1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
163 tələblərinə uyğun olaraq quraşdırılmalı olan ekoloji təyinatlı avadanlığa çəkilən xərclərin də, daxil edilməsi lazım gəlir. Qiymətləndirmənin hansı dəyərlə hesablanmasından asılı olmayaraq (bərpa yaxud əvəzolunma), tikinti ilə bağlı bütün xərclər hesablamalarda əks etdirilməlidir. Bəzən qanunvericilik aktlarına müvafiq olaraq lisenziyaların alınması, ekspertizaların (o cümlədən, ekoloji ekspertizanın) keçirilməsi ilə bağlı xərclər nəzərdən qaçırılır. Bu da nəticələrin dəqiqliyinə xələl gətirə bilər.
Bərpa yaxud əvəzolunma dəyəri müəyyənləşdirilərkən ixtisaslaşdırılmış normativ baza və qiymətləndirmə üzrə sorğu kitablarının məlumatlarından düşünülmüş qaydada istifadə edilməlidir. Qiymətləndirmə tarixində qiymətləndirilən obyektin tam oxşarının yaxud eyni faydalılığı olan əvəzedici obyektin inşası üçün zəruri olan xərclərin hesablanması da vacib şərtlərdən biridir. Bu zaman analoji əmlak bazarı şəraitinin mövcudluğu da mühüm rol oynayır. Çünki, bazar şəraitində analoji obyektlərin inşası üzrə bağlanmış tikinti müqavilələrinin dəyəri qiymətləndirmənin nəticələri üzrə təsdiqedici amillərdən biri ola bilər. Beynəlxalq təcrübədə qiymətləndirmə obyektinin dəyəri xərclər metodu ilə müəyyənləşdirilərkən əsasən aşağıdakı düsturdan istifadə olunur:
D = D yaxşılaşdırma + D torpaq
(11.1.)
Burada: • D
yaxşılaşdırma - köhnəlmə nəzərə alınmaqla yaxşılaşdırmaların dəyəri; • D
torpaq - torpaq sahəsinin yaxud torpaq sahəsindən istifadə hüququnun dəyəri.
Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsində xərclərin (birbaşa və dolayı), həm də sahibkarın mənfəətinin ayrı-ayrılıqda dəqiq hesablanması mühüm rol oynayır. Birbaşa xərclərə (buna müstəqim xərclər də deyilir) bilavasitə tikinti ilə bağlı olan aşağıdakı xərclər aiddir:
164 • materialların, məmulatların və avadanlığın dəyəri; • tikintidə çalışan fəhlələrin əmək haqqı; • inşaat maşınlarının və mexanizmlərinin (amortizasiya ayırmaları formasında) dəyəri; • müvəqqəti binaların və qurğuların dəyəri, təhlükəsizlik texnikası üzrə tədbirlərə çəkilən xərclər, nəqliyyat-anbar xərcləri və yerli bazarda qəbul edilmiş başqa normativ xərclər; • podratçının mənfəəti və əlavə xərcləri. Xüsusi olaraq qeyd edilməlidir ki, birbaşa xərclərin hesablanmasının konkret üsulunun seçilməsi nəticələrin dəqiqliyi üçün əsas şərt hesab olunur. Buna misal olaraq mövcud layihə-smeta sənədlərinin olması və onların məzmunca dolğunluğunu, habelə qiymətləndirilən obyektin konstruksiyası barədə əlavə məlumatların əldə edilməsinin fiziki mümkünlüyünü göstərmək olar. Eyni zamanda qiymətləndirmə üzrə tapşırığın xüsusiyyətlərinə, qiymətləndirmənin nəticələrinin razılaşdırılması zamanı xərclər metodu ilə alınmış nəticələrin əhəmiyyətlilik dərəcəsinə də diqqət yetirilməlidir. Layihə-smeta sənədlərinin tam həcmdə və yerinə yetirilmiş işlərin həcmi və konstruksiya məsələləri bu sənədlərə müvafiq olduqda, birbaşa xərclər bazis-indeks metodu ilə müəyyənləşdirilir. Belə hallarda tikinti məhsulunun qiymətinin əmələ gəlməsinin bazis sistemləri (1955, 1969, 1972, 1984 yaxud 1991 və 1995-ci illərin) ə sasında hesablanmış tikintinin smeta qiymətlərinin bahalaşma indekslərinin köməyi ilə qiymətləndirmə tarixinin cari qiymətlərinə çevrilməsi mümkün olur. Bu zaman keçmiş tikinti materiallarının qiymətlərinin və mövcud qiymətləndirmə obyektinin dəyər göstəricilərinin üzvü əlaqələndirilməsi texnikasından istifadə edilir. Ə gər sənədlər natamamdırsa, onda birbaşa xərclərin müəyyənləşdirilməsi üçün ölçmə işləri aparılmalı, tikinti-quraşdırma işlərinin həcmləri hesablanmalıdır. Tikinti- quraşdırma işlərinin həcminin hesablanmasının dəqiqlik səviyyəsi qiymətqoyma üzrə tətbiq olunan normativ bazadan asılıdır.
binanın inşasına sərf edilən, lakin tikinti- quraşdırma işlərinin tərkibinə daxil olunmayan məsrəflər, daha doğrusu,
165 layihələşdirmənin, texniki nəzarətin, geodeziya nəzarətinin dəyəri, həmçinin məsləhət, hüquq, mühasibat, audit xidmətlərinin ödənilməsi, reklama, marketinqə, obyektin satılmasına çəkilən xərclər, sifarişçinin inzibati və sair xərcləri aid edilir. Dolayı xərclər də, bazarda mövcud olan və formalaşma istiqamətləri görünə bilən qiymətlər (tariflər) barədə məlumatlardan daha çox asılı olur. Sahibkarın mənfəəti onu tikinti layihəsinə investisiya qoymağa sövq edən bazar normasıdır. Mənfəətin həcmi bazar məlumatları əsasında, ekspert qiymətləndirilməsi metodu ilə müəyyənləşdirilir. Qiymətləndirmə obyektinin xərc mövqeyindən yanaşma metodları barədə danışmazdan əvvəl müvafiq parametrləri nəzərdən keçirmək əhəmiyyətlidir. Kəmiyyət təhlili əsasında qiymətləndirmə tikinti-quraşdırma işləri üzrə xərc smetasının tərtibini və podratçının mənfəətinin hesaba alınmasını nəzərdə tutur. Bu, obyektin qiymətləndirilməsində və təhlilin dəqiqliyi baxımından ilkin və həm də əsas addım sayılır. kinci parametr olan konstruksiya elementlərinin dəyəri əsasında qiymətləndirmə inflyasiya şəraitində qiymətlərin yenidən hesablanması səbəbindən işlərin əməktutumlu olduğuna görə geniş miqyasda yəni, kütləvi qaydada deyil, yalnız zəruri hallarda tətbiq edilir. Göründüyü kimi, üçüncü parametr tikinti analoqunun göstəricisi vahidinin dəyəri ə sasında qiymətləndirmənin aparılmasıdır. Bu metodla qiymətləndirmə işinin konstruktiv həllinə, istifadə olunan materiallara və digər amillərə görə qiymətləndirilən obyektə analoji olan obyektin göstəricisi vahidinin (poqon/metr, m 2 , m
3 ) dəyərinə ə saslanır. Əldə edilən nəticələrin dəqiqliyi baxımından bu, ən geniş istifadə olunan üsullardandır. Analoji funksional təyinatı olan obyektin dəyəri əsasında (əvəzolunma prinsipi) hesablamaların aparılması öz məzmununa görə tikinti analoqunun göstəricisi vahidinin dəyəri üsuluna bir qədər yaxındır. Onun tətbiqi səriştəli alıcının obyektə görə eyni faydalılığı olan başqa mülkiyyət obyektinin alınmasına çəkəcəyi xərcdən artıq pul ödəməyəcəyi barədə müddəaya əsaslanır. Funksional analoq kimi nəzərdən keçirilən obyekt, qiymətləndirilən obyektdən memarlıq-inşaat parametrlərinə görə fərqlənə bilsə
Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|