1 QİYMƏTLƏNDİRM

84 

 

Ə

halinin alıcılıq qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi və nəzərə alınması üçün əhalinin 

ayrı-ayrı kateqoriyalarının pul gəlrlərinin həcmi və strukturu təhlil olunmalıdır. Adətən 

orta  statistik  ailənin  gəlirləri  əmək  haqqından,  bank  depozitləri  üzrə  gəlirlərdən, 

sahibkarlıq  fəaliyyətindən  gəlirlərdən,  pensiyalar  və  sosial  xarakterli  ödənişlərdən,  

müavinətlərdən  və  s.  ibarətdir.  Bu  gəlirlərdən  xərclər  və  vergilər  çıxıldıqdan  sonra 

qalan vəsaitlərin məbləği dolayısı ilə yaşayış binalarına, ticarət, istehsal, ofis və anbar 

binalarına olan tələbatın həcmini müəyyэnləşdirir. 

Qiymətlərin dinamikasını təhlil edərkən qiymətləndirici alıcı tələbatının səviyyəsini, 

inflyasiya templərini, müxtəlif malların və xidmətlərin qiymətləri arasındakı nisbətlərin 

dəyişməsini proqnozlaşdırır. Qiymətləndirmə zamanı həm inflyasiya nəzərə alınmaqla 

təshih olunmuş real qiymətlərdən, həm də alıcının faktiki ödədiyi pulun məbləğini əks 

edən  nominal  qiymətlərdən  istifadə  oluna  bilər.  Qiymətlərin  dəyişməsinin  təhlilinin 

nəticələrindən  investisiya  tələbinin,  habelə  icarə  haqqının  dərəcələrinin,  kommunal 

xdmətləri üzrə tariflərin, daşınmaz əmlakdan ıstifadə olunması ilə bağlı digər xərclərin 

hesablanması üçün istifadə olunur. 

Dövlətin  və  yerli  hakimiyyət  orqanlarının  əsaslı  tikinti  proqramlarının  öyrənilməsi 

daşınmaz  əmlak  obyektlərinə  tələb  və  təklifin  perspektivləri  barədə  nəticə  cıxarmağa 

imkan  verir.  Qeyd  olunmalıdır  ki,  bazar  münasibətlərinə  keçid  dövründə  əsaslı 

tikintinin böyük bir hissəsi özəl sektorun vəsaitləri hesabına həyata keçirilir. Daşınmaz 

ə

mlak  obyektlərinin  inşasına  dövlət  sifarişinin  həcmi  isə  dövlət  büdcəsindən  ayrılan 

vəsaitlərin məbləği ilə məhdudlaşır. 

 

Ə

saslı tikintinin fəallığı dövrü xarakter daşıyır və ümumi iqtisadi fəallığın fazası, 

siyasi  hadisələr,  kredit  resurslarından  istifadənin  mümkünlüyü  kimi  xarici  amillərdən 

və  ərazinin  daşınmaz  əmlak  bazarında  tikinti  məhsulunun  təklifi,  daşınmaz  əmlakın 

iqtisadi  həyatının  müddəti,  tikinti  məqsdləri  üçün  torpaq  sahələrinin  ayrılması  kimi 

daxili amillərdən asılıdır. 

Tikinti  məhsuluna  çəkilən  xərclərin  dinamikası    maddi  və  əmək  məsrəflərinin, 

layihələşdirmə,  idarəetmə,  hüquqi  rəsmiləşdirilmə  xərclərinin  dəyişməsi,  yeni  inşaat 

texnologiyalarının tətbiqi, maliyyə resurslarından istifadə   şərtlərinin, ekoloji tələblərin 

---

85 

 

və s. təsiri ilə formalaşır. 

Tikintiyə çəkilən xərclərin məbləği investorların spesifik tələblərindən, nisbətən ucuz 

olan yerli inşaat materiallarından, əmək resurslarından istifadə olunması imkanlarından 

asılıdır.  Qiymətləndirici  tikinti  məhsuluna  çəkilən  xərclərin  iqtisadiyyatda  baş  verən 

deflyasiya  zamanı  aşağı  düşməsi  yaxud  sabitləşməsi,  inflyasiya  mərhələsində  isə 

artması ilə bağlı müvəqqəti enib-qalxmasını nəzərə almalıdır.     

Dünya  təcrübəsində daşınmaz  əmlakla  aparılan  əməliyyatların kreditləşdirilməsi  iki 

istiqamətdə təşkil olunmuşdur: yeni daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması, habelə 

mövcud  olanların  yenidən  qurulmasına  kredit  verilməsi  və  mövcud  olan,  iqtisadi 

baxımdan səmərəli daşınmaz əmlakın girova qoyulması ilə ipoteka kreditləşdirilməsi. 

Daşınmaz  əmlak  obyektinin  yaradılmasının  maliyyələşməsi  və  kreditləşdirilməsi 

şə

rtləri daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətinə təsir göstərir. Bu təsir “2.3. Daşınmaz 

ə

mlaka investisiya qoyuluşlarının mənbələri” bölməsində izah olunmuşdur. 

Xarici  informasiyanın  əsas  mənbələri  qəbul  edilmiş  Dövlət  Proqramları,  ölkənin 

sosial-iqtisadi inkişafinın  orta və uzunmüddətli proqnozları, dövlət orqanlarının rəsmi 

məlumatları, beynəlxalq iqtisadi qurumların (Beynəlxalq Valyuta Fondu, Dünya Bankı) 

tədqiqatları  və  məruzələri,  müxtəlif  elmi-tədqiqat  idarələrinin,  konsaltinq,  marketinq 

firmalarının məruzələri, internet resursları, kütləvi informasiya vasitələri ilə yayımlanan 

məlumatlardır. 

Xarici  informasiya  massivini  öyrəndikdən  və  müvafiq  nəticələr  çıxardıqdan  sonra 

qiymətləndirici daxili informasiyanı, yəni konkret obyektin xüsusiyyətlərini əks etdirən 

məlumatları  toplamağa  başlayır.  Bir  qayda  kimi,  qiymətləndiricinin  topladığı  daxili 

informasiyanın dürüstlük dərəcəsi yüksəkdir. Daxili informasiyanın sistemli toplanması 

və  təhlili  bu  qəbildən  olan  məlumatlar  massivini  aşağıdakı  əsas  bloklar  üzrə 

qruplaşdırmağa imkan verir: 

- qiymətləndirilən obyektin hüquqi statusu;  

- qiymətləndirilən obyektin fiziki xassələri və onun əhatəsi;  

- torpaq sahəsinin zonalaşdırılması və şəhərsalma məhdudiyyətləri; 

- qiymətləndirilən daşınmaz əmlak barədə iqtisadi məlumatlar. 

---

86 

 

Bu  informasiya  massivindən  daşınmaz  əmlakdan  ən  səmərəli  istifadə  variantının 

seçilməsi,  müvafiq  qiymətləndirmə  metodları  ilə  onun  bazar  dəyərinin 

müəyyənləşdirilməsi  üçün  istifadə  olunur.  Qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlak  obyekti 

barədə  konkret    iqtisadi  məlumatlar,  torpaq  sahəsinin    və  onun  üzərindəki  tikililərin 

texniki təsviri qiymətləndiriciyə bazarın adekvat seqmentindən analoji obyektlərin alqı-

satqı  qiymətləri,  icarəyə  verilməsi  haqları,  tikinti  xərcləri,  yerli  bazarda  risklərin 

səviyyəsi barədə nəticə çıxarmaq imkanı verir. 

Qiymətləndirmə  tapşırığının  yerinə  yetirilməsi  üçün  lazım  olan  məlumatların 

xarakteri  və  həcmi  daşınmaz  əmlakın  tipindən  və  qiymətləndirmənin  nəticələrinin 

istifadə  olunacağı  sahədən  asılıdır.  Buna  görə  də  qiymətləndirici  daşınmaz  əmlakın 

qiymətləndirilməsi metodunu seçməzdən əvvəl  verilmiş tapşırığa aid olan məlumatları 

sistemləşdirməli və ilkin təhlilini aparmalıdır. 

Qiymətləndirilən  obyektin  hüquqi  statusu  barədə  məlumatlar  onun  hüquqi 

vəziyyətini, mülkiyyətçisinin daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun həcmini, 

icarə müqavilələrinin mövcudluğu və şərtlərini təsvir edir. 

Qiymətləndirilən  obyektin  fiziki  xassələri  və  onun  əhatəsi  barədə  məlumatlar 

daşınmaz əmlak obyektinin tərkibinə daxil olan torpaq sahəsinin,   bina və qurğuların, 

habelə  daşınar  əmlakın  texniki  vəziyyəti,  qiymətləndirilən  obyektin  yerləşdiyi  ərazi, 

onun  ətrafında  yerləşən  və  dəyərinə  təsir  göstərə  bilən  digər  obyektlər  haqqında 

təsəvvür yaratmalıdır.   

Bu məlumatların əldə olunması və təhlili üçün qiymətləndirici obyektin sahibi yaxud 

sifarişçi,  texniki  mütəxəssislər  ilə  müsahibə  keçirməli,  daxili  sənədləri  (obyektin 

texniki pasportu, icarə müqavilələri, şəhadətnamələr, maliyyə və mühasibat hesabatları 

və s.) təhlil etməli, obyektə baxış və texniki ekspertiza keçirməlidir. 

 

Obyektə  baxış  və  texniki  ekspertizanın  keçirilməsi  prosesi  onun  faktiki 

göstəricilərinin  toplanması  və  təhlilindən  ibarətdir.  Bu  prosesdə  torpaq  sahəsinin 

ölçüləri,  forması,  vəziyyəti,  tikinti  aparılması  üçün  yararlılığı,  orada  yerləşmiş 

tikililərin tərkibi, funksional təyinatı, tipi, yaşı, texniki vəziyyəti və istismara yararlılığı, 

yenidən  qurulmasının,  modernləşdirilməsinin  mümkünlüyü  və  digər  məsələlərə 

---