1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə122/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   118   119   120   121   122   123   124   125   ...   147

348 

 

hesablanmasıdır.  «Diskontlaşma  norması»  gələcək  pul  axınlarının  cari  dəyərinin 

hesablanması üçün istifadə olunan mürəkkəb faiz normasını ifadə edir. 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərinin  diskontlaşş  pul  axınlarının  təhlili  əsasında 

əyyənləşdirilməsinin əsas şərti gözlənilən pul axınlarının keyfiyyətlə proqnozlaş-

dırılması və müvafiq diskontlaşma normasının düzgün seçilməsidir. 

 

13.3. Diskontlaşma normalarının hesablanması metodları 

 

Diskontlaşmanın  ümumi  norması  (overall  discount  rate)  -  investisiyaya 

yönəldilmiş  kapitalin  gəlirliyini,  daşınmaz  əmlaka  sahiblik  dövründə  gəlirlərin 

dəyişməsini,  o  cümlədən  reversiyanı  nəzərə  almaqla  hesablamağa  imkan  verir.  Bu 

göstərici  vergilər  ödənilənədək  gəlirlər  axını  əsasında  hesablanır  və  maliyyələşmə 

şə

rtlərini nəzərə almır. 



Buna  görə  də,  şəxsi  kapitala  aid  olan  gələcək  pul  axınlarının  cari  dəyəri 

əyyənləşdirilərkən,  şəxsi  kapitalın  diskontlaşma  normasından  (equity 

discounting  rate)    istifadə  olunur.  nvestorun  şəxsi  kapitalının  diskontlaşması 

norması  borc  alınmaqla  maliyyələşdirmənin  şəxsi  kapital  üzrə  pul  axınlarına 

təsirini nəzərə alır. 

Müasir  daşınmaz  əmlak  bazarlarında  baş  verən  inflyasiya  prosesləri 

diskontlaşmanın  real  və  nominal  göstəricilərindən  istifadə  olunması  zərurəti 

meydana çıxır. 

Diskontlaşmanın  real  norması  inflyasiyanın  olmadığı  şəraitdə,  nominal 

norması isə inflyasiyanın mövcudluğşəraitində tətbiq edilir. 

Nəzəri  baxımından,  diskontlaşmanın  nominal  norması  ilə  real  norması 

arasındakı nisbəti aşağıdakı düsturla ifadə etmək olar: 

                          ( 1 + N )  =  ( 1 + R ) x  (1 +  nf) 

Burada:

 

             N - diskontlaşmanın nominal norması; 



             R - diskontlaşmanın real norması; 

              nf  - inflyasiyanın gözlənilən normasıdır. 

Bu ifadənin diskontlaşmanın nominal normasına çevirdikdə, alırıq: 

N = R  +  nf + ( R x  nf ) 

 

Təcrübədə  adətən  (R  x  nf)  kəmiyyəti  nəzərə  alınmadığına  görə,  nominal 

normanı real norma ilə inflyasiya normasının cəmi kimi nəzərdən keçirmək olar. 

N = R + İnf  



 

Bunun kimi, nominal norma və inflyasiya normasının məlum olduğu hallarda 

diskontlaşmanın real normasını hesablamaq olar. 

Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsi  təcrübəsində  diskontlaşma  normaları 

aşağıdakı metodlarla hesablanır: 

- kumulyativ düzmə metodu; 

- alternativ investisiyaların müqayisəsi metodu; 

- fərqləndirmə metodu; 

- monitorinq metodu. 

Bu metodların mahiyyətini nəzərdən keçirək. 

Kumulyativ  düzmə  metodu    diskontlaşma  normasına  daşınmaz  əmlaka  xas 


349 

 

olan  risklərin,  yəni  daşınmaz  əmlak  və  kapitallar  bazarlarındakı  proseslərdən, 

daşınmaz  əmlakın  likvidliyinin  aşağı  düşməsindən,  inflyasiyanın  baş  verməsindən, 

daşınmaz  əmlakın  idarə  olunmasında  səhvlərə  yol  verilməsindən,  müvafiq 

qanunvericilikdə  dəyişikliklərdən,  ekoloji  və  maliyyə  amillərinin  təsirindən  irəli 

gələn risklərin cəmi kimi yanaşılmasına əsaslanır. Ümumi halda bu metod aşağıdakı 

kimi ifadə olunur: 

 

      Diskontlaşma  norması  =  Risksiz  dərəcə  +  nflyasiya 

norması +  Riskə görə mükafat. 

 

Risksiz  dərəcə  (safe  rate)  -  pul  vəsaitlərinin  ən  etibarlı  maliyyə  aktivlərində 

yerləşdirildikdə  alına  biləcək  mənfəətdir.  qtisadi  ədəbiyyatda  bu  cür  aktivlərə 

sveçrə  banklarının  depozit  hesablarını,  ABŞ  hökumətinin  dövlət  xəzinədarlığının 

öhdəliklərini  aid  edirlər.  Vəsaitlərin  etibarlı  sayılan  aktivlərdə  yerləşdirilməsi 

adətən ildə 2-3% gəlir təmin edir. 

nflyasiya  norması  (inflation  rate)  -  investisiya  layihəsinin  həyata  keçirildiyi 

dövrdə  pulun  alıcılıq  qabiliyyətinin  aşağı  düşməsi  ilə  bağlı  proqnozların  nəzərə 

alınmasıdır. 

         Riskə  görə  mükafat  -  konkret  daşınmaz  əmlak  obyektinə  xas  olan  risklərin 

kəmiyyətlərinin toplanılması yolu ilə hesablanır. 

        Alternativ  investisiyaların  müqayisəsi  metodu  riskləri  eyni  olan  investisiya 

layihələrinin  diskontlaşma  normalarının  da  bərabər  olması  barədə  müddəaya 

ə

saslanır. 



 

Buna  görə  də,  konkret  investisiya  layihəsi  üzrə  diskontlaşma  normasını 

əyyənləşdirmək  üçün  maliyyə  bazarında  risk  dərəcələri  bərabər  olan  layihələ

barədə  məlumat  toplanmalıdır.  Həmin  layihənin  diskontlaşma  norması  kapitalin 

alternativ dəyəri kimi qəbul edilir. 

 

Fərqləndirmə metodu ilə diskontlaşma norması daşınmaz əmlak bazarlarında 

anoloji  obyektlərlə  aparılan  əməliyyatlar  barədə  məlumatlar  əsasında  hesablanır. 

Qeyd  etməliyik  ki,  bu  metod  əmək  tutumludur  və  hesablamaların  dəqiqliyi  təhlil 

olunmuş məlumatların həcmi və dürüstlüyü ilə birbaşəlaqədardır. 

 

Diskontlaşma  normasının  fərqləndirmə  metodu  ilə  hesablanmasının 

ardıcıllığı aşağıdakı kimi qəbul edilmişdir: 

 

-  ən  yaxşı  və  səmərəli  istifadə  olunan  hər  bir  anoloji  obyekt  üzrə  gəlirlər  və 

xərclər axınları müəyyənləşdirilir; 

 

- anoloji obyekt üzrə investisiyaların gəlirlik səviyyəsi hesablanır; 

 

-  alınmış  nəticələr  statistika  yaxud  ekspert  üsulları  vasitəsilə  işlənilir  və 

qiymətləndirilən obyektə tətbiq olunur. 

Monitorinq  metodu  daşınmaz  əmlak  bazarının  meyllərinin  daim  nəzarətdə 

saxlanılmasına,  orada  aparılan  əməliyyatlar  haqqında  məlumatlar  əsasında 

daşınmaz  əmlaka  investisiya  qoyuluşlarının  iqtisadi  göstəricilərinin  mütəmadi 

təhlilinə əsaslanır. Bu məlumatlar bazarın müxtəlif seqmentləri üzrə qruplaşdırılır 

və mətbuatda vaxtaşırı dərc olunur. 

Bu  məlumatlar  qiymətləndirici  üçün  səmt  göstəricisi  rolunu  oynayır, 

apardıqları hesablamaların nəticələrini orta bazar göstəriciləri ilə müqayisə etməyə 

imkan verir. 

 

 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   118   119   120   121   122   123   124   125   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə