1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə72/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   68   69   70   71   72   73   74   75   ...   147

208 

 

şə

rhlərin verilməsi müqayisə məqsədilə götürülən obyektə şamil edilməlidir.  



Qeyd  olunan  həmin  əsas  şərtlərinə  uyğun  olaraq,  analoji  satışlar  və  onların 

qiymətlərində  təshihlər  həmin  obyektlərin  qiymətləndirilən  obyektlə  bənzərliyinin 

artırılması  məqsədi  ilə  aparılmalıdır.  Analoji  obyektlər  içərisindən  qiymətləndirmə 

obyektinə  daha  çox  oxşarı  seçilməklə  qiymətləndirilən  obyektin  hansı  qiymətə  satıla 

bilməsi  məsələsinin  həlli  yolları  axtarılır.  Şübhəsiz  ki,  bütün  hallarda 

qiymətləndiricinin  peşəkarlığı  həlledici  rol  oynayır.  Nəzərdə  tutulan  qaydaların 

üçüncüsü  isə,  təshihlərin  müvafiq  ardıcıllıqla  aparılması  qaydasına  əməl  edilməsidir. 

Bu  zaman  ilk    növbədə,  ümumi  xarakterli,  sonra  isə  spesifik  xarakterli  təshihlər 

yuxarıda  göstərilən  məntiqi  ardıcıllıqla  icra  olunur.  Bunlardan  biri  “sövdələşmə”yə 

ə

sasən aparılan təshihlərdir.   



Daha  doğrusu,  satışa  təkliflər  barədə  kifayət  qədər  məlumatlar  mövcud  olduqda, 

qiymətləndirici  “sövdələşmə”  üzrə  təshihlər  aparır.  Heç  bir  şübhəyə  ehtiyac  olmadan 

razılaşmaq olar ki, obyekti satışa çıxaran hər bir satıcı əvvəlcədən özü üçün üç dəyər 

səviyyəsi  müəyyənləşdirir  ki,  bunlardan  biri  də,  daha  çox  ehtimal  olunan  maksimal 

dəyərdir.  Təbii  olaraq  qəbul  edilməlidir  ki,  hər  bir  satıcı  öz  əmlakını  daha  yüksək 

qiymətə  satmaq  niyyətində  olur,  daha  doğrusu,  özünün  əsas  proqnozlarını  bu  niyyət 

üzərində qurur. Bu mümkün olmadıqda isə, daha çox ehtimal olunan qiymət haqqında 

düşünür.  Əgər  bunların  heç  birinin  baş  tutmasına  nail  ola  bilmirsə,  onda  minimal 

qiymətlə razılaşmaq məcburiyyətində qalır. Təcrübə göstərir ki, normal bazar şərtlərinə 

ə

məl  edildikdə,  obyektin  minimal  dəyərdən  aşağı  satılması  özünü  doğrultmur.  Real 



bazar  şəraitini  duyan  satıcı  və  alıcılar  da  bunu  qəbul  etməklə,  həm  də  təsdiqləyirlər. 

Bəzən, satıcıya öz əmlakına görə çatmış pul vəsaiti minimal həddən aşağı ola bilər. Bu 

zaman  rieltorun  (el  arasında  dəllal  deyilir)  görünməyən  “təmənnası”  nın  həmin 

məbləğdə əks olunmasına şübhə olmamalıdır. Öz növbəsində alıcı özü üçün  dəyərin ən 

yüksək həddini müəyyən edir və ondan yüksək məbləğ təklif edildikdə, sövdələşmə baş 

tutmur.  Əmlakını  tezliklə  satmaq  zərurətində  qalan  satıcının  alıcıya  verdiyi  güzəşt 

məhz “sövdələşmə” üzrə təshih hesab olunur.  

Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  sivil  bazar  şəraitində  zəruri  təshihlərdən  istifadə  edərək 




209 

 

ə

mlakın  qiymətinin  tənzimlənməsi  üçün  əlverişli  şərait  yaranır.  Əksər  hallarda 



daşınmaz  əmlak  bazarında  məlumat  massivinə  malik  olan  rieltorların  rəyinə  istinad 

etmək  lazım  gəlir.  Təcrübə  göstərir  ki,  obyektin  likvidlik  səviyyəsindən  asılı  olaraq 

kənarlaşmanın  5%-10  %  həddində  olması  daha  tez-tez  müşahidə  olunur.  Tələbat 

yüksək  olan  obyektlər  üçün  “sövdələşmə”  üzrə  təshih  2-3%-ə  qədər  azala  bilər. 

Müqayisə  üçün  analoji  obyektlər  qismində  satış  vaxtı  mülkiyyət  hüquqlarının 

bütövlüklə  satıcıdan  alıcıya  verilməsi  nəzərdə  tutulan,  hesablaşmaların  alqı-satqı 

ə

məliyyatının  keçirildiyi  gün  alıcının  şəxsi  vəsaitləri  hesabına  aparıldığı  (maliyyə 



hesablaşmalarının bu şərtləri Bakı şəhərinin mənzillər bazarı üçün səciyyəvidir), satışın 

məcburi  qaydada  olmadığı,  satıcıların  obyektləri  satarkən  vaxt  məhdudiyyətləri  ilə 

qarşılaşmadığı  obyektlər  seçildikdə,  mülkiyyət  hüquqları,  maliyyə  hesablaşmaları  və 

satış şərtləri üzrə təshihlər tamamilə azalır. 

Təshihin  digər  növü  satış  tarixi  üzrə  təshihlərdir.  Təbiidir  ki,  bütün  hallarda 

təshihlər  yalnız  satılmış  obyektlərə  tətbiq  oluna  bilər.  Satış  tarixi  üzrə  təshih  zamanı 

analoqların  satışından  əvvəlki  dövrdə  obyektin  dəyərinin  dəyişməsi  meylləri  təhlil 

olunur. Fərz, edək ki,  obyekt ilin əvvəlində (məsələn, fevral ayında qiymətləndirilir), 

analoq  kimi  qəbul  olunan  obyekt  isə  əvvəlki  ilin  oktyabr  ayının  sonunda  satılmışdır. 

Həmin  dövrdə  əmlak  bazarının  vəziyyətini  təhlil  edən  qiymətləndirici  ötən    aylar 

ə

rzində  analoji  əmlak  obyektlərinin  dəyərinin  ən  çoxu  5%  artdığını 



müəyyənləşdirmişdir.  Peşəkar  qiymətləndirici  satış  vaxtı  üzrə  təshih  apararkən,  bu 

göstəricini  rəhbər  tutur.  Eyni  zamanda  bu  cür  analoji  obyektlərin  olmaması  da  təbii 

qəbul  edilməlidir.  Çünki  daşınmaz  əmlak  bazarında  belə  hallara  tez-tez  rast  gəlinir. 

Ə

gər  belədirsə,  onda  qiymətləndirici  təshihin  olmaması  ilə  razılaşmalı  və  digər 



variantlar  axtarmalıdır.  Əmlakın  qiymətləndirilməsinə  bazar  satışlarının  müqayisəsi 

mövqeyindən  yanaşmaqla  aparılması  prosesində  tələb  olunan  müvafiq  təshihlərin 

hesablanması məqsədilə kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edilir. 

Qiymətləndirmə  obyektinin  dəyərinin  müəyyən  edilməsində  hansı  yanaşma  və 

metoddan  istifadə  edilməsindən  asılı  olmayaraq  son  nəticədə  qiymətləndirici  öz  işinə 

yekun  baxışlar  keçirir.  Qiymətləndirmə  standartlarına  müvafiq  olaraq  əlavə  sorğular 




210 

 

keçirir,  subyektlərlə  danışıqlar  aparır,  qanuna  zidd  olmayan  bir  çox  əlavə 

informasiyalardan  istifadə  edir.  Bunlara  əsaslanaraq  müəyyən  təshihlər  (düzəlişlər) 

aparır. Belə təshihlərə ehtiyac daha çox olur. Çünki müqayisə yanaşması əslində bazar 

yanaşması,  mövcud  bazarın  monitorinqinin  keçirilməsi,  vaxtaşırı  olaraq  öyrənilməsi 

deməkdir.  Bu  zaman  xeyli  miqdarda  müqayisə  vahidlərindən  və  müqayisə 

elementlərindən  istifadə  edilməsi  lazım  gəlir.  Həm  də,  istifadə  olunan  müqayisə 

vahidlərinin  və  müqayisə  elementlərinin  dəqiq  seçilməsi  xüsusilə  müqayisə 

yanaşmasında daha önəmlidir. 

Ona görə də, əvvəlcə müqayisə yanaşmasında tətbiq olunan müqayisə vahidlərinin 

nəzərdən  keçirilməsi  daha  zəruridir.  Qiymətləndirmədə  tətbiq  olunan  müqayisə 

vahidlərindən  biri  kimi  yerli  bazarda  ənənəvi  təşəkkül  tapmış  xüsusi  amillər 

(göstəricilər)  qəbul  olunur.  Həm  də,  eyni  bir  obyektin  qiymətləndirilməsi  üçün  eyni 

vaxtda bir neçə müqayisə vahidindən istifadə olunması da mümkündür və məqbuldur. 

Bu  qiymətləndiricinin  prosesə  baxışlarından  və  xüsusi  münasibətlərindən  asılıdır. 

Çünki  bəzən  torpaq malik olduğu ölçüyə  (sahəyə),  bioloji,  iqtisadi  xassəsinə və  digər 

göstəricilərə  görə  oxşar  olsa  da,  onun  üzərində  hansı  obyektin  mövcudluğu  və  bu 

obyektin yerləşdirilməsi gerçəkliyindən asılı olaraq maraqlar fərqlənir. 

Torpaq  sahələrinin  qiymətləndirilməsinə  (obyekt  altında  olan  torpaqlar  nəzərdə 

tutulur)  bu  baxımdan  yanaşmadıqda  bir  neçə  müqayisə  vahidlərinin  tətbiqinə  ehtiyac 

yaranır. Həm də, aparılan kompleks qiymətləndirmə işinin dəqiqliyinə inam azalır. 

Obyekt  altında  olan  torpaq  sahələrinin  qiymətləndirmə  məqsədilə  araşdırılması 

zərurəti yarandıqda, əsasən üç mühüm müqayisə vahidindən istifadə olunur. Bunlardan 

biri  sahə  vahidinin  (ha,  ar  və  s.)  qiyməti,  ikincisi  hərəkət  üçün  faydalı  olan  əsas 

magistral  boyunca  əhatənin  (uzunluğu)  qiyməti  və  üçüncüsü  isə,  bütövlükdə  sahənin 

qiymətidir. Göründüyü kimi, müqayisə vahidlərinin hər biri dəyər ölçüsü vasitəsilə (pul 

ifadəsilə) əks etdirilir. 

Lakin  tikinti  obyektlərinin  altında  olan  sahələrin  müqayisəli  təhlili  aparılarkən 

müqayisə vahidi kimi daha çox göstəricilərdən istifadə edilməsi lazım gəlir. Bunlardan 

bir  qismini,  yəni  sahə  vahidinin  qiymətini,  icarəyə  verilən  otaqların  sahə  vahidinin 






Dostları ilə paylaş:
1   ...   68   69   70   71   72   73   74   75   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə