1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
347 etməli; - daşınmaz əmlakdan əldə olunacaq gəlirlər və bunun üçün lazım olan xərclərin məbləğini proqnozlaşdırmalıdır. Daşınmaz əmlak PAD metodu ilə qiymətləndirilərkən, gəlirin aşağıdakı növləri hesablanır: - potensial ümumi gəlir (PG ); - həqiqi ümumi gəlir (EG ) ; - xalis əməliyyat gəliri (NO ); - vergilər ödənilənədək pul axını (BTCF); - vergilər ödənildikdən sonra pul axını (ATCF) . Pul axınlarının həcmi PAD metodundan istifadə olunmaqla proqnozlaşdırarkən, onun aşağıdakı cəhətləri nəzərə alınmalıdır: - əmlak və torpaq vergiləri əməliyyat xərclərinin tərkibinə daxil edilməli və həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır; - daşınmaz əmlakın amortizasiyası real pul ödənişi olmadığına görə, gəlirlər proqnozlaşdırılarkən nəzərə alınmamalıdır; - kapital qoyuluşları obyektdən istifadə müddətini və reversiyanın dəyərini artırdığına görə, xalis əməliyyat gəlirində nəzərə alınmalıdır; - obyektin investisiya dəyəri qiymətləndirildikdə, alınmış kreditə xidmət göstərilməsi üzrə xərclər (kreditin məbləği və faizlər) xalis əməliyyat gəlirlərindən çıxılmalıdır. Obyektin bazar dəyəri müəyyənləşdirildikdə isə, bu xərclər xalis ə
- daşınmaz əmlak sahibinin obyektin zəruri göstəricilərinin saxlanılmasına yönəldilmiş xərcləri həqiqi ümumi gəlirdən çıxılmalıdır. Daşınmaz əmlakın reversiyasından, yəni vergilər ödənilənədək salınmasından ə
- bazarın cari vəziyyəti və onun gələcəkdə dəyişməsi meyllərinin təhlili nəticəsində satış qiymətinin hesablanması əsasında; - daşınmaz əmlaka sahiblik dövründə onun dəyərinin dəyişməsi barədə mülahizələr əsasında; - sahiblik müddəti başa çatdıqdan sonrakı ilin gəlirlərinin birbaşa kapitallaşdırılması yolu ilə. Bu halda hesab edilir ki, sahiblik müddəti başa çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakdan əldə olunan gəlir sabit və sonsuz, onun dəyəri isə gələcək gəlirin cari dəyərinə bərabər olacaqdır. Diskontlaşmış pul axınları proqnozlaşdırılarkən ən mühüm məsələlərdən biri onun müddətinin müəyyən olunmasıdır. Bu müddət isə qiymətləndiricinin sərəncamında olan məlumatların həcmindən və dürüstlüyündən asılıdır. Məlumat bazasının keyfiyyəti pul axınlarını daha uzun müddətə proqnozlaşdırmaga imkan verir. Bu müddət artdıqca, uzaq dövrlərin pul axınlarının hesablanmasının dəqiqli- yinin alınmış nəticələri keyfiyyətinə göstərdiyi təsiri zəifləyir. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin beynəlxalq təcrübəsində proqnozlaşdirmanin orta müddəti 5-10 il qəbul edilmişdir. Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının formalaşmaqda olduğunu, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində mütəxəssislərin təcrübəsinin az olmasını nəzərə alaraq, pul axınlarının növbəti 3-5 il üçün proqnozlaşdırılması daha münasibdir. Pul axınlarının gözlənilən həcmini və müddətini proqnozlaşdirdıqdan sonra qiymətləndiricinin atdığı növbəti addım diskontlaşma normalarının Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|