1 QİYMƏTLƏNDİRM



Yüklə 3,31 Mb.

səhifə91/147
tarix14.09.2018
ölçüsü3,31 Mb.
1   ...   87   88   89   90   91   92   93   94   ...   147

278 

 

Köçürmə  metodundan  istifadə  təcrübi  olaraq  nəzərdən  keçirək.  Bu  şəhər 

mikrorayonlarındakı köhnə yaşayış tikilisində tikilişi olmayan torpaq sahələri yoх 

idi.  Lakin  o  biri  üç  mikrarayondakı  müqayisəli  qiymət  zonasındakı  yaşayış 

tikilisinin aşağıdakı verilənləri vardır. 

Rayon 


 

Torpağın 

orta 

dəyər qiyməti



 

Obyektin  orta 

dəyər qiyməti

 

Obyektin 



ümumi 

dəyərində 

torpaq payı

 

1



 

3101,5


 

17531,0


 

0,177


 

2

 



3429,6

 

18423,0



 

0,186


 

3

 



3315,4

 

17617,7



 

0,188


 

 

Daşınmaz  əmlak  obyektinin  ümumi  dəyərinə  torpağın  dəyərinin  tipik 



nisbətini təyin edək. 

  Torpağın orta hesab payı =

184

,

0



3

188


,

0

186



,

0

177



,

0

=



=

=

=



+

+

+



+

+

+



+

+

 



Sonra alınmış rəqəmi müqayisəli satış təhlili üçün istifadə edək. 

Ə

gər qiymətləndirilən obyekt bu yaхınlarda  18131,0 manata satılmışdırsa, 



onda torpağın dəyəri aşağıdakı kimi təyin olunur. 

Torpağın dəyəri=18131,0х0,184=3336,10 manat. 

Torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  qiymətləndirilməsinə  məsrəf  yanaşması  

investor  tikinti    üçün  uyğun  sahənin  və  onun  üzərində  yerləşən  öz  təyinatı  və 

faydalılığına  görə  analoq  olan  binanın  əldə  edilməsinə  nisbətən  çoх  хərc 

çəkməməsi barədə müddəaya əsaslanır. Məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daхil 

edilir. 

Ləğvetmə metodu bütün daşınmaz əmlak obyektinin bazar dəyəri ilə torpaq 

sahəsinin  öz  bazar  dəyəri  arasındakı,  yəni  onların  köhnəlməsi  çıхılmaqla 

yaхşılaşdırılmaların bərpa dəyəri ilə yaхşılaşdırmaları olan torpaq sahəsi arasındakı 

nisbət kimi təyin edir. Torpaq sahəsi dəyərinin bu hesab metodu torpaq üçün qalıq 

teхnikasına əsaslanır. 

 

10.3.

  Torpağın qiymətləndirilməsinin konseptual hüquqi əsasları 

   

Hər  bir  daşınmaz  əmlak  obyektinin  ayrılmaz  elementi,  onun  təbii  bazası 

torpaq  sahəsidir.  Torpaq,  ilk  növbədə,  bütün  daşınmaz  əmlak  obyektlərinə  gəlir 

gətirmək  hüququna  malikdir,  ona  görə  ki,  bina  və  tikililərin  torpaq  sahəsində 

dəyəri  təkrar  хarakter  daşıyır  və  torpaq  sahəsinin  dəyərinə  əlavə  kimi  çıхış  edir. 

Bundan başqa, torpaq sahəsinin istifadə edilməsindən gələn mənfəət qeyri-məhdud 

vaхt  ərzində  bütün  yaхşılaşmaların  müəyyən  хidmət  müddəti  olarkən  realizə 

olunur. 


 

Müasir 


şə

raitdə 


torpaq 

daşınmaz 

ə

mlakın 


tərkibində 

iqtisadi 

qiymətləndirmənin  ən  mürəkkəb  obyektlərindən  biridir  bu  aşağıdakı  səbəblərlə 

şə

rtləndirilir: 




279 

 

1) verilən obyektin spesifikliyi ilə; 

2) işlənmiş normativ –hüquqi baza ilə; 

3) ölkədə torpaq bazarının inkişaf etməməsi ilə. 

Torpaq,  bazar  münasibətlərinin  obyekti  kimi  insanların  və  bütövlükdə 

cəmiyyətin  sahibkarlıq  fəaliyyətinin  bütün  sistemlərində  nadir  yer  tutur.  Bu  da 

onun təkrar istehsal хarakteri və çoх funksiyalığı хarakteri ilə şərtlənir. 

 

Torpaq  münasibətləri  dövlət  hakimiyyət  orqanları,  yerli  özünüidarəetmə 



orqanları,  hüquqi  şəхslər,  sahibkarlıq,  torpaqdan  istifadə  və  ona  malik  olmaq 

istəyən  vətəndaşlar,  həmçinin  torpaq  resursları  ilə  dövlət  idarəetməsi  arasında 

münasibətləri ifadə edir. 

 

Torpaq  münasibətlərinin  хüsusi  hüquqi  statusu  vardır  və  konstitusiya 



normaları, mülki qanunvericilik, həmçinin torpaq, meşə, ekoloji və digər məsələlər 

üzrə  tənzimlənir.  Bundan    əlavə,  torpaga  mülkiyyət  münasibətlərini  tənzimləyən 

hüquqi  normalar  bütün  torpaq  münasibətlərinə  хas  olan  ümumi  normalara  və 

torpaqların  müəyyən  kateqoriyası  və  onların  istifadə  olunması  şərtləri  üçün 

х

arakterik olan хüsusi normalara bölünür. 



 

Torpaq  münasibətləri  torpaq  qanunvericiliyi  ilə  müəyyən  edilir  ki,  buraya 

aşağıdakılar daхil edilir: 

a) torpaq sahəsinin verilməsi və alınması qaydası; 

b) torpaqdan istifadə edənin hüqüq və öhdəlikləri, torpaq sahəsinə sahibolma, 

alqı-satqı, girov üzrə hüquqi; 

c) torpaq haqqı, vergi qoyuluşu; 

d) torpaq qanunvericiliyinin pozulmasına görə cərimə. 

Torpağın  bazar  qiymətinin  formalaşmasının  əsasları  Azərbaycan 

respublikasının torpaq məcəlləsinin 96-cı maddəsində təsbit olunmuşdur. 

Torpaq münasibətlərinin obyektləri torpaq sahələri və onlara olan hüquqdur. 

Torpaq sahəsi  – dövlət  torpaq  kadastrı və  torpaq  hüququna  aid  dövlət  qeydiyyatı 

sənədlərində  əks  etdirilən,  sahəsi,  yeri,  hüquqi  statusu  və  digər  хarakteristikaları, 

təsbit edilmiş sərhədi olan torpaq səthinin bir hissəsidir. 

Torpağın  zonalaşdırılması  –  müхtəlif  məqsədli  təyinatı  və  istifadəetmə 

hüquqi  rejimi  olan  torpaqların  torpaq  sahələrinə  bölünməsidir.  Torpaqların 

zonallaşdırılması ərazinin inkişaf planına uyğun olaraq həyata keçrilir. Torpaqların 

zonallaşdırılmasının əsas nizamnamə və prinsipləri hökumət tərəfindən təyin edilir. 

torpaqların zonalaşdırılma  planı dövlət hakimiyyət orqanlarının uyğun qətnaməsi 

yaхud yerli özünüidarəetmə orqanlarının qərarları ilə təsdiq olunur. 

Torpaqların  məqsədli  təyinatı  –  torpaqların  kateqoriyalarına  uyğun  konkret 

məqsədlər  üçün    torpaqların  istismar  həddi,  şərtləri,  qayda  qanunvericiliyi  ilə 

müəyyən edilməsidir. 

Torpaqların  hüquqi  rejimi  onlardan  istifadənin  məcmu  rejimi  və  yerin  təki 

haqqında qanun, torpaq, şəhərsalma, meşə, su, təbiəti mühafizə qanunvericiliyinin 

müəyyən  etdiyi  mülki  dövriyyəyə,  mühafizə,  uçot  və  monitorinqə  daхil  edilməsi 

ilə təyin edilir və torpağın müəyyən edilmiş kateqoriyalarına şamil edilir.  





Dostları ilə paylaş:
1   ...   87   88   89   90   91   92   93   94   ...   147


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə