Doktor” “kuptimi rëNDËsia dhe kushtet e vlefshmërisë SË veprimit juridik në rastin e kalimit të PASUrisë SË paluajtshme

HISTORIKU I INSTITUTIT TË REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME NË SHQIPËRI

Sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme gjatë viteve 1929-1944
Si ishte i rregulluar dhe si funksiononte regjimi i regjistrimit të pasurive te paluajtshme para dhe gjatë regjimit monarkik në vendin tonë dhe si ishte raporti i këtij të fundit në lidhje me institutin e pronësisë?
Instituti i regjistrimit të pasurive të paluajtshme  në vendin tonë  i ka fillesat e tij që në kohën e pushtimit Otoman, dhe konkretisht në vitet 1431 - 1432, kur në bazë të sistemit të kadastrës u regjistruan në atë kohë  pasuritë bujqësore të familjeve fshatare në një regjistër që u quajt “defteri i hollësishëm”.
Rezulton që regjistrimi i pasurive të paluajtshme në atë kohë u bë vetëm për tokat bujqësore dhe jo për pasuritë e tjera të paluajtshme si ndertësat, trojet etj.
Pas Tanzimatit në vitin 1856 doli ligja mbi tokat (“Erazi Kanun”)⁴⁹, e cila njihte pesë kategori tokash. Kjo ndarje bëhej sipas karakterit të tokës dhe subjektit që kishte gëzimin e pronësinë mbi të.Ligja mbi tokat e vitit 1856 në krahasim me ligjet që ekzistonin më parë shënoi një hap të rëndësishëm përpara lidhur me pronësinë private mbi tokën.Ky ligj nuk lejonte “t’i jepeshin një personi ekskluzivisht tokat e një fshati që banohej dhe të shndëroheshin në një çiflig”.Qëllimi i kësaj ligje ishte të ndalonte feudalët timarllinj dhe zaimët të vinin dorë mbi toka të tjera dhe mbi fshatra të tëra duke i shndërruar në çifligje dhe të siguronte pagimin e detyrimeve kundrejt shtetit të cilave u shmangeshin çifligarët.Po ky qëllim nuk u arrit plotësisht. Ky sistem kadastral ka funksionuar deri në mesin e shekullit XIX. Rezulton se në vitin 1927, është arritur një regjistrim disi më i plotë i pasurive të paluajtshme.
Kodi Civil i vitit 1929 ndryshe nga regjistrimet e mëparshme rregulloi si: (i) regjistrimin e pasurive te paluajtshme, ashtu dhe (ii) funksioninim e  sistemit të transkriptimit.
Në referim të Kodit Civil të vitit 1929, zyrat e ipotekave, të cilat u organizuan dhe funksiononin në bazë të  ligjit nr. 92 datë, 17.04.1929 “Mbi zyrat ipotekave dhe mbi taksat e tyne”, kryenin këto veprime: a) transkriptime (për transferimin e zotërimit me anë shitblerjesh, dhurimesh ose testament); b) inskriptime (për vendosjen e hipotekës); c) notime (për kufizimin e të drejtave të pronës).
Në Kodin Civil të vitit 1929 gjejmë rregullim të procedurës së transkriptimit të titujve  të pronësisë. Kështu, kërkuesi për transkriptimin e titullit të tij, duhet të paraqiste në zyrën e hipotekës përveç kopjes autentike të titullit kur ky ishte një akt publik apo vendim gjyqësor dhe origjinalin nëse titulli ishte shkrese private, edhe dy nota që përmbanin konkretisht këto shënime:  1) emrin dhe mbiemrin, emrin e të atit dhe banesën, ose qëndrimin e palëve; 2) natyrën dhe datën e titullit për të cilën kërkohej transkriptimi; 3) emrin e zyrtarit që e ka marrë aktin ose që ka legalizuar nënshkrimet, ose tregimin e autoritetit gjyqësor që ka dhënë vendimin; 4) natyrën dhe situatën e sendeve, të cilave u referohej titulli.
Pasi  dorëzoheshin, kopja autentike e titullit si dhe nota e transktriptimit, nënpunësi i zyrës së hipotekës procedonte duke mbajtur në arkivat e zyrës, në volume të veçanta, vetëm kopjen autentike të titullit, dhe në fletën përkatëse të regjistrit pasqyrohej e njëjta përmbajtje e titullit të pronësisë (nota e transkriptimit).Ky regjistrim merrte numrin e radhës në regjistër dhe datën e kryerjes së regjistrimit.Ky numër ishte numri i transkriptimit.Pra, nënpunësi që administronte regjistrat transkriptonte në radhorin e veçantë të transkriptimeve  vetëm përmbajtjen e notës së transkriptimit,duke shënuar ditën e dorëzimit të titullit,numrin rendor që kishte titulli në radhorin progresiv dhe numrin e volumit, në të cilin kishte vënë titullin. Ruajtësi (nënpunësi i hipotekës) i jepte kërkuesit njërën nga notat e transkriptimit të plotësuara, në të cilën vërtetohej ekzekutimi i transkriptimit bashkë me elementët e lartpërmendur.Transkiptimi bëhej në zyrën e hipotekës së vendit  ku ndodhej sendi.

Ajo që është e rëndësishme të theksohet nga analiza e dispozitave ligjore që rregullojnë transkriptimin në këtë kod dhe në mënyrë të veçantë e nenit 1872 është se:

1. 
   Mosparaqitja në rregull e këtyre elementeve në notë nuk cënonte vlefshmërinë e transkriptimit, përveç kur rezultonte një pavlefshmëri absolute e transferimit të së drejtës së pronësisë, objekt transkiptimi.
   
2. 
   Mostranskriptimi i titujve të pronësisë në emër dhe favor të përfituesve,ashtu si jepet në mënyrë të hollësishme në nenin 1864 dhe pikat 1, 2, 3 të nenit 1865 nuk lejon tjetërsimin e pasurisë së paluajtshme  tek personat e tjerë. Sa më sipër konfirmohet edhe njehere koncepti se edhe ne ate periudhe  regjistrimi i pasurive të paluajtshme nuk është gjë tjetër, veçse një akt i cili merr në mënyrë të veçantë rëndësi për shkak të tjetërsimit që mund t’i bëhet kësaj pasurie në të ardhmen tek të tretët dhe për faktin që titulli i pronësisë nuk ka asnjë efekt dhe nuk mund t’u kundrejtohet të tretëve, në rast se ai nuk është i transkriptuar dhe në rast se këta të fundit nuk kanë dijeni per të.
   

Nisur nga rëndësia që paraqiste transkiptimi i pronës në referim të nenit 1878 të këtij kodi, ai duhet të bëhej sipas këtij rregulli: “Transkiptimi mundet me u kërkue edhe sikur të mos jetë pague ende taksa që i nënshtrohet titulli, kur ai asht akt publik i marrë në Shqipni ose vendim i dhanë prej një autoriteti gjyqësor të Shqipnisë.Por në këtë rast kërkuesi duhet t’i paraqitë ruajtësit një kopje të tretë të notës, e cila do të vistohet prej atij dhe do t’i transmetohet pa vonesë zyrës kompetente për me mbledhë atë taksë”.

Në zbatim të dispozitave të Kodit Civil, referuar edhe rëndësisë që shfaqte regjistrimi i titullit të pronësisë pranë zyrave të Hipotekave, në atë kohë një rëndësi do të merrte dhe ligji nr.92, datë 17.04.1929 “Mbi zyrat e ipotekavet dhe mbi taksat e tyre” (botuar në fletoren zyrtare 25 prill 1929, nr. 24 bis). Në këtë ligj, janë parashikuar në mënyrë të hollësishme se si organizoheshin zyrat e hipotekave, cilët ishin personat zyrtarë që bënin këto regjistrime si dhe cilat ishin taksat që paguheshin për këto regjistrime.
Pagimi i taksave kundrejt veprimeve hipotekore, paraqiste një rëndësi të veçantë për legjislacionin e kohës, fakt ky që parashikohej në nenin 1 të këtij ligji, i titulluar “Taksat Ipotekore”, në të cilin parashikohej se: “Për inskriptimet, perterimet, transkriptimet dhe notimet qi bahen në regjistrat publikë të ipotekavet caktohet nji taksë.Kjo taksë është proprocionale ose graduale ose fikse.Taksa prorpocionale vihet në inskriptimet dhe në pertërimet e tyne, dhe në transkiptimet e aktevet dhe të vendimevet qi përmbajnë transferime zotnimi mbi prona ose të drejta qi janë të afërta për ipotekim. Taksa graduale vihet në notimet për cedim kredinash, nën hymje dhe vendësime (subrogation). Taksa fikse vihet në formalitetet e tjera hipotekore si dhe në n’ ato  të sipërdëftyeme në rastet e caktueme prej ligjës. ...”.
Referuar parashikimeve të këtij ligji, vlen të citohet edhe neni 16 i tij, sipas të cilit, noterët e kishin të ndaluar për të redaktuar apo për të legalizuar aktet që përmbanin transferim zotnimi, pjestim pronash apo kushtituim ipoteke (konçencionale) në qoftë se më parë nga ana e të interesuarve (pra titullarëve të pronës)nuk paraqitej para tyre vërtetimi nga ana e punonjësve të ipotekës (të emërtuar ruajtesit e ipotekavet) se, mbi atë pronë është bërë një veprim transkriptimi o nji titull zotnimi i dhënë në bazë të ligjeve të mëparshme prej zyrës së kadastrës; ose një akt njoftimi me të cilin kryeplaku dhe dy anëtarë të lagjes ose të katundit ku ndodhej prona, ose 5 dëshmitarë që nuk kanë pengesë ligjore të bëjnë deklarim para gjyqtarit paqtues, që transferuesi apo pjestuesi gëzojnë titullin e pronësisë mbi këtë pronë.  
Pra në referim të sa më sipër, përcaktohen në mënyrë të qartë se cilat ishin aktet ligjore të kohës, nëpërmjet të cilave legjitimohej titulli i pronësisë, cfarë procedure ndiqej nga Zyra e Ipotekës për regjistrimin e titullit , taksa që paguhej dhe rëndësia e regjistrimit. Të gjitha të dhënat e titullit të pronesisë duhet të ishin të pasqyruara në regjistrat publikë hipotekorë.
Ky lloj sistemi ka qenë shumë efektiv⁵⁰, pasi hodhi themelet e funksionimit të zyrave të  quajtura “të ipotekës” në Shqipëri. Edhe sot e kësaj dite, ky sistem ka vlerë thelbësore për verifikimin, vërtetimin e titullit të pronësisë dhe sigurinë juridike që krijohet për tjetërsimin e pasurisë së paluajtshme. Pjesa më e madhe e pronave në vend sot e kanë origjinën e tyre pikërisht nga akte apo vendime që për herë të parë, janë regjistruar në bazë të K.Civil të vitit 1929 dhe ligjit nr. 92 datë, 17.04.1929 “Mbi zyrat ipotekave dhe mbi taksat e tyne”.
Në praktikën e sotme gjyqësore aktet dhe të dhënat e regjistrave të hipotekes dhe kadastrës nga periudha 1929 e në vijim, kanë shërbyer si dokumenta provuese me vlerë të madhe jo vetëm për zgjidhjen e drejtë të konflikteve që kanë ekzistuar midis subjekteve të ndryshme për këto prona , origjina e të cilave i përket asaj periudhe, por këto akte kanë shërbyer dhe si dokumenta bazë dhe të rëndësishme për aplikimin e drejtë të ligjit  nr. 7698, datë 15.04.1993 “Për kthimin dhe kompensimin e pronave ish pronarëve”, si dhe ligjit nr. 9235, datë 29.07.2004 “Për kthimin dhe kompensimin e pronave”, i ndryshuar, duke vendosur kjo e fundit njohjen, kthimin apo kompesimin e tyre nga KKKP (sipas legjislacionit ekzistues në fuqi).
Si realizohej regjistrimi i pasurisë së paluajtshme gjatë periudhës 1944 – 1990
Sistemi i mësipërm i krijuar gjatë regjimit të monarkisë funksionoi deri në vitin 1947  kur me anë të urdhëresës së qeverisë nr. 49, datë 04.09.1947, mbi “Kadastrën provizore”, filloi krijimi i kadastrës për tokat bujqësore dhe nga viti 1948 deri më 1955 me akte nënligjore u rregulluan regjistrimet në zyrat e kadastrës dhe te hipotekës si dhe u kategorizuan tokat për efekt te regjistrimit ne toka bujqesore , pyje dhe kullotave.
Gjatë këtyre viteve, ai sistem nuk pësoi ndryshime thelbësore. Urdhëresa e mësipërme e vitit ’47, u plotësua me urdhëresën nr. 42 datë 09.08.1948 “Mbi organizimin e shërbimit kadastral”. Kjo urdhëresë u zëvendësua më pas me dekretin nr. 1182, datë 27.11.1950 “Mbi shërbimin kadastral të tokave” dhe ky i fundit me dekretin nr. 2151, datë 08.11.1955 “Mbi sistemimin agrar të tokave dhe regjistrimin e tyre”.
Sistemi i regjistrimit të kadastrës zbatohej detyrimisht në të gjitha tokat bujësore. Sipas dekretit nr.1182, datë 27.11.1950 “Mbi shërbimin kadastral të tokave” nga zyra e kadastrës do të mbaheshin dy lloje regjistrash:

1. 
   Regjistri i parë do të quhej “regjistër themeltar”. Shënimet në të do të bazoheshin në matjen e parë të tokave.
   
2. 
   Regjistri i dytë do të quhej “regjistri i vazhdueshëm” dhe në të do të pasqyroheshin ndryshimet e vazhdueshme që do të bëheshin mbi pasuritë e palujtshme (tokave), si p.sh. ndryshimi i pronësisë, shtimi ose pakësimi i vleftës dhe i të ardhurave për shkak të ndryshimit të kulturave.
   

Referuar legjislacionit të kohës konstatojmë se parashikoheshin disa lloje tokash, të cilat i nënshtroheshin regjistrimit themeltar: toka të punueshme, livadhe, vreshta, ullishte, kullota, pyje, moçale, troje dhe toka të pafrytshme.

Edhe sipas dekretit nr. 2151 datë 08.11.1955 “Mbi sistemimin agrar të tokave dhe regjistrimin e tyre”, regjistrimi kadastral ishte shtrirë si në tokat bujqësore ashtu edhe në të gjitha tokat e tjera jobujqësore së bashku me ndërtesat e ngritura mbi to dhe të ndodhura në fshatra. Në nenin 13 të këtij dekreti parashikohej se edhe në emrin e kujt do të shënohej toka që regjistrohej, kjo në varësi të llojit të pronësisë mbi tokën që regjistrohej. Pronarët, kooperativat bujqësore ose organizatat bujqësore në emrin e të cilëve ishte regjistruar toka bujqësore, për ndryshimet që mund t’u bëheshin tokave të regjistruara, detyroheshin që të kërkonin autorizim tek komisionet e çështjeve agrare.
Në dekretin nr. 2083, datë 06.07.1955 “Mbi pronësinë”, parashikoheshin dispozita të cilat përmbanin urdhërimin për regjistrimin në regjistrat e zyrës së kadastrës të veprimeve juridike për kalimin e pronësisë në lidhje me tokat bujqësore dhe pasuritë e paluajtshme të ndodhura në fshat; për fitimin ose njohjen e pronësisë së tyre në bazë të ligjës ose të vendimit të gjykatës ose të një organi tjetër shtetëror; për deklarimin si të pavlefshme të veprimeve juridike me vendim të gjykatës ose të një organi tjetër shtetëror; për heqjen dorë nga pronësia e tyre në dobi të një personi tjetër, për pjesëtimin me marrëveshje të një sendi të përbashkët, si dhe për fitimin dhe humbjen e barrëve mbi këto pasuri.Në rast se veprimet e mësipërme realizoheshin në lidhje me tokat jobujqësore dhe me pasuritë e tjera të paluajtshme që ndodheshin në qytet, ato regjistroheshin në zyrat e hipotekës.
Dekreti nr. 2151, datë 08.11.1955 “Mbi sistemimin agrar të tokave dhe regjistrimin e tyre” pësoi ndyshime me dekretin nr. 3304, datë 24.07.1961, i cili në nenin 1 të tij bënte ndryshimin e kategorive të tokave jobujqësore dhe konkretisht në të thuhej: “Nuk janë toka bujqësore: tokat që janë zënë nga ndërtesat e ngritura në to si dhe oborret (avllitë) e këtyre ndërtesave që janë baraz me tokën që zë secila ndërtesë por jo më shumë se 200 m²...”.
Ne dekretin nr. 2151 datë 08.11.1955 “Mbi sistemimin agrar të tokave dhe regjistrimin e tyre”,

(nenet 9-16), u përfshinë nën një formë të përmirësuar e më të plotë dispozitat e dekretit të abroguar nr.1182, dt 27.11.1950 “Mbi shërbimin kadastral të tokave.” Në këtë dekret, deklarohet se regjistrimi i tokave ka për qëllim “të përmbledhë dhe të ruajë në një formë sistematike dhe të dukshme të dhëna të sakta mbi të drejtën e pronësisë dhe mbi gjendjen natyrale dhe ekonomike të tokave dhe të pasurive të tjera të paluajtshme (neni 9). Qëllimi i mësipërm u shërben nevojave të sistemimit agrar dhe të degëve të ndryshme të ekonomisë popullore si dhe të mbrojtjes së të drejtave dhe interesave të ligjshme të pronarëve të tokave.

Nga përmbajtja e nenit 11 del se i nënshtrohen regjistrimit të detyrueshëm, përveç tokës bujqësore – qofshin këto në fshatra ose në qytete – edhe ndërtesat e ndodhura në fshat me oborret e tyre, trojet e zëna prej tyre ose që kanë qenë zënë më parë si dhe kopshtet e pemishtet sado qoftë sipërfaqja e tyre, d.m.th. edhe kur këto të fundit janë toka jo bujqësore (urbane).
Regjistrimi në kadastër i tokave bujqësore të ndodhura në fshat ose në qytet dhe i pasurive të tjera të paluajtshme (jo bujqësore) të ndodhura në fshat, ishte nje domosdoshmeri. Akte te tjera të cilat shërbenin për fitimin e pronësisë ishin – sipas rastit – ishin vendimi i i komisionit të çështjeve agrare për tokat bujqësore , si dhe kontrata ose vendimi i gjykatës ose i arbitrazhit shtetëror për tokat jobujqësore(shtëpi, kasolle, dyqane) të ndodhura në fshat.Në këtë rast kontrata duhet të ishte domosdoshmërisht me akt noterial (neni 41 § II-të i dekretit “Mbi pronësinë”).
Nga ana tjetër, referuar këtij dekreti, regjistrimi në regjistrat e zyrës së hipotekës i tokave jobujqësore brenda qyteteve (ndërtesa, dyqane, kopshte dhe pemishte dhe toka të tjera deri nën 500 m²) është i domosdoshem të bëhet kur kërkohet:

1. 
   të kalohet pronësia me kontratë (neni 41 § II-të i dekretit “Mbi pronësinë”) mbi pasuritë e paluajtshme të lartpërmendura ose të vihen ndryshohen ose fshihen hipotekat dhe barrët mbi këtë pasuri (dispozitat e pjesës së Kodit Civil “Mbi veprimet juridike dhe mbi detyrimet” dhe neni 114 i dekretit “Mbi pronësinë”);
   
2. 
   kur kalohet dhe njihet pronësia mbi këto pasuri të paluajtshme (jo bujqësore) si efekt i trashëgimisë (neni 58 § I-rë i dekretit “Mbi trashëgiminë” ose të fitimit (njohjes), i kalimit të pronësisë si pasojë e vendimit të gjykatës ose të një organi tjetër shtetëror (neni 7 § II-të i dekretit “Mbi pronësinë”);
   
3. 
   kur me vendim të gjykatës ose të ndonjë organi tjetër shtetëror deklarohet i pavlefshëm një veprim juridik për kalimin e pronësisë së pasurisë së paluajtshme të lartpërmendur (shitje, dhurim etj). (neni 71 § II-të i dekretit “Mbi pronësinë”);
   
4. 
   kur me akt noterial hiqet dorë nga pronësia mbi pasuritë e paluajtshme të lartpërmendura (shitje, dhurim etj), (neni 72 § II-të i dekretit “Mbi pronësinë”);
   
5. 
   kur kërkohet gjyqësisht pjesëtimi i pasurive të paluajtshme të përbashkëta (neni 80 i dekretit “Mbi pronësinë”) ose realizohet pjestimi me marrëveshje të bashkëpronarëve (neni 85 i dekretit “Mbi pronësinë”).
   

Regjistrimi në rastet e përmendura më lart në këtë punim është i nevojshëm për të bërë të mundur që pronari të ushtrojë të drejtën e tjetërsimit, të vendosjes së hipotekës ose të ngarkimit me barrë të pasurive të paluajtshme .

Një krahasim i thjeshtë i nenit 21 të dekretit “Mbi sistemimin agrar të tokave dhe regjistrimin e tyre” me dispozitat e dekretit “Mbi kompetencat e gjykatave në çështje civile” na jep të kuptojmë se do të ishin pikërisht gjykatat dhe arbitrazhi shtetëror organe të cilat do të kishin të drejtën që të vazhdonin si më parë të zgjidhin konfliktet mbi pronësinë, posedimin, barrët në lidhje me tokat bujqësore ose mbi dëmet e shkaktuara nga këto toka d.m.th. të gjykonin shumicën e çështjeve të shumëllojshme që kishin lidhje me tokat buqësore.
E njëjta gjendje vazhdoi edhe me daljen e dekretit nr. 4823, datë 02.03.1971 “Për mbrojtjen e tokës”, që shfuqizoi dekretin e lartpëmendur. Ky dekret krijoi zyra kadastrash sipas llojit të tokave. U krijuan katër kadastra të cilat mbanin të dhëna mbi tokat për të cilat ato funksiononin. Në nenin 8/2/3 të këtij dekreti parashikohej si vijon: “Tjetërsimi i ndërtesave, pronë vetjake, bëhet me leje të komitetit ekzekutiv të këshillit popullor përkatës. Tjetërsimi i trojeve ose oborreve (avllive), qoftë edhe kur shitet ndërtesa ndalohet. Oborri (avllia) baraz me sipërfaqen që zë ndërtesa, por jo më shumë se 200m², i kalon në përdorim blerësit të ndërtesës.”
Pra, me këtë akt normativ e drejta që i njihej blerësit për të tjetërsuar ndërtesën dhe truallin përreth saj pësoi ndryshime. Ky qëndrim në lidhje me të drejtën e pronësisë mbi  trojet u vijua dhe me hyrjen në fuqi të Kushtetutës datë 28.12.1976, e cila, të gjithë tokën e shpalli pronë shtetërore.
Këto akte regjistroheshin ose në zyrat e kadastrës ose në zyrat e hipotekës sipas llojit të pasurisë dhe që përcaktoheshin me ligjin nr. 5688, datë 21.02.1978, “Për mbrojtjen e tokës”, i ndryshuar. Pra, referuar akteve ligjore të kohës rezulton dhe del në pah fakti se “tokat regjistroheshin në kadastër ndërsa ndërtimet apo shtëpitë e banimit si dhe oborri (avllia) baraz me sipërfaqen që zinte ndërtesa, por jo më shumë se 200m², i cili i kalonte në përdorim blerësit të ndërtesës , regjistroheshin në zyrat e hipotekës.”
Regjimi juridik për regjistrimin e pasurive të paluajtshme pas vitit 1990
Me ligjin nr. 7491, datë 29.04.1991 “Për dispozitat kryesore kushtetuese”, u sanksionua e drejta e individit për të gëzuar pronën private. Ky ligj vendosi një rend të ri ekonomik, dhe pikërisht kalimin nga një sistem me ekonomi të centralizuar e të kontrolluar nga shteti, në një sistem ekonomik të bazuar në parimet e tregut të lirë.
Ligji nr. 7512, datë 10.08.1991 “Për sanksionimin dhe mbrojtjen e pronës private të nismës së lirë, të veprimtarive private të pavarur dhe privatizimit”, sanksionoi ekonominë private, dhe i hapi rrugë lindjes së marrëdhënieve juridike civile të reja mbi këtë pronë.
Në vitin 1991 rezultonte që të ishin funksionale sistemi kadastral dhe sistemi i hipotekës. Sistemi kadastral karakterizohej nga pasqyrimi i pronës “tokë bujqësore“duke iu referuar (i) vendodhjes dhe pozicionimit gjeografik të saj, (ii) si dhe të dhënave të pronarit. Sistemi i hipotekës kishte të dhëna regjistrimi për prona në zonat urbane (troje ndërtEsa), duke u bazuar vetëm në të dhëna mbi (i) pronarin dhe (ii) origjinën e titullit të pronësisë. Kjo zyrë në atë kohë nuk ofronte planvendosje hartografike të pronës.
Për herë të parë, regjistrimi i pasurive të paluajtshme si dhe të drejtave reale mbi to, u bë në bazë të Ligjit nr. 7843, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” sipas një sistemi që përfshin si

1. 
   pjesën përshkruese, kartelën e pasurisë dhe çertifikatën e pronësisë, e cila kjo e fundit përmban të dhëna të detajuara për pronarin e pronës, vendodhjen e saj, origjinën e fitimit të pronësisë, përshkrimin narrativ të saj etj., ashtu edhe
   
2. 
   pjesën hartografike, ku paraqiten sipas një sistemi GIS dhe aktualisht dixhital, planvendosja e plotë e pronës.
   

Në bazë të vendimeve të Këshillit të Ministrave nr. 596, datë 21.09.1998 “Për mbylljen e zyrave të hipotekave dhe për kalimin e veprimtarisë së tyre në ZRPP” dhe V.K.M. nr. 556, datë 23.10.2000 “Për dorëzimin e dokumentacionit të pronësië në ZRPP”, u realizua riorganizimi i këtyre zyrave, në zyra për regjistrimin e pasurive të paluajtshme në rrethe në varësi të Zyres Qëndrore të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

Hyrja në fuqi e ligjeve të mësipërme si dhe e Kodit të ri Civil të vitit 1994, patën një rëndësi shumë të madhe për këtë institut, kjo pasi regjistrimi i pasurisë së paluajtshme është një instrument ligjor për publicitetin e së drejtës së pronësisë mbi sendet e paluajtshme, me qëllim që këto sende të qarkullojnë lirisht në qarkullimin civil.
Sistemi i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme në Shqipëri fokusohet në pasurinë e cilësuar fizikisht të palëvizshme. Kjo mund të jetë një parcelë toke, një ndërtesë, apo një lloj tjetër prone e cilësuar nga Kodi ynë Civil si e paluajtshme. Ky sistem karakterizohet nga ekzistenca e një kartele për pronësinë si dhe çertifikatën e pronësisë e cila përmban të gjithë të dhënat dhe karakteristikat fizike të pronës (vendodhja, sipërfaqja, emri i pronarit, n.q.s. ekizston një barrë hipotekore mbi pronën apo ndonjë pjesë të saj etj.). Çdo pronë është njëkohësisht e shoqëruar me një numër unik rendor i njohur si Regjistri i Hartës së Indeksit.
Ky lloj sistemi regjistrimi është zgjedhur për shkak të katër arsyeve:
Së pari, ai mbron të drejtën e pronësisë së pronarëve të pasurive të paluajtshme duke paraqitur prova të forta dhe të besueshme në lidhje më pronësinë dhe interesat e tjera të këtyre pasurive.
Së dyti, ai i mundëson publikut informacion lehtësisht të aksesueshëm të nevojshëm në rast shitjeje, blerje apo dhënieje me qera duke luajtur një rol shumë të rëndësishëm në qarkullimin e lirë të sendit në ekonominë e tregut.
Së treti, ky është një sistem i thjeshtë dhe me shpenzime minimale përsa i përket administrimit dhe mirëmbajtjes.

Së katërti, mundëson ndërtimin e një sistemi informacioni gjeografik ku si segment kryesor paraqitet informacioni i pasurive.
Në krijimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme janë respektuar katër parime bazë:

1. 
   Parimi “pasqyrë” që do të thotë se informacioni që gjendet në zyrat e regjistrimit të pasurive duhet të jetë reflektim i saktë i asaj çfarë përmban titulli i pronësisë.
   
2. 
   Parimi i “perdes” që do të thotë se kartela e pronës duhet të tregojnë informacion në lidhje me pronësinë dhe interesa të tjera të cilat nuk kanë nevojë për verifikim të mëtejshëm.
   
3. 
   Parimi i sigurisë, i cili nënkupton a priori se kartela është e saktë dhe se n.q.s. dikush do të dëmtohej nga informacioni i pasaktë për shkak të ZRPP-së, ai do të mund të kompensohej nga shteti.
   
4. 
   Parimi i aksesueshmërisë që synon të mbajë të minimizuara kostot e operimit të ZRPP-së në mënyrë që çdokush, pavarësisht mundësive ekonomike apo vendodhjes gjeografike, të mund të ketë akses të lehtë në sistemin e regjistrimit.
   

Si regjim imponues transkriptimi ose regjistrimi karakterizohet nga dy parime bazë:

• 
  Parimi i deklarimit, që nënkupton se regjistrimi ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese. Regjistrimi nuk ka vlerë krijuese, në kuptimin që regjistrimi nuk është një element i perfeksionimit të kontratës dhe as kusht për fitimin e të drejtës mbi pasurinë e paluajtshme. Regjistrimi nuk eleminon nulitetin apo pavlefshmërinë e kontratës, si veprim juridik i regjistruar në regjistrin publik. Regjistrimi nuk siguron vlefshmërinë dhe efikasitetin e titullit të pronësisë. Ky sistem siguron vetëm faktin që shitësi figuron si pronar në bazë të të dhënave të regjistrimit, por nuk garanton në mënyrë absolute vlefshmërinë e të drejtës së pronarit dhe se ky i fundit është pronar i ligjshëm. Kjo pasi sistemi i regjistrimit nuk krijon të drejta, por është një sistem i publikimit deklarativ.
  

• 
  Parimi i prioritetit në kohë, që nënkupton se akti që regjistrohet i pari në regjistrin publik ka vlerë mbizotëruese.
  

Sipas legjislacionit shqiptar sistemi i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme nuk ka efekt krijues, por thjesht publikues, njohës, pasi janë aktet bazë mbi të drejtat reale të pronësisë që krijojnë, ndryshojnë apo mbarojnë të drejtat përkatëse dhe jo regjistrimi i akteve. Sistemi i transkriptimit të pasurive të paluajtshme bazohet në parimin e vazhdimësisë së transkriptimeve.

Edhe pse sistemi i regjistrimit, siç u përmend më lart në këtë punim është krijuar bazuar në një ligj të posaçëm, ai gjithashtu inkorporon dhe zbaton dhe parashikimet ligjore të Kodit Civil në lidhje me mënyrat e ndryshme të fitimit të pronësisë, hipotekës e qeradhënies etj.
Në koncept, ky sistem është i ngjashëm me sistemet që gjenden në shtetet nordike, Austri, Hollandë, Gjermani, Hungari, Slloveni, Republikën Çeke, Kroaci, Maqedoni, Mbretërinë e Bashkuar dhe zonën veriore të Italisë. Ai ndryshon nga sistemet e vendeve të tjera europiane për shkak se është në mënyrë të shprehur dhe bazuar mbi pronësinë në pasuri dhe nuk paraqitet thjesht si një mënyrë e regjistrimit të transaksioneve.