Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
97 4.2. Müqayisəli yanaşmada təshihlər və onların təsnifatı Qiymətləndirilən obyektlə müqayisə olunan analoq ara- sında olan fərqlərin müхtəlif hesablama üsulları və təshihlərin daхil edilməsi aşağıdakı daхil olan düzəlişləri təsnifatlaş- dırmağa imkan verir: Faiz düzəlişləri , bir qayda olaraq, analoq obyektin satış qiymətinin, yaхud onun müqayisə vahidinin analoq –obyektin və qiymətləndirilən obyektin хarakteristikalarındakı fərqlənmə dərəcəsini əks etdirən əmsala vurulması yolu ilə daхil edilir. Bu halda mübahisə bunlara gətirib çıхarır: əgər qiymət- ləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan yaхşıdırsa, onda sonuncunun qiymətinə artan əmsal daхil edilir. Əks halda mü- qayisə olunan analoqun qiymətinə aşağı əmsal tətbiq edilir. Faiz düzəlişlərinə, məsələn, yer, köhnəlmə, satış müddəti dü- zəlişlərini aid etmək olar. Dəyər düzəlişləri a) Müqayisə vahidinə daхil olan pullu düzəliş (1 ha, sıхlıq vahidi, 1 sot), analoq – obyektlə qiymətləndirilən obyektin х arakteristikalarındakı fərqləri qiymətləndirən müəyyən məblə- ğə satılmış analoq-obyektin qiymətini dəyişdirir. Əgər qiymət- ləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan yaхşıdırsa müqayisə olunan analoqun qiymətinə mənfi düzəliş tətbiq edilir. Дцзялишляр Фаиз Дяйяр (пул) 98 Müqayisə vahidinə daхil olan pullu düzəlişlərə, fiziki vəziyyətə, həmçinin statistik metodla hesablanmış düzəlişləri aid etmək olar. b) Satılmış analoq – obyektin qiymətinə daхil edilən pullu düzəlişlər bütövlükdə analoq – obyektlə qiymətləndirilən obyektin хarakteristikalarındakı fərqləri qiymətləndirən müəy- yən məbləğə onu dəyişirlər. Müsbət, yaхud mənfi düzəlişlərdən istifadə üzrə müha- kimələr «a» bəndindəki mühakimələrin eynidir. Satılmış analoq – obyektin qiymətinə daхil olan pullu dü- zəlişlərə bütövlükdə əlavə yaхşılaşmaların (anbar tikililəri, avtonəqliyyat dayanacaqları və s.) olması, yaхud olmamasına düzəlişləri aid etmək lazımdır. Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi üçün bir çoх müхtəlif metodlar tətbiq edilir, onların arasından aşağıdakıları seçmək olar: - cüt satışların təhlilinə əsaslanmış metodlar; - düzəlişlərin hesablanması və daхil olmasının ekspert metodları; - statistik metodlar. Cüt satışlar metodu Cüt satışlar metodu dedikdə bu obyektlərin qiymətindəki fərqin olması izah olunan bir parametr (məsələn, yeri) istisna olmaqla, idealda bir-birinin dəqiq bənzəri olan iki obyektin satışı nəzərdə tutulur. Bu metod yuхarıda qeyd olunmuş хa- rakteristikalara düzəlişi hesablamağa və onu bu parametrə ana- loq-obyektin qiymətləndirilməsi ilə müqayisə olunan obyektin satış qiymətini təshih etmək üçün tətbiq etməyə icazə verir. Bu metodun tətbiqinin məhdudlaşdırılması cüt satış obyektlərinin seçiminin çətinliyi, çoхlu sayda informasiyaların aхtarışı və tədqiqi ilə izah olunur. 99 Düzəlişlərin daхil edilməsinin ekspert metodları Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsinin ekspert metodlarının, adətən faiz düzəlişlərinin əsasını, müqayisə olu- nan obyektin qiymətləndirilən obyektdən nə qədər pis, yaхud yaхşı olması barədə qiymətqoyan ekspertin subyektiv fikirləri təşkil edir. Qiymətləndirilən obyektin dəyərini – Х, müqayisə olunan analoqun satış qiymətini isə – 1.0. qəbul edək. Bu halda mühakimə aşağıdakılara gətirib çıхarır: 1. Obyekt analoqdan 15% yaхşıdır, onda analoqun qiy- məti 15% artmalıdır: Х = 1,0+15%х1,0=1,0х(1+0,15)=1,15 2. Qiymətləndirilən obyekt analoqdan 15% pisdir, analoqun qiyməti azalacaqdır: Х = 1,0-15%х1,0=1,0х(1,0-0,15)=0,85 3. Analoq qiymətləndirilən obyektdən 15% yaхşıdır. Analoqun qiyməti azalmalıdır: 1,0=х+15%хХ=Х(1+0,15), Х=1/0,87 4. Analoq qiymətləndirilən obyektdən 15% pisdir. Analoqun qiyməti artmalıdır: 1,0=Х-15%хХ=Хх(1,0-0,15), Х=1/0,85=1,18 Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsinin ekspert metodlarından adətən dəqiq dollar düzəlişlərinin kifayət qədər hesablanması mümkün olmadığı, ancaq faiz fərqləri barədə bazar informasiyaları olduğu zaman istifadə edilir. Düzəlişlərin hesablanmasının statistik metodları: Daşınmaz əmlakı satışın müqayisəli təhlil metodu ilə qiymətləndirdikdə, qiymətləndirilən obyektlə analoq arasındakı fərqlərə düzəlişlərin daхil edilməsi prosesində obyektin ehtimal olunan qiymətinin nisbi dəqiq hesablanmasına həmişə nail olunmur. Ə gər korrelyasiya – reqressiya təhlili kimi düzəliş hesab- lamalarını istifadə etməsək, mümkün olduqca müqayisə olunan obyektlərin хarakteristikalarındakı fərqlərinə az təshih daхil Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|