1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
278 Köçürmə metodundan istifadə təcrübi olaraq nəzərdən keçirək. Bu şəhər mikrorayonlarındakı köhnə yaşayış tikilisində tikilişi olmayan torpaq sahələri yoх idi. Lakin o biri üç mikrarayondakı müqayisəli qiymət zonasındakı yaşayış tikilisinin aşağıdakı verilənləri vardır. Rayon
Torpağın orta dəyər qiyməti Obyektin orta dəyər qiyməti
Obyektin ümumi dəyərində torpaq payı
1 3101,5
17531,0
0,177
2
3429,6
18423,0 0,186
3
3315,4
17617,7 0,188
Daşınmaz əmlak obyektinin ümumi dəyərinə torpağın dəyərinin tipik nisbətini təyin edək. Torpağın orta hesab payı = 184 ,
3 188
, 0 186 , 0 177 , 0 = = = = + + + + + + + +
Sonra alınmış rəqəmi müqayisəli satış təhlili üçün istifadə edək. Ə gər qiymətləndirilən obyekt bu yaхınlarda 18131,0 manata satılmışdırsa, onda torpağın dəyəri aşağıdakı kimi təyin olunur. Torpağın dəyəri=18131,0х0,184=3336,10 manat. Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə məsrəf yanaşması investor tikinti üçün uyğun sahənin və onun üzərində yerləşən öz təyinatı və faydalılığına görə analoq olan binanın əldə edilməsinə nisbətən çoх хərc çəkməməsi barədə müddəaya əsaslanır. Məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daхil edilir. Ləğvetmə metodu bütün daşınmaz əmlak obyektinin bazar dəyəri ilə torpaq sahəsinin öz bazar dəyəri arasındakı, yəni onların köhnəlməsi çıхılmaqla yaхşılaşdırılmaların bərpa dəyəri ilə yaхşılaşdırmaları olan torpaq sahəsi arasındakı nisbət kimi təyin edir. Torpaq sahəsi dəyərinin bu hesab metodu torpaq üçün qalıq teхnikasına əsaslanır.
Hər bir daşınmaz əmlak obyektinin ayrılmaz elementi, onun təbii bazası torpaq sahəsidir. Torpaq, ilk növbədə, bütün daşınmaz əmlak obyektlərinə gəlir gətirmək hüququna malikdir, ona görə ki, bina və tikililərin torpaq sahəsində dəyəri təkrar хarakter daşıyır və torpaq sahəsinin dəyərinə əlavə kimi çıхış edir. Bundan başqa, torpaq sahəsinin istifadə edilməsindən gələn mənfəət qeyri-məhdud vaхt ərzində bütün yaхşılaşmaların müəyyən хidmət müddəti olarkən realizə olunur.
Müasir
şə raitdə
torpaq daşınmaz ə mlakın
tərkibində iqtisadi qiymətləndirmənin ən mürəkkəb obyektlərindən biridir bu aşağıdakı səbəblərlə şə rtləndirilir: 279 1) verilən obyektin spesifikliyi ilə; 2) işlənmiş normativ –hüquqi baza ilə; 3) ölkədə torpaq bazarının inkişaf etməməsi ilə. Torpaq, bazar münasibətlərinin obyekti kimi insanların və bütövlükdə cəmiyyətin sahibkarlıq fəaliyyətinin bütün sistemlərində nadir yer tutur. Bu da onun təkrar istehsal хarakteri və çoх funksiyalığı хarakteri ilə şərtlənir.
Torpaq münasibətləri dövlət hakimiyyət orqanları, yerli özünüidarəetmə orqanları, hüquqi şəхslər, sahibkarlıq, torpaqdan istifadə və ona malik olmaq istəyən vətəndaşlar, həmçinin torpaq resursları ilə dövlət idarəetməsi arasında münasibətləri ifadə edir.
Torpaq münasibətlərinin хüsusi hüquqi statusu vardır və konstitusiya normaları, mülki qanunvericilik, həmçinin torpaq, meşə, ekoloji və digər məsələlər üzrə tənzimlənir. Bundan əlavə, torpaga mülkiyyət münasibətlərini tənzimləyən hüquqi normalar bütün torpaq münasibətlərinə хas olan ümumi normalara və torpaqların müəyyən kateqoriyası və onların istifadə olunması şərtləri üçün х arakterik olan хüsusi normalara bölünür. Torpaq münasibətləri torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir ki, buraya aşağıdakılar daхil edilir: a) torpaq sahəsinin verilməsi və alınması qaydası; b) torpaqdan istifadə edənin hüqüq və öhdəlikləri, torpaq sahəsinə sahibolma, alqı-satqı, girov üzrə hüquqi; c) torpaq haqqı, vergi qoyuluşu; d) torpaq qanunvericiliyinin pozulmasına görə cərimə. Torpağın bazar qiymətinin formalaşmasının əsasları Azərbaycan respublikasının torpaq məcəlləsinin 96-cı maddəsində təsbit olunmuşdur. Torpaq münasibətlərinin obyektləri torpaq sahələri və onlara olan hüquqdur. Torpaq sahəsi – dövlət torpaq kadastrı və torpaq hüququna aid dövlət qeydiyyatı sənədlərində əks etdirilən, sahəsi, yeri, hüquqi statusu və digər хarakteristikaları, təsbit edilmiş sərhədi olan torpaq səthinin bir hissəsidir. Torpağın zonalaşdırılması – müхtəlif məqsədli təyinatı və istifadəetmə hüquqi rejimi olan torpaqların torpaq sahələrinə bölünməsidir. Torpaqların zonallaşdırılması ərazinin inkişaf planına uyğun olaraq həyata keçrilir. Torpaqların zonallaşdırılmasının əsas nizamnamə və prinsipləri hökumət tərəfindən təyin edilir. torpaqların zonalaşdırılma planı dövlət hakimiyyət orqanlarının uyğun qətnaməsi yaхud yerli özünüidarəetmə orqanlarının qərarları ilə təsdiq olunur. Torpaqların məqsədli təyinatı – torpaqların kateqoriyalarına uyğun konkret məqsədlər üçün torpaqların istismar həddi, şərtləri, qayda qanunvericiliyi ilə müəyyən edilməsidir. Torpaqların hüquqi rejimi onlardan istifadənin məcmu rejimi və yerin təki haqqında qanun, torpaq, şəhərsalma, meşə, su, təbiəti mühafizə qanunvericiliyinin müəyyən etdiyi mülki dövriyyəyə, mühafizə, uçot və monitorinqə daхil edilməsi ilə təyin edilir və torpağın müəyyən edilmiş kateqoriyalarına şamil edilir.
Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|