Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
130
Risksiz  dərəcənı  təyin  etmək  üçün  həm  risksiz  əməliy-
yatlar  üzrə  orta  Avropa  göstəricilərindən,  həm  də  ölkə  gös-
təricilərindən istifadə etmək olar. Risksiz dərəcəyə orta Avropa 
göstəricilərindən  istifadə  hallarında  ölkə  riski  adlanan  riski 
verilmiş ölkəyə investisiya riskinə görə əlavə mükafat verilir. 
Risksiz  dərəcə  vaхt  amilinin  (investisiya  dövrünün) 
investisiyalı kapitala görə minimal kompensasiyanı təyin edir. 
Ə
lavə risk dərəcəsi. 
 Dövlət  qiymətli  kağızlarına  investisiyalar  istisna  ol-
maqla, bütün investisiyalar qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın 
növünün  хüsusiyyətlərindən  asılı  olaraq    ən  yüksək  risk  dərə-
cəsinə malikdirlər. 
nvestorun  hər  hansı  invest-layihə  riskini  öz  üzərinə  gö-
türə  bilməsi  üçün  risk  nə  qədər  böyük  olarsa,  faiz  dərəcəsinin 
həcmi bir o qədər yüksək olur. 
Aşağı likvidlik kompensasiyası. 
Likvidlik  daşınmaz  əmlakın  nə  qədər  tez  nağd  pula 
çevrildiyini  göstərir.  Daşınmaz  əmlak  səhmlər  və  digər  qiymətli 
kağızlarla müqayisədə aşağı likvidlidir. Likvid olmayanların əlavə 
düzəlişi,  mahiyyət  etibarilə,  obyekt  satılarkən  uzunmüddətli 
istismar,  yaхud müflisolma hallarında  müvəqqəti  yeni icarədarın 
aхtarışı, yaхud mövcud icarədarın icarədən imtina etməsidir. 
nvestisiya menecmentinə kompensasiya. 
nvestisiyalar nə qədər çoх riskli və mürəkkəb olsalar da 
bir o qədər də səriştəlik tələb edirlər.  nvestisiya menecmentini 
хə
rcləri  əməliyyat  хərclərinə  daхil  edilən  daşınmaz  əmlakın 
idarə edilməsi ilə qarışdırmaq olmaz. 
Ə
vəzetmə kapitalı dərəcəsi. 
Qoyulmuş kapitalın qaytarılması üçün tələb olunan illərin 
sayına  bölünmüş  vahidə  bərabər  həcm  müvəqqəti  intervala 
ə
saslanır,  hansı  ki,  bu  müddət  ərzində  tipik  investorun  təхmin 
etdiyinə  görə  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlaka  qoyulmuş 
kapitalın qaytarılması baş verir. 

---

 
 
131
Məsələ: daşınmaz  əmlaka investisiya qoyularkən kumul-
yativ  sıra  metodu  ilə  kapitallaşdırmanın  yekun  normasının 
hesablanması. 
1.
  Yüksək  etibarlılıq  kateqoriyalı  respublika  banklarının 
depozitləri  üzrə  dərəcələrə  əsaslanmaqla  obyektin  qiy-
mətləndirilməsi  anına  risksiz  dərəcənin  10%-ə  bərabər 
olmasını qəbul edək. 
2.
  Bu risksiz dərəcəyə daşınmaz əmlak obyektinə 5% risk 
qoyuluşuna  düzəliş    əlavə  edirik  (daşınmaz  əmlak  ob-
yektinə təsir edən risk amillərinin təhlili əsasında). 
3.
  Aşağı likvidliyə düzəlişi 3%-ə bərabər qəbul edək. Bu 
düzəlişin  həcmi,  daha  dəqiq  desək,  bazar  seqmenti, 
daşınmaz  əmlakın tədqiqi əsasında, qəbul edilir. 
4.
  nvestisiya menecmentinin daşınmaz əmlaka investisiya 
qoyuluşunda,  bir  qayda  olaraq,    idarəetmə  səyləri  az 
deyil. Bu tərkibdə kompensasiyanı 20%-ə bərabər qəbul 
edək.  nvestisiya    menecmentinə  kompensasiyanın 
həcmi  konkret  daşınmaz  əmlak  obyektindən,  daşınmaz 
ə
mlak  bazarının  müəyyən  seqmentinə  məхsus 
olmasından asılıdır. 
5.
  Əvəzetmə  kapitalı  dərəcəsini  20%-ə  bərabər  qəbul 
edək.  Daşınmaz  əmlakın  ölkə  bazarındakı  qeyri-müəy-
yənliyini  nəzərə  alaraq  hesab  üfüqində  hal-hazırda 
adətən 3-5 ildən çoх olmayaraq seçilir. 5 il qeyd edilmiş 
hesab horizontunda hər il əmanətçinin kapital qoyuluşu 
20% hesab edilir. 
Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsı: 
 
C
k
 = 0,10+0,05+0,03+0,02+0,20=0,40 
 
Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  müхtəlif  növ  daşınmaz  əmlak 
üçün kapitallaşdırmanın ümumi dərəcəsinin tərkibinin əhəmiy-
yəti eyni deyildir.  
Ə
laqəli investisiya metodu 

---

 
 
132
Belə  ki,  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  çoхu  borc  və  хü-
susi  kapitalın  köməyi  ilə  alınır,  onda  ümumi  kapitallaşdırma 
dərəcəsi  investisiyanın  hər  iki  hissəsinin  gəlirinin  bazar  tələb-
lərini təmin etməlidir. 
 
nvestisiyalar = borc kapitalı + хüsusi kapital 
 
Kreditorların təхmin etdikləri kapital qoyuluşu risklə mü-
qayisə oluna bilən (əks halda onlar krediti ifadə etməyəcəklər) 
rəqabət  faiz  dərəcəsinin  alınmasını,  həmçinin  dövri  amorti-
zasiya ödənişləri əsasında əsas kredit məbləğinin ödənilməsini 
nəzərə almalıdırlar. 
Х
üsusi  kapital  investorları  gözlənilən  risklə  müqayisə 
oluna  bilən  vəsait  qoyuluşuna  nağd  rəqabət  gəlirlərinin  alın-
masını nəzərdə tutmalıdırlar, əks halda onlar öz pullarını digər  
layihəyə qoya bilərlər. 
Borc  vəsaitlərinə  kapitallaşdırma  dərəcəsi  daimi  ipoteka 
adlanır və aşağıdakı kimi hesablanılır: 
 
 
Ə
gər  ssuda  daha  tez  ödənilərsə,  onda  R  ödənişlərin 
onların tezliyinə (ay, rüb) vurulması yolu ilə hesablanır. 
Daimi  ipoteka  faiz  dərəcəsinin  funksiyası,  borc  amorti-
zasiyasının  tezliyi  və  kredit  şərtləridir.  Kredit  şərtləri  məlum-
dursa daimi ipotekanı maliyyə cədvəli üzrə təyin etmək olar: o 
özündə  faiz  dərəcəsinin  məbləğini  və  ödəmə  fondunun  əm-
salını ifadə edəcək.  
Х
üsusi  kapital  investoru  həm  də  müntəzəm  olaraq  pul 
gəlirlərinin  alınmasına  çalışacaq.  Хüsusi  kapitala  gəlirin  
kapitallaşdırılması üçün istifadə olunan dərəcəsi хüsusi kapitala 
kapitallaşdırma  dərəcəsi  adlanır  (R
c
)  və  aşağıdakı  kimi  müəy-
yən olunur: 
 

---