1 QİYMƏTLƏNDİRM

352 

 

investisiya  məbləğinin  gəlirlik  norması  üzrə  deyil,  risksiz  dərəcə  üzrə  formalaş-

masına  görə  fərqlənir.  Bu  metoddan  ilkin  investisiyalar  üzrə  gəlirlik  dərəcəsi 

yüksək,  bu  dərəcə  üzrə  reinvestisiya  aparmaq  ehtimalı  az  olduqda  istifadə  edilir. 

Buna görə də, reinvestisiya olunan vəsaitlər üzrə gəlirin risksiz dərəcə üzrə alındığı 

nəzərdə tutulur.  

 

Bu müddəanı aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: 

 

R 

o

  =  Y 

o (risksiz)

  +  SFF 

Burada: 

 Y 

o (risksiz)

 – reinvestisiyanın risksiz dərəcəsidir.  

 

 Məsələn,  investisiya  layihəsi  5  il  ərzində  12%  gəlir  əldə  olunmasını  nəzərdə 

tutur.  nvestisiyaların geri qaytarılmasından əldə olunan pul axınları 6% dərəcə ilə 

risksiz reinvestisiya edilə bilər. 

 

Bu halda kapitalın geri qaytarılma norması 0,1773964 (5 il, 6%) kapitallaşma 

ə

msalı isə 0,2973964         ( 0,12 + 0,1773964) olacaqdır. 

 

Xətti  dəyişən  gəlirin  cari  dəyərini  hesablamaq  üçün  aşağıdakı  düsturdan 

istifadə olunur: 

 

                           b

 ( n - a

n

) 

PV = (d+bn) a

n

  -  ------------ 

                       I 

Burada:  

PV – cari dəyər;  

d - birinci dövrün sonunda ilkin gəlir; 

 b – dövr ərzində gəlirin dəyişməsi;  

 n - dövrlərin sayı; 

a

n

  -  i  faiz  norması  üzrə  annuitetin  cari  dəyəri 

ə

msalıdır. 

Eksponent üzrə dəyişən gəlir.     

 

carə müqavilələri haqqında məlumatlar kifayət qədər olmadığı hallarda pul 

gəlirləri  axınlarının  proqnozlaşdırılmasının  üsullarından  biri  də  gəlirlərin  sabit 

norma üzrə dəyişməsi ehtimalının qəbul olunmasıdır. 

 

 

 

Birinci  dövrün  sonunda  vahiddən  başlayaraq  eksponent  üzrə  dəyişən 

annuitetin cari dəyərinin hesablanması üçün aşağıdakı düsturdan istifadə olunur: 

                         n                     n

 

1 - (1 + x)  : (1 + i)

 

PV =  ---------------------------- 

i  -  x 

Burada: 

---

353 

 

  

x – pul gəlirinin artım norması; 

           n - dövrlərin sayı; 

            i - diskont normasıdır. 

 

Eksponent  üzrə  azalması  proqnozlaşdırılan  gəlirlər  üçün  bu  düsturdan 

aşağıdakı şəkildə istifadə olunmalıdır: 

           

                                                   

n                     n

 

                                               1 -  (1 - x)   :  (1 – i )

 

                                       PV = ------------------------   

                                                          i + x 

Mülkiyyət  modellərindən  həm  pul  gəlirləri  axını,  həm  də  daşınmaz  əmlakın 

dəyəri  məlum  olan  tərzdə  dəyşdiyi  hallarda,  onların  cari  dəyərlərinin 

müəyyənləşdirilməsi  üçün  istifadə  olunur.  Bu  halda  aşağıdakı  vəziyyətlər  yarana 

bilər: 

 

- investisiya layihəsi başa çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakın dəyəri dəyişmir; 

     - investisiya layihəsi başa çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakın dəyəri  dəyişir. 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  dəyişmədiyi  halda,  onun  cari  dəyəri      pul 

gəlirləri axınlarının kapitallaşması, yəni gəlirlərin müvafiq diskonta hasil olunması 

yolu  ilə  hesablanır.  Burada  kapitallaşma  əmsalı  və  gəlirlik  norması  bərabər 

olacaqdır.  Məsələn,  gəlirlər  10  il  ərzində  daxil  olacaqsa,  kapitallaşma  əmsalı  0,10 

(1:10) olacaqdır. 

Daşınmaz əmlakın dəyəri dəyişdikdə, ondan əldə olunan pul gəlirləri axını iki 

hissədən ibarət olmalıdır. Birinci hissə daşınmaz əmlakdan gəlirlik, ikinci hissə isə 

onun  dəyərinin  dəyişməsinin  kompensasiyasını  təmin  etməlidir.  Bunları  nəzərə 

almaqla,  göstərilən  hal  üçün  kapitallaşmanın  ümumi  əmsalı  aşağıdakı  düsturla 

hesablanır: 

                    

R

 o 

 = Y 

o

 -  ∆  x  a 

Burada: 

R 

o

 - kapitallaşmanın ümumi əmsalı; 

 Y

o

  

- gəlirliyin ümumi norması; 

 ∆ 

- layihə dövründə daşınmaz əmlakın dəyərinin nisbi dəyişməsi; 

 a 

-  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  dəyişməsinin  kompensasiyasının  illik 

normasını əks etdirən əmsaldır (müvafiq cədvəldən götürülür). 

 

 

Layihə  dövründə  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  azaldıqda,  düsturdakı  ∆ 

kəmiyyətinin işarəsi « - », artıqda isə « + » olacaqdır. Məsələn, proqnozlara görə 8 il 

ə

rzində hər il 2500 şərti vahid gəlir verəcək daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək tələb 

olunur.  Bu  müddətdə  daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  10%  artması,  illik  gəlirlik 

normasının 12% olacağı gözlənilir. 

Daşınmaz əmlakın dəyərinin artması gözlənildiyinə görə, kapitallaşma əmsalı 

0,11186972

 [

0,12 – ( 0,10 x 0,0813028)]

 

olacaqdır.  Buna  müvafiq  olaraq, 

daşınmaz  əmlakın  dəyəri  aşağıdakı  qaydada  hesablanacaq:  (2500  :  0,11186972  = 

---