axın modeli üzrə kapitallaşma; 351 - Invud metodu ilə kapitallaşma; - Hoskold metodu ilə kapitallaşma. Sonsuz axın modeli üzrə kapitallaşma. Investisiyaların dəyərinin sabit qalacağı proqnozlaşdırıldıqda, kapital qouyluşları daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən vəsaitlərlə kompensasiya olunur. Bu cür daşınmaz əmlakın dəyəri ondan əldə olunan pul gəliri axınını müvafiq diskont normasına bölməklə hesablanır. Məsələn, 1000 şərti vahid ildə 12% gəlirliklə kapital qoyuluşlarına yönəldilirsə, hər il 120 şərti vahid gəlir təmin ediləcəkdir. Beləliklə, pul gəliri axını 0,12 əmsalı (120:100) ilə diskontlaşmalıdır. nvestisiya layihəsi başa çatdıqdan sonra kapital qoyuluşları bütövlüklə geri qaytarıldığına görə, diskont norması və kapitallaşmanın ümumi əmsalı bərabər (0,12) olacaqdır. nvud metodu ( nwood method) ilə kapitallaşmanın əsas müddəası daxil olan annuitetlərin ümumi məbləğinin investisiya qoyuluşlarının tam məbləğdə geri qay- tarılmasını və həmin dövrdə kapital üzrə gəlir əldə olunmasını təmin etməsi şərtidir. Bu şərtə görə kapitallaşma əmsalı kapital üzrə faiz norması və bərpa fondunun yaradılması hesabına ilkin investisiyaların tam məbləğdə geri qaytarılmasını təmin edəcək bərpa fondu amilindən ibarətdir. Göstərilən şərtləri aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: R o = Y o + SFF Burada: R o - kapitallaşmanın ümumi əmsalı Y o - gəlirliyin ümumi norması SFF - bərpa fondunun amilidir. Göstərilən metoddan investisiyalardan alınan pul axınları əvvəlki faiz dərəcəsi üzrə yenidən investisiyalara yönəldildikdə (reinvrstisiya olunduqda) istifadə edilir. nvestisiyaya yönəldilmiş kapitalin bu metodla geri qaytarılmasına misal 16- cı cədvəldə göstərilmişdir. Məsələn, 10000 şərti vahid 5 il müddətində 12% gəlir vermək şərtilə kapital qoyuluşlarına yönəldilmişdir. Bu halda kapitallaşma əmsalı investisiya üzrə gəlirlik dərəcəsi (0,12) və bərpa fondunun əmsalının 0,1574097 (12%, 5 il) cəmi kimi hesablanır, yəni 0,12 + 0,1574097 = 0,2774097. Cədvəl № 16 №
lin əvvəlli- nə kapitalın ə
ğ
ə sas məbləğin ödənilməsi
10000 2774,10 1200 1574,10 2 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99 3 6662,91 2774,10 799,55 1974,55 4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50 5 2476,86 2774,10 297,22 2476,88 Hoskold metodu (Hoskold method) nvud metodundan bərpa fondunun əsas Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|