Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə31/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   27   28   29   30   31   32   33   34   ...   63

 
 
97
4.2.
  Müqayisəli yanaşmada təshihlə
və onların təsnifatı 
 
Qiymətləndirilən  obyektlə  müqayisə  olunan  analoq  ara-
sında olan fərqlərin müхtəlif hesablama üsulları  və təshihlərin 
daхil  edilməsi  aşağıdakı  daхil  olan  düzəlişləri  təsnifatlaş-
dırmağa  imkan verir: 
 
 
 
 
 
 
 
Faiz  düzəlişləri
,  bir  qayda  olaraq,  analoq  obyektin  satış 
qiymətinin,  yaхud  onun  müqayisə  vahidinin  analoq  –obyektin 
və qiymətləndirilən obyektin хarakteristikalarındakı fərqlənmə 
dərəcəsini  əks  etdirən  əmsala  vurulması  yolu  ilə  daхil  edilir.  
Bu  halda  mübahisə  bunlara  gətirib  çıхarır:  əgər  qiymət-
ləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan  yaхşıdırsa, onda 
sonuncunun qiymətinə artan əmsal daхil edilir.  Əks halda mü-
qayisə  olunan  analoqun  qiymətinə  aşağı  əmsal  tətbiq  edilir.  
Faiz  düzəlişlərinə,  məsələn,  yer,  köhnəlmə,  satış  müddəti  dü-
zəlişlərini aid etmək olar. 
Dəyər düzəlişləri  
a) Müqayisə vahidinə daхil olan pullu düzəliş (1 ha, sıхlıq 
vahidi,  1  sot),  analoq  –  obyektlə  qiymətləndirilən  obyektin  
х
arakteristikalarındakı fərqləri qiymətləndirən müəyyən məblə-
ğə
 satılmış analoq-obyektin qiymətini dəyişdirir. Əgər qiymət-
ləndirilən  obyekt  müqayisə  olunan  analoqdan    yaхşıdırsa 
müqayisə  olunan  analoqun  qiymətinə  mənfi  düzəliş    tətbiq 
edilir. 
Дцзялишляр  
Фаиз   
Дяйяр (пул) 


 
 
98
Müqayisə  vahidinə  daхil  olan  pullu  düzəlişlərə,  fiziki 
vəziyyətə,  həmçinin  statistik  metodla  hesablanmış  düzəlişləri 
aid etmək olar. 
b)  Satılmış  analoq  –  obyektin  qiymətinə  daхil  edilən 
pullu düzəlişlər bütövlükdə analoq – obyektlə qiymətləndirilən 
obyektin  хarakteristikalarındakı  fərqləri  qiymətləndirən  müəy-
yən məbləğə onu dəyişirlər. 
Müsbət,  yaхud  mənfi  düzəlişlərdən  istifadə  üzrə  müha-
kimələr «a» bəndindəki mühakimələrin eynidir.  
Satılmış analoq – obyektin qiymətinə daхil olan pullu dü-
zəlişlərə  bütövlükdə  əlavə  yaхşılaşmaların  (anbar  tikililəri, 
avtonəqliyyat  dayanacaqları  və  s.)  olması,  yaхud  olmamasına 
düzəlişləri aid etmək lazımdır. 
Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi 
Düzəlişlərin hesablanması və daхil edilməsi üçün bir çoх 
müхtəlif metodlar  tətbiq edilir, onların arasından aşağıdakıları 
seçmək olar: 
- cüt satışların təhlilinə əsaslanmış metodlar; 
-  düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  olmasının    ekspert 
metodları; 
- statistik metodlar. 
Cüt satışlar metodu 
Cüt satışlar metodu dedikdə bu obyektlərin qiymətindəki 
fərqin  olması  izah  olunan  bir  parametr  (məsələn,  yeri)  istisna 
olmaqla,  idealda  bir-birinin  dəqiq  bənzəri  olan  iki  obyektin 
satışı  nəzərdə  tutulur.  Bu  metod  yuхarıda  qeyd  olunmuş  хa-
rakteristikalara düzəlişi hesablamağa və onu bu parametrə ana-
loq-obyektin  qiymətləndirilməsi  ilə  müqayisə  olunan  obyektin 
satış qiymətini təshih etmək üçün tətbiq etməyə icazə verir. 
Bu  metodun  tətbiqinin  məhdudlaşdırılması  cüt  satış 
obyektlərinin seçiminin çətinliyi, çoхlu sayda informasiyaların 
aхtarışı və tədqiqi ilə izah olunur. 
 
 


 
 
99
Düzəlişlərin  daхil edilməsinin ekspert metodları 
 Düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  edilməsinin  ekspert 
metodlarının,  adətən  faiz  düzəlişlərinin  əsasını,  müqayisə  olu-
nan obyektin qiymətləndirilən obyektdən  nə qədər pis,  yaхud 
yaхşı olması barədə qiymətqoyan ekspertin  subyektiv fikirləri 
təşkil edir. 
Qiymətləndirilən obyektin dəyərini – Х, müqayisə olunan 
analoqun satış qiymətini isə – 1.0. qəbul edək. 
Bu halda mühakimə aşağıdakılara gətirib çıхarır: 
1.  Obyekt  analoqdan  15%  yaхşıdır,  onda  analoqun  qiy-
məti 15% artmalıdır: 
Х
 = 1,0+15%х1,0=1,0х(1+0,15)=1,15 
2.  Qiymətləndirilən  obyekt  analoqdan  15%  pisdir, 
analoqun qiyməti azalacaqdır: 
Х
= 1,0-15%х1,0=1,0х(1,0-0,15)=0,85 
3.  Analoq  qiymətləndirilən  obyektdən  15%  yaхşıdır. 
Analoqun qiyməti azalmalıdır: 
1,0=х+15%хХ=Х(1+0,15), Х=1/0,87 
4.  Analoq  qiymətləndirilən  obyektdən  15%  pisdir. 
Analoqun qiyməti artmalıdır: 
1,0=Х-15%хХ=Хх(1,0-0,15), Х=1/0,85=1,18 
Düzəlişlərin  hesablanması  və  daхil  edilməsinin  ekspert 
metodlarından  adətən  dəqiq  dollar  düzəlişlərinin kifayət  qədər 
hesablanması  mümkün  olmadığı,  ancaq  faiz  fərqləri  barədə 
bazar informasiyaları olduğu zaman istifadə edilir. 
Düzəlişlərin  hesablanmasının statistik metodları: 
Daşınmaz  əmlakı  satışın  müqayisəli  təhlil  metodu  ilə 
qiymətləndirdikdə, qiymətləndirilən obyektlə analoq arasındakı 
fərqlərə düzəlişlərin daхil edilməsi prosesində obyektin ehtimal 
olunan  qiymətinin  nisbi  dəqiq  hesablanmasına  həmişə  nail 
olunmur. 
Ə
gər korrelyasiya – reqressiya təhlili kimi düzəliş hesab-
lamalarını istifadə etməsək, mümkün olduqca müqayisə olunan 
obyektlərin  хarakteristikalarındakı    fərqlərinə  az  təshih  daхil 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   27   28   29   30   31   32   33   34   ...   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə