1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə121/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   117   118   119   120   121   122   123   124   ...   147

347 

 

etməli; 

 

-  daşınmaz  əmlakdan  əldə  olunacaq  gəlirlər  və  bunun  üçün  lazım  olan 

xərclərin məbləğini proqnozlaşdırmalıdır. 

Daşınmaz  əmlak  PAD  metodu  ilə  qiymətləndirilərkən,  gəlirin  aşağıdakı 

növləri hesablanır: 

- potensial ümumi gəlir (PG ); 

- həqiqi ümumi gəlir (EG ) ; 

- xalis əməliyyat gəliri (NO ); 

- vergilər ödənilənədək pul axını (BTCF); 

- vergilər ödənildikdən sonra pul axını (ATCF) . 

Pul 

axınlarının 

həcmi 

PAD 

metodundan 

istifadə 

olunmaqla 

proqnozlaşdırarkən, onun aşağıdakı cəhətləri nəzərə alınmalıdır: 

-  əmlak  və  torpaq  vergiləri  əməliyyat  xərclərinin  tərkibinə  daxil  edilməli  və 

həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır; 

- daşınmaz əmlakın amortizasiyası real pul ödənişi olmadığına  görə, gəlirlə

proqnozlaşdırılarkən nəzərə alınmamalıdır; 

-  kapital  qoyuluşları  obyektdən  istifadə  müddətini  və  reversiyanın  dəyərini 

artırdığına görə, xalis əməliyyat gəlirində nəzərə alınmalıdır; 

-  obyektin  investisiya  dəyəri  qiymətləndirildikdə,  alınmış  kreditə  xidmə

göstərilməsi  üzrə  xərclər  (kreditin  məbləği  və  faizlər)  xalis  əməliyyat  gəlirlərində

çıxılmalıdır.  Obyektin  bazar  dəyəri  müəyyənləşdirildikdə  isə,  bu  xərclər  xalis 

ə

məliyyat gəlirlərinin tərkibinə daxil edilir; 



 

-  daşınmaz  əmlak  sahibinin  obyektin  zəruri  göstəricilərinin  saxlanılmasına 

yönəldilmiş xərcləri həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır. 

Daşınmaz əmlakın reversiyasından, yəni vergilər ödənilənədək salınmasından 

ə

ldə olunan pul axınları üç üsulla proqnozlaşdırıla bilər: 



 

-  bazarın  cari  vəziyyəti  və  onun  gələcəkdə  dəyişməsi  meyllərinin  təhlili 

nəticəsində satış qiymətinin hesablanması əsasında; 

 

-  daşınmaz  əmlaka  sahiblik  dövründə  onun  dəyərinin  dəyişməsi  barədə 

mülahizələəsasında; 

-  sahiblik  müddəti  başa  çatdıqdan  sonrakı  ilin  gəlirlərinin  birbaş

kapitallaşdırılması  yolu  ilə.  Bu  halda  hesab  edilir  ki,  sahiblik  müddəti  baş

çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakdan əldə olunan gəlir sabit və sonsuz, onun dəyəri 

isə gələcək gəlirin cari dəyərinə bərabər olacaqdır. 

Diskontlaşş pul axınları proqnozlaşdırılarkəən mühüm məsələlərdən biri 

onun  müddətinin  müəyyən  olunmasıdır.  Bu  müddət  isə  qiymətləndiricinin 

sərəncamında  olan  məlumatların  həcmindən  və  dürüstlüyündən  asılıdır.  Məlumat 

bazasının  keyfiyyəti  pul  axınlarını  daha  uzun  müddətə  proqnozlaşdırmaga  imkan 

verir. Bu müddət artdıqca, uzaq dövrlərin pul axınlarının hesablanmasının dəqiqli-

yinin alınmış nəticələri keyfiyyətinə göstərdiyi təsiri zəifləyir. 

Qiymətləndirmə  fəaliyyətinin  beynəlxalq  təcrübəsində  proqnozlaşdirmanin 

orta  müddəti  5-10  il  qəbul  edilmişdir.  Azərbaycanda  daşınmaz  əmlak  bazarının 

formalaşmaqda  olduğunu,  daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsi  sahəsində 

mütəxəssislərin təcrübəsinin az olmasını nəzərə alaraq, pul axınlarının növbəti 3-5 il 

üçün proqnozlaşdırılması daha münasibdir. 

Pul  axınlarının  gözlənilən  həcmini  və  müddətini  proqnozlaşdirdıqdan  sonra 

qiymətləndiricinin 

atdığı 

növbəti 

addım 

diskontlaşma 

normalarının 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   117   118   119   120   121   122   123   124   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə