1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
208 şə rhlərin verilməsi müqayisə məqsədilə götürülən obyektə şamil edilməlidir. Qeyd olunan həmin əsas şərtlərinə uyğun olaraq, analoji satışlar və onların qiymətlərində təshihlər həmin obyektlərin qiymətləndirilən obyektlə bənzərliyinin artırılması məqsədi ilə aparılmalıdır. Analoji obyektlər içərisindən qiymətləndirmə obyektinə daha çox oxşarı seçilməklə qiymətləndirilən obyektin hansı qiymətə satıla bilməsi məsələsinin həlli yolları axtarılır. Şübhəsiz ki, bütün hallarda qiymətləndiricinin peşəkarlığı həlledici rol oynayır. Nəzərdə tutulan qaydaların üçüncüsü isə, təshihlərin müvafiq ardıcıllıqla aparılması qaydasına əməl edilməsidir. Bu zaman ilk növbədə, ümumi xarakterli, sonra isə spesifik xarakterli təshihlər yuxarıda göstərilən məntiqi ardıcıllıqla icra olunur. Bunlardan biri “sövdələşmə”yə ə sasən aparılan təshihlərdir. Daha doğrusu, satışa təkliflər barədə kifayət qədər məlumatlar mövcud olduqda, qiymətləndirici “sövdələşmə” üzrə təshihlər aparır. Heç bir şübhəyə ehtiyac olmadan razılaşmaq olar ki, obyekti satışa çıxaran hər bir satıcı əvvəlcədən özü üçün üç dəyər səviyyəsi müəyyənləşdirir ki, bunlardan biri də, daha çox ehtimal olunan maksimal dəyərdir. Təbii olaraq qəbul edilməlidir ki, hər bir satıcı öz əmlakını daha yüksək qiymətə satmaq niyyətində olur, daha doğrusu, özünün əsas proqnozlarını bu niyyət üzərində qurur. Bu mümkün olmadıqda isə, daha çox ehtimal olunan qiymət haqqında düşünür. Əgər bunların heç birinin baş tutmasına nail ola bilmirsə, onda minimal qiymətlə razılaşmaq məcburiyyətində qalır. Təcrübə göstərir ki, normal bazar şərtlərinə ə məl edildikdə, obyektin minimal dəyərdən aşağı satılması özünü doğrultmur. Real bazar şəraitini duyan satıcı və alıcılar da bunu qəbul etməklə, həm də təsdiqləyirlər. Bəzən, satıcıya öz əmlakına görə çatmış pul vəsaiti minimal həddən aşağı ola bilər. Bu zaman rieltorun (el arasında dəllal deyilir) görünməyən “təmənnası” nın həmin məbləğdə əks olunmasına şübhə olmamalıdır. Öz növbəsində alıcı özü üçün dəyərin ən yüksək həddini müəyyən edir və ondan yüksək məbləğ təklif edildikdə, sövdələşmə baş tutmur. Əmlakını tezliklə satmaq zərurətində qalan satıcının alıcıya verdiyi güzəşt məhz “sövdələşmə” üzrə təshih hesab olunur. Qeyd etmək lazımdır ki, sivil bazar şəraitində zəruri təshihlərdən istifadə edərək 209 ə mlakın qiymətinin tənzimlənməsi üçün əlverişli şərait yaranır. Əksər hallarda daşınmaz əmlak bazarında məlumat massivinə malik olan rieltorların rəyinə istinad etmək lazım gəlir. Təcrübə göstərir ki, obyektin likvidlik səviyyəsindən asılı olaraq kənarlaşmanın 5%-10 % həddində olması daha tez-tez müşahidə olunur. Tələbat yüksək olan obyektlər üçün “sövdələşmə” üzrə təshih 2-3%-ə qədər azala bilər. Müqayisə üçün analoji obyektlər qismində satış vaxtı mülkiyyət hüquqlarının bütövlüklə satıcıdan alıcıya verilməsi nəzərdə tutulan, hesablaşmaların alqı-satqı ə məliyyatının keçirildiyi gün alıcının şəxsi vəsaitləri hesabına aparıldığı (maliyyə hesablaşmalarının bu şərtləri Bakı şəhərinin mənzillər bazarı üçün səciyyəvidir), satışın məcburi qaydada olmadığı, satıcıların obyektləri satarkən vaxt məhdudiyyətləri ilə qarşılaşmadığı obyektlər seçildikdə, mülkiyyət hüquqları, maliyyə hesablaşmaları və satış şərtləri üzrə təshihlər tamamilə azalır. Təshihin digər növü satış tarixi üzrə təshihlərdir. Təbiidir ki, bütün hallarda təshihlər yalnız satılmış obyektlərə tətbiq oluna bilər. Satış tarixi üzrə təshih zamanı analoqların satışından əvvəlki dövrdə obyektin dəyərinin dəyişməsi meylləri təhlil olunur. Fərz, edək ki, obyekt ilin əvvəlində (məsələn, fevral ayında qiymətləndirilir), analoq kimi qəbul olunan obyekt isə əvvəlki ilin oktyabr ayının sonunda satılmışdır. Həmin dövrdə əmlak bazarının vəziyyətini təhlil edən qiymətləndirici ötən aylar ə rzində analoji əmlak obyektlərinin dəyərinin ən çoxu 5% artdığını müəyyənləşdirmişdir. Peşəkar qiymətləndirici satış vaxtı üzrə təshih apararkən, bu göstəricini rəhbər tutur. Eyni zamanda bu cür analoji obyektlərin olmaması da təbii qəbul edilməlidir. Çünki daşınmaz əmlak bazarında belə hallara tez-tez rast gəlinir. Ə gər belədirsə, onda qiymətləndirici təshihin olmaması ilə razılaşmalı və digər variantlar axtarmalıdır. Əmlakın qiymətləndirilməsinə bazar satışlarının müqayisəsi mövqeyindən yanaşmaqla aparılması prosesində tələb olunan müvafiq təshihlərin hesablanması məqsədilə kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edilir. Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsində hansı yanaşma və metoddan istifadə edilməsindən asılı olmayaraq son nəticədə qiymətləndirici öz işinə yekun baxışlar keçirir. Qiymətləndirmə standartlarına müvafiq olaraq əlavə sorğular 210 keçirir, subyektlərlə danışıqlar aparır, qanuna zidd olmayan bir çox əlavə informasiyalardan istifadə edir. Bunlara əsaslanaraq müəyyən təshihlər (düzəlişlər) aparır. Belə təshihlərə ehtiyac daha çox olur. Çünki müqayisə yanaşması əslində bazar yanaşması, mövcud bazarın monitorinqinin keçirilməsi, vaxtaşırı olaraq öyrənilməsi deməkdir. Bu zaman xeyli miqdarda müqayisə vahidlərindən və müqayisə elementlərindən istifadə edilməsi lazım gəlir. Həm də, istifadə olunan müqayisə vahidlərinin və müqayisə elementlərinin dəqiq seçilməsi xüsusilə müqayisə yanaşmasında daha önəmlidir. Ona görə də, əvvəlcə müqayisə yanaşmasında tətbiq olunan müqayisə vahidlərinin nəzərdən keçirilməsi daha zəruridir. Qiymətləndirmədə tətbiq olunan müqayisə vahidlərindən biri kimi yerli bazarda ənənəvi təşəkkül tapmış xüsusi amillər (göstəricilər) qəbul olunur. Həm də, eyni bir obyektin qiymətləndirilməsi üçün eyni vaxtda bir neçə müqayisə vahidindən istifadə olunması da mümkündür və məqbuldur. Bu qiymətləndiricinin prosesə baxışlarından və xüsusi münasibətlərindən asılıdır. Çünki bəzən torpaq malik olduğu ölçüyə (sahəyə), bioloji, iqtisadi xassəsinə və digər göstəricilərə görə oxşar olsa da, onun üzərində hansı obyektin mövcudluğu və bu obyektin yerləşdirilməsi gerçəkliyindən asılı olaraq maraqlar fərqlənir. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə (obyekt altında olan torpaqlar nəzərdə tutulur) bu baxımdan yanaşmadıqda bir neçə müqayisə vahidlərinin tətbiqinə ehtiyac yaranır. Həm də, aparılan kompleks qiymətləndirmə işinin dəqiqliyinə inam azalır. Obyekt altında olan torpaq sahələrinin qiymətləndirmə məqsədilə araşdırılması zərurəti yarandıqda, əsasən üç mühüm müqayisə vahidindən istifadə olunur. Bunlardan biri sahə vahidinin (ha, ar və s.) qiyməti, ikincisi hərəkət üçün faydalı olan əsas magistral boyunca əhatənin (uzunluğu) qiyməti və üçüncüsü isə, bütövlükdə sahənin qiymətidir. Göründüyü kimi, müqayisə vahidlərinin hər biri dəyər ölçüsü vasitəsilə (pul ifadəsilə) əks etdirilir. Lakin tikinti obyektlərinin altında olan sahələrin müqayisəli təhlili aparılarkən müqayisə vahidi kimi daha çox göstəricilərdən istifadə edilməsi lazım gəlir. Bunlardan bir qismini, yəni sahə vahidinin qiymətini, icarəyə verilən otaqların sahə vahidinin Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|