1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə123/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   119   120   121   122   123   124   125   126   ...   147

350 

 

13.4. Daşınmaz əmlakın dəyərinin riyazi modelləəsasında 

əyyənləşdirilməsi 

 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  müəyyənləşdirilməsi  prosesini  asanlaşdırmaq 

üçün Qərb iqtisadçıları tərəfindən pul axınlarının bəzi növlərinin diskontlaşmasının 

riyazi  modelləri  işlənib  hazırlanmışdır.  Bu  modellərdən  istifadə  olunduqda, 

daşınmaz əmlakın dəyəri aşagıdaki düsturla hesablanir: 

 

D = NO  : R 



o

 

Burada: 



 NO   - 

investisiya layihəsinin birinci ilində xalis  

ə

məliyyat gəliri; 



             R 

o

 - 

kapitallaşmanin ümumi əmsalıdır.

 

  



Lakin, yuxarıda göstərdiyimiz kimi, pul axınları fasiləsiz, rəvan axın şəklində 

deyil,  annuitetlər  formasında  daxil  olur  və  onların  hər  biri  diskontlaşmalıdır. 

Mütəxəssislər  annuitetlərin  aşağıdakı  tipləri  üçün  riyazi  modellər  işləyib 

hazırlamışlar:  sabit  annuitet,  xətti  dəyişən  annuitet  və  eksponent  üzrə  dəyişə

annuitet. 

Annuitet  sabit  olduqda,  ödənişlər  bərabər  məbləğlərlə  daxil  olur. 

Mütəxəssislər adi  və avans  annuitetlərini () fərqləndirirlər. 

Adi  annuitet  (ordinary  annuity)  bütün  ödənişlərin  müəyyən  dövr  baş

çatdıqdan sonra həyata keçirilməsini nəzərdə tutur. Məsələn, qoyulmuş vəsait üzrə 

5 il müddətində, hər ilin sonunda 200 şərti vahid almaq hüququ adi annuitetdir. 

Avans  annuitetində  (annuity  payable  in  advance)  gəlir  axınları  silsiləsindəki 

birinci  ödəniş  dərhal  (avans  kimi),  sonraki  ödənişlər  isə  bərabər  intervalla  daxil 

olur.  Bu  növ  annuitet  qiymətləndirilərkən  birinci  ödəniş  diskontlaşmır  və  bu 

ə

məliyyat ikinci ödənişdən başlanır. 



Xətti  dəyişən  annuitet  hər  bir  sonrakı  ödənişin  əvvəlcədən  təsbit  olunmuş 

məbləğdə  xətti  artımını  yaxud  azalmasını  nəzərdə  tutur.  Məsələn,  müqavilədə  hə

növbəti ödənişin məbləğinin əvvəliki ödənişin məbləğindən 50 şərti vahid çox yaxud 

az olması nəzərdə tutula bilər. 

Eksponent  üzrə  dəyişən  annuitetdə  hər  növbəti  ödəniş  sabit  əmsal  üzrə 

çoxaldılır yaxud azaldılır, yəni mürəkkəb faiz qanununa uyğun olaraq dəyişir. 

Daşınmaz əmlakın dəyərinin gəlirlik mövqeyindən yanaşmaqla  hesablanması 

üçün istifadə olunan riyazi modellər üç əsas qrupa bölünür:  

- gəlir modelləri; 

- mülkiyyət modelləri; 

- ipoteka-investisiya modelləri. 

Gəlir  modellərindən  yalnız  pul  gəlrləri  axınları  üçün  istifadə  olunur.  Bu 

modeldə  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  hesablanması  üçün  reversiya  və  əsas  pul 

gəlirlərinə  daxil  olmayan  digər  faydalar  pul  gəlirləri  axınının  cari  dəyərinə  əlavə 

olunur. Gəlir modellərinin növlərini nəzərdən keçirək. 

carə  müqaviləsində  sabit  pul  gəlrləri  axınlarının  daxil  olması  nəzərdə 

tutulduqda,  investorun  kapitalın  qaytarılması  üsulu  haqqında  ehtimallardan  asılı 

olaraq, kapitallaşmanın aşağıdakı metodlarından istifadə oluna bilər: 

- Sonsuz axın modeli üzrə kapitallaşma; 


351 

 

- Invud metodu ilə kapitallaşma; 

- Hoskold metodu ilə kapitallaşma. 

Sonsuz axın modeli üzrə kapitallaşma.  

 

Investisiyaların  dəyərinin  sabit  qalacağı  proqnozlaşdırıldıqda,  kapital 

qouyluşları  daşınmaz  əmlakın  satışından  əldə  edilən  vəsaitlərlə  kompensasiya 

olunur.  Bu  cür  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  ondan  əldə  olunan  pul  gəliri  axınını  

müvafiq  diskont  normasına  bölməklə  hesablanır.  Məsələn,  1000  şərti  vahid  ildə 

12%  gəlirliklə  kapital  qoyuluşlarına  yönəldilirsə,  hər  il  120  şərti  vahid  gəlir  təmin 

ediləcəkdir.  Beləliklə,  pul  gəliri  axını  0,12  əmsalı  (120:100)  ilə  diskontlaşmalıdır. 

nvestisiya  layihəsi  başa  çatdıqdan  sonra  kapital  qoyuluşları  bütövlüklə  geri 

qaytarıldığına  görə,  diskont  norması  və  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  bərabə

(0,12) olacaqdır. 

nvud metodu ( nwood method) ilə kapitallaşmanın əsas müddəası daxil olan 

annuitetlərin ümumi məbləğinin investisiya qoyuluşlarının tam məbləğdə geri qay-

tarılmasını və həmin dövrdə kapital üzrə gəlir əldə olunmasını təmin etməsi şərtidir. 

Bu  şərtə  görə  kapitallaşma  əmsalı  kapital  üzrə  faiz  norması  və  bərpa  fondunun 

yaradılması hesabına ilkin investisiyaların tam məbləğdə geri qaytarılmasını təmin 

edəcək bərpa fondu amilindən ibarətdir. 

Göstəriləşərtləri aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: 

R

 



 = Y

o

  +  SFF 

    

 

    Burada: 

                       R 

o

 - kapitallaşmanın ümumi əmsalı                  

                       Y 

o

 - gəlirliyin ümumi norması 

                       SFF - bərpa fondunun amilidir.

  

 

Göstərilən  metoddan  investisiyalardan  alınan  pul  axınları  əvvəlki  faiz 

dərəcəsi  üzrə  yenidən  investisiyalara  yönəldildikdə  (reinvrstisiya  olunduqda) 

istifadə edilir. 

 

nvestisiyaya yönəldilmiş kapitalin bu metodla geri qaytarılmasına misal 16-

cı  cədvəldə  göstərilmişdir.  Məsələn,  10000  şərti  vahid  5  il  müddətində  12%  gəlir 

vermək  şərtilə  kapital  qoyuluşlarına  yönəldilmişdir.  Bu  halda  kapitallaşma  əmsalı 

investisiya  üzrə  gəlirlik  dərəcəsi  (0,12)  və  bərpa  fondunun  əmsalının  0,1574097 

(12%, 5 il) cəmi kimi hesablanır, yəni  0,12 + 0,1574097 = 0,2774097.    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cədvə 16

 

 



 



lin əvvəlli-

nə kapitalın 

ə

sas məblə-

ğ

inin qalığı 

Geri 

qaytarılan 

ümumi 

məbləğ 

              o cümlədən: 

kapital 

üzrə faiz 

 

ə



sas məbləğin 

ödənilməsi 

 



10000 

2774,10 

1200 

1574,10 



8425,90 

2774,10 

1011,11 

1762,99 



6662,91 

2774,10 

799,55 

1974,55 



4688,36 

2774,10 

562,60 

2211,50 



2476,86 

2774,10 

297,22 

2476,88 

 

Hoskold metodu (Hoskold method)  nvud metodundan bərpa fondunun əsas 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   119   120   121   122   123   124   125   126   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə