1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
249 tərtibatı olan 4 otaqlı mənzili satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirmək lazımdır. Onu da qeyd edək ki, qiymətləndirilmədə əsas problemlər analoqlar seçilərkən meydana çıxır. Məsələ bundadır ki, yeni inşa olunan evlərdəki mənzillər standart tərtibatla (“mayak” suvaqlama, kommunikasiyalar, plastik pəncərələr), 1 kv.m sahənin təsbit olunmuş qiyməti ilə satılır. Mənzilin normal yaşayış üçün yararlı vəziyyətə gətirilməsi alıcının şəxsi vəsaitləri hesabına həyata keçirilir. Nəzərə alınmalıdır ki, bu evlərin əksər hissəsi elit tipli hesab olunur və daha imkanlı vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulmuşdur. Buna görə də, mənzillərin daxili tərtibatı yüksək səviyyədədir və bunun üçün bahalı materiallardan, santexniki avadanlıqdan və texniki sistemlərdən istifadə olunmuşdur. kinci amil hər bir mənzil sahibinin öz zövqünə uyğun olaraq, təzə evin tam yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün daha yüksək peşəkarlıqlı sənətkarları, ustaları cəlb etməsidir. Ona görə də, daxili tərtibatı eyni olan analoqların seçilməsində çətinliklər yaranır. Həm də, son vaxtlar alıcıların özləri də evləri, öz zövqlərinə uyğun təmir etməkdə maraqlıdırlar. “Avrotəmir” və “Supertəmir” anlayışları o qədər müəmmalıdır ki, bu təmir növləri üzrə təsnifatın aparılması düzgün olmayan nəticələr verə bilər. Digər tərəfdən təmirin hansı variantla aparılması da mühüm rol oynayır. Məsələn, “Avrotəmir” məfhumuna cavab verən iki mənzili nəzərdən keçirərkən, qiymətləndirici parket döşəmələrin quraşdırılmasında çəkilən xərclərdə böyük fərq aşkar edə bilər. Bir mənzildə mozaikalı parket döşəmələrin 1 kv. metri 60 manata, digərində isə 200 manata başa gəlir. Qiymətləndirmə təcrübəsində belə hallara tez-tez təsadüf olunur. Bəzi hallarda təmirə cəkilən xərclərin kalkulyasiyasını aparmaq, yaxud tikinti təşkilatlarının məlumatlarına istinad etmək və ya mənzilini təmir etmiş ev sahibi ilə sorğu aparmaq lazım gəlir. Lakin milli mentalitet baxımından qiymətləndirici üçün bu qaydadan istifadə etmək çox da asan olmur. Daha doğrusu, mənzillərini əla səviyyədə təmir etmiş sakinlər tərəfindən də bu yaxşı qarşılanmır. Fərz edək ki, mənzilin analoqları müvafiq mənbələrə əsasən 2005-cü ilin noyabr- dekabr aylarında satışa çıxarılmışdır. Bütün analoqlar qiymətləndirilən mənzillə eyni məhəllədə (Sirklə “Akvapark” arasında) yerləşir. Nəzərə alınmalıdır ki, mənzilini 250 satışa çıxaran hər bir satıcı qiyməti onun əldə olunmasına çəkdiyi xərclərdən (mənizilin alınmasına və təmirinə çəkilən xərclərə) aşağı olmamaq şərtilə müəyyənləşdirir. Digər tərəfdən isə, bəzən mənzilin təmiri alıcının zövqünə uyğun gəlmədiyi üçün həmin evə onun qonşuluğundakı təmirsiz mənzilin qiyməti qədər pul verməyə belə razılaşmır. Çünki o, belə təmirin mütləq söküləcəyini və onun kənara daşınacağına da əlavə xərci qətiləşdirmiş olur. Fərz edək ki, qiymətləndirilən mənzildə aparılmış təmirə çəkilən xərclərin kalkulyasiyası onun hər kv. metrinin 260-280 manat məbləğinə başa gəldiyini göstərmişdir. Ə mlakın dəyərinin bazar satışlarının müqayisəsi yolu ilə müəyyənləşdirilməsinə dair başqa bir nümunəni nəzərdən keçirək. Fərz edək ki, şəxsi malikanənin dəyərini satışların müqayisəsi metodu ilə müəyyənləşdirmək tələb olunur. Həmin əmlak başdan- başa fərdi evlərin inşa olunduğu ərazidə (məsələn, Badamdar qəsəbəsi, M.Rəsulzadə qəsəbəsi və s.) yerləşir. Nəzərə alaq ki, evin yerləşdiyi məhəllə çox səliqəli, ərazinin havası olduqca təmizdir. Evin ümumi sahəsi 120 kv.metrdir, 6 otağı, o cümlədən, 3 yataq otağı, vanna otağı, duşxanası, zirzəmisi var. Qiymətləndirmə tarixinə qarajı yoxdur. Torpaq sahəsi 1000 kv. metrdir (10 ar). Qiymətləndirmə fəaliyyətinə yenə də analoji obyektlərin seçilməsindən başlamaq lazım gəlir. Qiymətləndirmə təcrübəsində mövcud maliyyələşmə şərtləri üzrə təshihlərin kəmiyyəti bazar və qeyri-bazar şərtləri ilə maliyyələşdirilmiş satışların qiymətlərinin müqayisə olunması yolu ilə hesablanır. Bu zaman kredit üzrə ödənişlər bazar faiz dərəcələri ilə diskontlaşdırılır. Verilən nümunədə təshih kəmiyyətləri 1-ci obyekt üçün 3000 manat, 2-ci obyekt üçün manat 8000 manat müəyyənləşdirilmişdir. Müqayisə olunan obyektlərin satış şərtləri eyni olduğu üçün bu amil üzrə təshihlərin aparılması tələb olunmur. Ə mlakın satışı və müddət şərti üzrə təshihlərin aparılması üçün həmin elementə görə fərqlənən obyektlər ayrılır. Göründüyü kimi, nümunədə 1-ci və 3-cü obyektlər yalnız maliyyələşmə şərtlərinə və satış vaxtına görə fərqlənirlər. 1-ci obyektin satış 251 qiymətini maliyyələşmə şərtləri üzrə təshih edərək, satış vaxtı üzrə təshihi müəyyənləşdirmək olar: (62 000 - 56 000) / 56 000 = 0,1. Bu isə ötən bir il ərzində bazar qiymətlərinin 10 % artdığını səciyyələndirir. Hesablamanın yeni mərhələsi olaraq, müqayisə olunan bütün obyektlər maliyyələşmə şərtləri və satış vaxtı üzrə ortaq məxrəcə gətirilir ki, bu da qalan müqayisə elementləri üzrə təshihlərin aparılması üçün zəmin yaradır. Daha sonra sahə fərqlərinə nəzər salınır. Hesablamada müqayisə olunan obyektlərin sahələrindəki fərqlər otaqların sayının və torpaq sahəsinin ölçülərinin müxtəlifliyi ilə ifadə olunur. Özü də, 12 ar torpaq sahəsinə 7 otaqlı, sahəsi 145 kv.m olan ev, 10 ar torpaq sahəsinə isə 6 otaqlı, sahəsi 120 kv.m olan ev müvafiqdir. Buna görə də, 1-ci və 2-ci obyektlərin ölçülərə görə təshihi aşağıdakı şəkildə olacaqdır: 70 000 manat - 62 000 manat = 8000 manat. Eyni zamanda qarajın olmasına görə təshih 3-cü və 5-ci obyektlərin müqayisəsi ə sasında müəyyənləşdirilir ki, bu da 2200 manata (61 600 - 59 400) bərabərdir. Natamam zirzəmi üzrə təshihlər isə 2-ci və 4-cü obyektlərin müqayisəsi əsasında aparılır. Hesablamada həmin göstərici ( 77 000 - 70 000 ) = 7000 manat təşkil edir. Beləliklə, hər
bir müqayisə obyekti üçün
təshih edilmiş
qiymət müəyyənləşdirilmişdir. Daha sonra qarşıda duran növbəti vəzifə hesablamanın şə rtlərinə uyğun olaraq, satışların təshih olunmuş qiymətləri əsasında bazar dəyərinin müəyyən edilməsindən ibarətdir. Müqayisə yanaşmasının bazar dəyərinin vahid göstəricisi müqayisə obyektlərinin qiymətləndirmə obyektindən fərqlənmə dərəcəsinin olması nəzərə alınmaqla, sıranın satış qiymətləri onun təshih olunmuş hər bir ünsürünə çəki əmsalının verilməsi ilə ə saslandırılır. Bu zaman satış qiymətlərinin səpələnmə diapazonu, mütləq kəmiyyətə ə sasən götürülmüş təshihlərin ümumi faizi, müsbət və mənfi təshihlər arasındakı fərq kimi hesablanan təshihlərin məbləği, habelə başqa məlumatlar nəzərə alınmalıdır. Hesablamalar nəticəsində məlum olur ki, mövcud satış qiymətlərinin diapazonu kifayət qədər məhdud olmaqla, 66400 manatla 73800 manat arasında tərədüd edir. Göründüyü kimi, hesablamada ən az təshihləri olan 5-ci obyektin satış qiymətinə ən Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|