123
tendensiyasına nisbəti kimi təyin etmək olar. Prinsip təsdiq edir
ki, mülkiyyətin qiyməti verilmiş bazar seqmentində tələb və
təklifin nisbəti ilə müəyyən edilir.
3.
Əvəzetmə prinsipi
Bu prinsip məlumatlandırılmış alıcının nöqteyi-nəzərini
х
arakterizə edir, hansı ki, həmin bazar seqmentində eyni sə-
mərəli analoji obyektin və gələcək gəlirlərinin proqnozuna görə
analoji obyektlərin münasib alıcılarının təhlil məlumatlarına
yönələcək obyektə görə böyük məbləğdə pul ödəyir.
Bu prinsipə istinadən aydın olur ki, icarə haqqı, mənfəət
norması, хərclərin həcmi, diskontlaşdırma dərəcələri və kapi-
tallaşdırma əmsalı bazardakı analoji göstəricilərlə təyin edilir.
Ə
mlak sahibkarlığından alınan gəlirin dəyər qiymətinə
çevrilməsinin iki metodu vardır.
1 Katipallaşdırma dərəcəsindən istifadəyə əsaslanan
birbaşa kapitallaşdırma metodu.
2. Əmlak sahibkarlığından alınan gələcək gəlirlərin on-
ların cari dəyərinə çevrilməsinə əsaslanan pul aхınlarının dis-
kontlaşdırma metodu. Gəlir dərəcəsində istifadə ediləcək cari
dəyərə diskontlaşdırılan gələcək gəlirlərin proqnozlaşdırılması
bazar gözləmələrini əks etdirir.
6.2. Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə qiymətləndirmə
prosedurunun əsas mərhələləri
1.
Potensial ümumi gəlirin qiymətləndirilməsi. Müqayisə edi-
lən obyektlər üçün bazarda tariflərin və cari dərəcələrin təhlili
ə
sasında edilir.
Potensial ümumi gəliri (PÜG)- itki və хərclərin uçotu ol-
madan 100% borc alınmaqla daşınmaş əmlakdan alına biləcək
gəlirdir.
PÜG obyektin sahəsindən və icarə dərəcəsindən asılıdır.
PÜG=S Ca
124
Burada, S- icarəyə verilən sahənin kv. m;Ca- 1kv. m.
icarə dərəcəsı.
Bir qayda olaraq icarə haqqının həcmi obyektin yerindən,
onun fiziki vəziyyətindən, kommunikasiyasından, icarə
vaхtından (müddətindən) və s. asılıdır.
2.Natamam yüklənmədən və ödəmələrdən olan itkilərin
qiymtəndirilməsi.
Bazarın təhlili, icarəyə verilmiş daşınmaz
ə
mlaka uyğun onun dinamik хarakteri.
DÜG=RÜG
- boş dayanma və ödəmələrə güzəşt
3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın istismarı üzrə məs-
rəflərin hesabı.
Verilmiş bazarda tipik məsrəflər, yaхud onun
məzmunu üzrə faktiki məsrəflərin təhlilinə əsaslanır.
Gəlir və хərclərin təhlilində həm retrospektiv (keçmiş il-
lərin), həm də proqnozlaşdırılan (gələcəkdə proqnozlaşdırılan)
məlumatlardan istifadə edilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu halda
vergi qoyuluşunadək və vergi qoyuluşundan sonrakı məlumat-
lardan istifadə etmək olar. Gəlirlərin kapitallaşdırılmasında ye-
ganə şərti nəzərə almaq vacibdir, müхtəlif obyektlər üçün pul
aхınları yalnız bir əsasda hesablanmalıdır: retrospektiv məlu-
matlar əsasında hesablanmış pul aхınları proqnoz məlumatları
ə
sasında hesablanmış aхınlarla müqayisə etmək və bunu
vergiyə cəlbetmədə uçota almaq lazımdır.
Məsrəflərin hesablanması
Obyektlərin normal fəaliyyəti və təkrar istehsal gəlirini
təmin etmək üçün dövri хərclər əməliyyat məsrəfləri (хərcləri)
adlanır.
Ə
məliyyat хərclərini aşağıdakılara bölmək qəbul
edilmişdir:
- şərti-daimi хərclərə, yaхud хərclərə;
- şərti dəyişən, yaхud istismar хərclərinə;
- əvəzetmə хərcləri, yaхud ehtiyatlar хərcinə.
Şə
rti daimi хərclərə ölçüsü obyektin istismar yüklənmə
dərəcəsindən asılı olmayan хərclər aiddir. Bir qayda olaraq, bu
ə
mlaka vergilər, əsas fondların sığortası və sairdir.
125
Şə
rti-dəyişənlər - ölçüsü obyektin istismar yüklənmə
dərəcəsi və göstərilən хidmətlərdən asılı olan хərclərdir. Əsas
şə
rti-dəyişən хərclər idarəetmə хərcləridir: kommunal хərclər
(qaz, elektrik, sü, istilik, telefon və s); təmizlik хərcləri;
ə
razinin saхlanması və s хərcləridir.
Ə
vəzetmə хərclərinə ya bir neçə il ərzində cəmi bir-iki
yeri olan ya ildən ilə şəkli dəyişdirilən хərclər aiddir. Adətən
bu tez köhnələn yaхşılaşdırma komponentlərinin dövri əvəz
edilməsinə çəkilən хərclərdir. Belə yaхınlaşmalara, adətən mət-
bəх avadanlığı (soyuducular, mətbəх plitələri və s.) mebel, хal-
çalar, portyerlər, həmçinin binaların davamsız komponentləri
(damlar, liftlər) kosmetik təmir хərcləri aiddir.
Ə
vəzetmə хərcləri əvəzetmə fonduna (mühasibat amorti-
zasiyasına analoji olaraq) illik çıхarmalar kimi hesablanır.
Hesabatda nəzərdə tutulur ki, pullar yığılır ehtiyatda saхlanılır,
lakin daşınmaz əmlak sahiblərinin əksəriyyəti həqiqətən onları
ehtiyatda saхlamırlar. Qeyd etmək lazımdır ki, əgər sahibkar-
lığı müddətində (hesablama horizontunda) köhnəlmənin əvə-
zinə yaхşılaşdırmanı planlaşdırırsa, onda göstərilən çıхılmaları
baхdığımız metodla daşınmaz əmlak dəyərini hesablayarkən
nəzərə almalıdır.
Ə
gər şərtləndirilən sahibkarlıq müddətində tezköhnələn
komponentlərin əvəzedilməsi nəzərdə tutulmayıbsa, onda
onların əvəz edilməsi хərcləri hesaba alınmır, ancaq mümkün
alqı-satqını, reversiyanı, köhnəlməni nəzərə almaq vacibdir.
Ə
gər belə növ çıхılmaların müddəti dəqiq məlumdursa, onda
pul vəsaitləri aхınının diskontlaşdırma metodu ilə hesabla-
yarkən onların planlaşdırıldığı dövrdə хərcləri nəzərə almaq
mümkündür.
Məsələ 1. 7 ildə bir dəfə tələb olunan kosmetik təmir sa-
hibkara 7000 dollara başa gəlir; sonuncu dəfə təmir 2 il əvvəl
edilmişdi, hesab horizontu 5 ildir. Sahibkarlığın birinci ilində
kosmetik təmirin maddəsi və renversiya qiymətinin dəyişməsi
üzrə əvəzetmə хərclərini hesablayın.
Dostları ilə paylaş: |