1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə57/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   53   54   55   56   57   58   59   60   ...   147

163 

 

tələblərinə  uyğun  olaraq  quraşdırılmalı  olan  ekoloji  təyinatlı  avadanlığa  çəkilən 

xərclərin  də,    daxil  edilməsi  lazım  gəlir.  Qiymətləndirmənin  hansı  dəyərlə 

hesablanmasından  asılı  olmayaraq  (bərpa  yaxud  əvəzolunma),  tikinti  ilə  bağlı  bütün 

xərclər  hesablamalarda  əks  etdirilməlidir.  Bəzən  qanunvericilik  aktlarına  müvafiq 

olaraq  lisenziyaların  alınması,  ekspertizaların  (o  cümlədən,  ekoloji  ekspertizanın) 

keçirilməsi ilə bağlı xərclər nəzərdən qaçırılır. Bu da nəticələrin dəqiqliyinə xələl gətirə 

bilər.  


Bərpa yaxud əvəzolunma dəyəri müəyyənləşdirilərkən ixtisaslaşdırılmış normativ 

baza və qiymətləndirmə üzrə sorğu kitablarının məlumatlarından düşünülmüş qaydada 

istifadə edilməlidir. Qiymətləndirmə tarixində qiymətləndirilən obyektin tam oxşarının 

yaxud  eyni  faydalılığı  olan  əvəzedici  obyektin  inşası  üçün  zəruri  olan  xərclərin 

hesablanması  da  vacib  şərtlərdən  biridir.  Bu  zaman  analoji  əmlak  bazarı  şəraitinin 

mövcudluğu da mühüm rol oynayır. Çünki, bazar şəraitində analoji obyektlərin inşası 

üzrə  bağlanmış  tikinti  müqavilələrinin  dəyəri  qiymətləndirmənin  nəticələri  üzrə 

təsdiqedici amillərdən biri ola bilər. 

Beynəlxalq  təcrübədə  qiymətləndirmə  obyektinin  dəyəri  xərclər  metodu  ilə  

müəyyənləşdirilərkən əsasən aşağıdakı düsturdan istifadə olunur: 

 

 

 



   D = D 

yaxşılaşdırma

  +  D 

torpaq


                              (11.1.)   

 

Burada: 



  D


yaxşılaşdırma

 - köhnəlmə nəzərə alınmaqla yaxşılaşdırmaların dəyəri; 

  D


torpaq

 - torpaq sahəsinin yaxud torpaq sahəsindən istifadə hüququnun dəyəri. 

  

Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsində xərclərin (birbaşa və 



dolayı),  həm  də  sahibkarın  mənfəətinin  ayrı-ayrılıqda  dəqiq  hesablanması  mühüm  rol 

oynayır. 



Birbaşa xərclərə (buna müstəqim xərclər də deyilir)

 bilavasitə tikinti ilə bağlı olan 

aşağıdakı xərclər aiddir: 



164 

 

  materialların, məmulatların və avadanlığın dəyəri; 



  tikintidə çalışan fəhlələrin əmək haqqı; 

  inşaat maşınlarının və mexanizmlərinin (amortizasiya ayırmaları formasında) 



dəyəri; 

  müvəqqəti  binaların  və  qurğuların  dəyəri,  təhlükəsizlik  texnikası  üzrə 



tədbirlərə çəkilən xərclər, nəqliyyat-anbar xərcləri və yerli bazarda qəbul edilmiş başqa 

normativ xərclər;       

  podratçının mənfəəti və əlavə xərcləri. 



 Xüsusi  olaraq  qeyd  edilməlidir  ki,  birbaşa  xərclərin  hesablanmasının  konkret 

üsulunun seçilməsi nəticələrin dəqiqliyi üçün əsas şərt hesab olunur. Buna misal olaraq 

mövcud layihə-smeta sənədlərinin olması və onların məzmunca dolğunluğunu, habelə 

qiymətləndirilən  obyektin  konstruksiyası  barədə  əlavə  məlumatların  əldə  edilməsinin 

fiziki  mümkünlüyünü  göstərmək  olar.  Eyni  zamanda  qiymətləndirmə  üzrə  tapşırığın 

xüsusiyyətlərinə,  qiymətləndirmənin  nəticələrinin  razılaşdırılması  zamanı  xərclər 

metodu ilə alınmış nəticələrin əhəmiyyətlilik dərəcəsinə də diqqət yetirilməlidir.           

 Layihə-smeta  sənədlərinin  tam  həcmdə  və  yerinə  yetirilmiş  işlərin  həcmi  və 

konstruksiya  məsələləri  bu  sənədlərə  müvafiq  olduqda,  birbaşa  xərclər  bazis-indeks 

metodu  ilə  müəyyənləşdirilir.  Belə  hallarda  tikinti  məhsulunun  qiymətinin  əmələ 

gəlməsinin  bazis  sistemləri  (1955,  1969,  1972,  1984  yaxud  1991  və  1995-ci  illərin) 

ə

sasında hesablanmış tikintinin smeta qiymətlərinin bahalaşma indekslərinin köməyi ilə 



qiymətləndirmə tarixinin cari qiymətlərinə çevrilməsi mümkün olur. Bu zaman keçmiş 

tikinti  materiallarının  qiymətlərinin  və  mövcud  qiymətləndirmə  obyektinin  dəyər 

göstəricilərinin üzvü əlaqələndirilməsi texnikasından istifadə edilir.  

Ə

gər  sənədlər  natamamdırsa,  onda  birbaşa  xərclərin  müəyyənləşdirilməsi  üçün 



ölçmə  işləri  aparılmalı,  tikinti-quraşdırma  işlərinin  həcmləri  hesablanmalıdır.  Tikinti-

quraşdırma  işlərinin  həcminin  hesablanmasının  dəqiqlik  səviyyəsi  qiymətqoyma  üzrə 

tətbiq olunan normativ bazadan asılıdır. 

Dolayı xərclər (qeyri-müstəqim xərclər)

 binanın inşasına sərf edilən, lakin tikinti-

quraşdırma  işlərinin  tərkibinə  daxil  olunmayan  məsrəflər,  daha  doğrusu, 



165 

 

layihələşdirmənin, texniki nəzarətin, geodeziya nəzarətinin dəyəri, həmçinin məsləhət, 

hüquq,  mühasibat,  audit  xidmətlərinin  ödənilməsi,  reklama,  marketinqə,  obyektin 

satılmasına çəkilən xərclər, sifarişçinin inzibati və sair xərcləri aid edilir. 

Dolayı xərclər də, bazarda mövcud olan və formalaşma istiqamətləri görünə bilən 

qiymətlər (tariflər) barədə məlumatlardan daha çox asılı olur. 

Sahibkarın  mənfəəti  onu  tikinti  layihəsinə  investisiya  qoymağa  sövq  edən  bazar 

normasıdır.  Mənfəətin  həcmi  bazar  məlumatları  əsasında,  ekspert  qiymətləndirilməsi 

metodu ilə müəyyənləşdirilir. 

Qiymətləndirmə  obyektinin  xərc  mövqeyindən  yanaşma  metodları  barədə 

danışmazdan əvvəl müvafiq parametrləri nəzərdən keçirmək əhəmiyyətlidir.    

Kəmiyyət  təhlili  əsasında  qiymətləndirmə  tikinti-quraşdırma  işləri  üzrə  xərc 

smetasının  tərtibini  və  podratçının  mənfəətinin  hesaba  alınmasını  nəzərdə  tutur.  Bu, 

obyektin qiymətləndirilməsində  və təhlilin  dəqiqliyi  baxımından ilkin və  həm  də  əsas 

addım  sayılır.  kinci  parametr  olan  konstruksiya  elementlərinin  dəyəri  əsasında 

qiymətləndirmə  inflyasiya  şəraitində  qiymətlərin  yenidən  hesablanması  səbəbindən 

işlərin əməktutumlu olduğuna görə geniş miqyasda yəni, kütləvi qaydada deyil, yalnız 

zəruri hallarda tətbiq edilir.  

Göründüyü kimi, üçüncü parametr tikinti analoqunun göstəricisi vahidinin dəyəri 

ə

sasında  qiymətləndirmənin  aparılmasıdır.  Bu  metodla  qiymətləndirmə  işinin 



konstruktiv həllinə, istifadə olunan materiallara və digər amillərə görə qiymətləndirilən 

obyektə  analoji  olan  obyektin  göstəricisi  vahidinin  (poqon/metr,  m

2

,  m


3

)  dəyərinə 

ə

saslanır.  Əldə  edilən  nəticələrin  dəqiqliyi  baxımından  bu,  ən  geniş  istifadə  olunan 



üsullardandır. 

 Analoji  funksional  təyinatı  olan  obyektin  dəyəri  əsasında  (əvəzolunma  prinsipi) 

hesablamaların aparılması öz məzmununa görə tikinti analoqunun göstəricisi vahidinin 

dəyəri  üsuluna  bir  qədər  yaxındır.  Onun  tətbiqi  səriştəli  alıcının  obyektə  görə  eyni 

faydalılığı  olan  başqa  mülkiyyət  obyektinin  alınmasına  çəkəcəyi  xərcdən  artıq  pul 

ödəməyəcəyi  barədə  müddəaya  əsaslanır.  Funksional  analoq  kimi  nəzərdən  keçirilən 

obyekt, qiymətləndirilən obyektdən memarlıq-inşaat parametrlərinə görə fərqlənə bilsə 





Dostları ilə paylaş:
1   ...   53   54   55   56   57   58   59   60   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə