1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
348 hesablanmasıdır. «Diskontlaşma norması» gələcək pul axınlarının cari dəyərinin hesablanması üçün istifadə olunan mürəkkəb faiz normasını ifadə edir. Daşınmaz əmlakın dəyərinin diskontlaşmış pul axınlarının təhlili əsasında müəyyənləşdirilməsinin əsas şərti gözlənilən pul axınlarının keyfiyyətlə proqnozlaş- dırılması və müvafiq diskontlaşma normasının düzgün seçilməsidir.
şə
Buna görə də, şəxsi kapitala aid olan gələcək pul axınlarının cari dəyəri müəyyənləşdirilərkən, şəxsi kapitalın diskontlaşma normasından (equity discounting rate) istifadə olunur. nvestorun şəxsi kapitalının diskontlaşması norması borc alınmaqla maliyyələşdirmənin şəxsi kapital üzrə pul axınlarına təsirini nəzərə alır. Müasir daşınmaz əmlak bazarlarında baş verən inflyasiya prosesləri diskontlaşmanın real və nominal göstəricilərindən istifadə olunması zərurəti meydana çıxır. Diskontlaşmanın real norması inflyasiyanın olmadığı şəraitdə, nominal norması isə inflyasiyanın mövcudluğu şəraitində tətbiq edilir. Nəzəri baxımından, diskontlaşmanın nominal norması ilə real norması arasındakı nisbəti aşağıdakı düsturla ifadə etmək olar: ( 1 + N ) = ( 1 + R ) x (1 + nf) Burada:
R - diskontlaşmanın real norması; nf - inflyasiyanın gözlənilən normasıdır. Bu ifadənin diskontlaşmanın nominal normasına çevirdikdə, alırıq: N = R + nf + ( R x nf ) Təcrübədə adətən (R x nf) kəmiyyəti nəzərə alınmadığına görə, nominal normanı real norma ilə inflyasiya normasının cəmi kimi nəzərdən keçirmək olar. N = R + İnf Bunun kimi, nominal norma və inflyasiya normasının məlum olduğu hallarda diskontlaşmanın real normasını hesablamaq olar. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi təcrübəsində diskontlaşma normaları aşağıdakı metodlarla hesablanır: - kumulyativ düzmə metodu; - alternativ investisiyaların müqayisəsi metodu; - fərqləndirmə metodu; - monitorinq metodu. Bu metodların mahiyyətini nəzərdən keçirək. Kumulyativ düzmə metodu diskontlaşma normasına daşınmaz əmlaka xas 349 olan risklərin, yəni daşınmaz əmlak və kapitallar bazarlarındakı proseslərdən, daşınmaz əmlakın likvidliyinin aşağı düşməsindən, inflyasiyanın baş verməsindən, daşınmaz əmlakın idarə olunmasında səhvlərə yol verilməsindən, müvafiq qanunvericilikdə dəyişikliklərdən, ekoloji və maliyyə amillərinin təsirindən irəli gələn risklərin cəmi kimi yanaşılmasına əsaslanır. Ümumi halda bu metod aşağıdakı kimi ifadə olunur: Diskontlaşma norması = Risksiz dərəcə + nflyasiya norması + Riskə görə mükafat. Risksiz dərəcə (safe rate) - pul vəsaitlərinin ən etibarlı maliyyə aktivlərində yerləşdirildikdə alına biləcək mənfəətdir. qtisadi ədəbiyyatda bu cür aktivlərə sveçrə banklarının depozit hesablarını, ABŞ hökumətinin dövlət xəzinədarlığının öhdəliklərini aid edirlər. Vəsaitlərin etibarlı sayılan aktivlərdə yerləşdirilməsi adətən ildə 2-3% gəlir təmin edir. nflyasiya norması (inflation rate) - investisiya layihəsinin həyata keçirildiyi dövrdə pulun alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi ilə bağlı proqnozların nəzərə alınmasıdır. Riskə görə mükafat - konkret daşınmaz əmlak obyektinə xas olan risklərin kəmiyyətlərinin toplanılması yolu ilə hesablanır. Alternativ investisiyaların müqayisəsi metodu riskləri eyni olan investisiya layihələrinin diskontlaşma normalarının da bərabər olması barədə müddəaya ə
Buna görə də, konkret investisiya layihəsi üzrə diskontlaşma normasını müəyyənləşdirmək üçün maliyyə bazarında risk dərəcələri bərabər olan layihələr barədə məlumat toplanmalıdır. Həmin layihənin diskontlaşma norması kapitalin alternativ dəyəri kimi qəbul edilir. Fərqləndirmə metodu ilə diskontlaşma norması daşınmaz əmlak bazarlarında anoloji obyektlərlə aparılan əməliyyatlar barədə məlumatlar əsasında hesablanır. Qeyd etməliyik ki, bu metod əmək tutumludur və hesablamaların dəqiqliyi təhlil olunmuş məlumatların həcmi və dürüstlüyü ilə birbaşa əlaqədardır. Diskontlaşma normasının fərqləndirmə metodu ilə hesablanmasının ardıcıllığı aşağıdakı kimi qəbul edilmişdir: - ən yaxşı və səmərəli istifadə olunan hər bir anoloji obyekt üzrə gəlirlər və xərclər axınları müəyyənləşdirilir; - anoloji obyekt üzrə investisiyaların gəlirlik səviyyəsi hesablanır; - alınmış nəticələr statistika yaxud ekspert üsulları vasitəsilə işlənilir və qiymətləndirilən obyektə tətbiq olunur. Monitorinq metodu daşınmaz əmlak bazarının meyllərinin daim nəzarətdə saxlanılmasına, orada aparılan əməliyyatlar haqqında məlumatlar əsasında daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşlarının iqtisadi göstəricilərinin mütəmadi təhlilinə əsaslanır. Bu məlumatlar bazarın müxtəlif seqmentləri üzrə qruplaşdırılır və mətbuatda vaxtaşırı dərc olunur. Bu məlumatlar qiymətləndirici üçün səmt göstəricisi rolunu oynayır, apardıqları hesablamaların nəticələrini orta bazar göstəriciləri ilə müqayisə etməyə imkan verir. Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|