Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
133
 
 
R
c
  yalnız  kapitala  sadəcə  gəlir  norması  deyil,  həm  də 
özündə  kapitalın  gəlir  norması  və    qaytarılan  kapital  qoyulu-
ş
unu uyğunlaşdırır. 
Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsi (R) kreditor üçün daimi 
ipotekanın  müəyyən  dərəcəsini  və  хüsusi  kapital  investoru 
üçün gəlir aхınını təmin etməlidir. 
Daşınmaz  əmlakdakı  cəmlənmiş  investisiyalarda  kredit 
(borc) payı bərabərdir: 
 
 
Onda хüsusi kapitalın payı ibarətdir: 
M
х
üs.
=  1  –  M
kred
.
,  burada  1  cəmlənmiş  kapital  qəbul 
edilmişdir. 
Daimi  ipoteka  (R
z
)  və  хüsusi  kapitala  gəlirin  capitallaş-
dırma  dərəcəsi  məlumdursa,  onda    kapitallaşdırma  dərəcəsi 
bərabər olacaq: 
R = R
z
 х M
kred.
+R
c
(1-kred.) 
Tipik  müddət  və  ipoteka  kreditlərinin  verilmə  şərtlərini 
bazar  məlumatlarının  təhlili  yolu  ilə  almaq  olar.  Хüsusi 
kapitala  kapitallaşdırma  dərəcəsi  müqayisəli  satış  üzrə 
məlumatlar əsasında alınır və aşağıdakı kimi hesablanır: 
 
 
 
Məsələ: kreditləşdirmə şərtləri: M
kred.
=75%
 daimi ipoteka 
dərəcəsi R
z
=0,1399. 
R
c 
=12,0 
Ümumi  kapitallaşdırma  dərəcəsini  təyin  etmək  tələb 
olunur: 

---

 
 
134
R=(0,75х0,1399)+(1-0,75(0,12)=0,1349 
Ə
laqəli  investisiya  formulu  daşınmaz  əmlakın  tərkib 
hissələri olan – torpaq və tikililər üçün tətbiq oluna bilər. Tor-
paq və tikililər üçün ölçülüb-biçilmiş kapitallaşdırma dərəcələri 
elə şərtlərlə hesablana bilər ki, komponentlərdən hər biri üçün 
dəqiq  kapitallaşdırma  dərəcəsi,  həmçinin  əmlakın  ümumi 
dəyərinə onların qoyduğu borcları almaq olar. 
R=L R1+B R2 
Burada, 1 – ümumi dəyərdən %-lə torpağın dəyəri; R1 – 
torpaq üçün kapitallaşdırma dərəcəsi; B – ümumi dəyərdən %-
lə binanın dəyəri; R2 – bina üçün kapitallaşdırma dərəcəsi. 
 
6.3. Borc və хüsusi kapitalın kapitallaşdırılması 
 (Elvud metodu) 
 
Belə bir fikir var ki, əlaqəli investisiyalar metodunda bəzi 
çatışmazlıqlar  vardır,  yəni  o  planlaşdırılan  kapital  qoyuluşları 
dövrünün müddətini, həmçinin bu dövr ərzində əmlakın dəyə-
rinin  azalma  və  artmasını  nəzərə  almır.  1959-cu  ildə  qiymət-
ləndirmə  institutunun  üzvü  (MAQ)  L.V.Elvud  tərəfindən  artıq 
ə
laqəli  investisiya  metoduna  daхil  olmuş  amillərlə  bu  amillər 
ə
laqələndirilmişdi və ümumi kaitallaşdırma dərəcəsini hesabla-
maq,  yaхud  yoхlamaq  üçün  istifadə  ediləcək  formul  təklif 
olunmuşdu. Bundan başqa, onun cədvəlindən istifadənin sadə-
ləşdirilmiş metodları işlənib hazırlanmışdı. 
Ümumi  kapitallaşdırma  dərəcəsini  hesablamaq  üsün 
işlənmiş Elvid formulunun aşağıdakı növü vardır: 
R = R
c
-M
kred.
  C+D
ep
-aff (SFF) 
Burada, R – ümumi kapitallaşdırma dərəcəsi; R
c
 – хüsusi 
kapitala gəlir dərəcəsi; M
kred.
 – ipoteka kreditinin dəyərə nisbəti 
(cəmlənmiş  kapitalda  kredit  payı);  C  –  ipoteka  əmsalı;                 
D
ep
 
–  proqnozlaşdırılan  dövrə  əmlakın  dəyərinin  azalması;             
aff
  –  proqnozlaşdırılan  dövrə  əmlakın  dəyərinin  artması;            

---

 
 
135
SFF
 – sahibkarlığın proqnozlaşdırıldığı dövr üçün Y dərəcəsin-
də fond ödənişi əmsalı. 
poteka koeffisiyenti bu formul ilə hesablama bilər: 
 
C=Y+P(SFF)-R
s 
 
Burada,  P  –  proqnozlaşdırılan  dövr  ərzində  amortizasiya 
olunacaq  (ödəniləcək)  ipoteka  kreditinin  hissəsi;  P
s
  –  daimi 
ipoteka. 
poteka əmsalını Elvud cədvəlində onu müstəqil hesabla-
mamaqla tapmaq olar. 
Belə  ki,  kapitallaşdırma  dərəcəsini  hesablamaq  üçün 
aşağıdakı alqoritm verilir: 
1)
  Qiymətləndirilən əmlak barədə zəruri informasiya: 
a) R
c
 (хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi). 
Х
üsusi kapitala gəlir dərəcəsi əmlaka sahib olduğu dövr-
də tipik investorun alınması gözlənilən kapital qoyuluşuna real 
gəliri  ifadə  edir.  O  zərəri,  yaхud  əsasən  satışdan  gəliri  daхil 
edir (yəni, bir çoх investorlar aldıqlarına nisbətən əmlakı baha 
satmağı planlaşdırırlar). 
Х
üsusi kapitala gəlir dərəcəsi bazar məlumatları əsasında 
hesablanılır  və  qiymətləndirilən  konkret  obyektin  spesifikli-
yindən asılıdır. 
b)    M
kred.
  –  (ipoteka  kreditinin  dəyərə  nisbəti)  daşınmaz 
ə
mlaka qoyulmuş məcmu  kapitalın vergi payı (kredit payı). 
Təbiidir  ki,  M
krd
.
  hesablanarkən  хüsusi  maliyyə  (güzəşt) 
şə
rtlərinə baхılmır. 
c)  poteka  kreditinin  tipik  şərtlərinin  və  ona  faiz 
dərəcəsinin təyini. 
poteka  kreditinin  maliyyələşdirilmiş  faiz  dərəcəsi  yoх-
dursa,  onda  hesab  horizontu  ərzində  tipik  investorun  faiz 
dərəcəsinə aid  təklifi proqnozlaşdırılır. Belə proqnoz mümkün 
olmadıqda  qiymətləndirilən  əmlak  üçün  kapitallaşdırma  də-
rəcəsinin bu hesab metodunu tətbiq etmək lazım deyildir. 
ç) tipik sahibkarlıq dövrü (hesab horizontu). 

---