Doktor” “kuptimi rëNDËsia dhe kushtet e vlefshmërisë SË veprimit juridik në rastin e kalimit të PASUrisë SË paluajtshme
Ligji nr. 33/2013 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”
Yüklə 448,34 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- SISTEMI I REGJISTRIMIT TE PASURIVE TE PALUJTSHME NË VENDE TE BASHKIMIT EUROPIAN
- TREGJET E PASURISË SË PALUAJTSHME
- Grupi i par ë
- Grupi i dyt ë
- PRIORITETI DHE RRADHITJA E TË DREJTAVE
Ligji nr. 33/2013 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” Ligji 7843/1994 i cili hodhi bazat e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme u shfuqizua me ligjin nr. 33/2013 “Për regjistrimin e pasurive te paluajtshme”. Ky i fundit përmban në pjesën më të madhe të tij të njëjtat parashikime dhe interpretime që gjendeshin në ligjin e mëparshëm dhe që u trajtuan më lart në këtë punim. Me hyrjen në fuqi të këtij ligji, u synua që të krijohej një kuadër i plotë ligjor, i cili synonte krijimin e një regjistri të qëndrueshëm publik të pasurive të paluajtshme, si dhe parashikoheshin rregulla dhe norma proceduriale të standarteve të larta që do të ndiqeshin për regjistrimin e pasurive të paluajtshme pranë autoritetit publik shtetëror që do e administronte këtë regjistër. Një ndër ndryshimet e para që solli ky ligj, ishte fakti që tashmë Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme është person juridik, jo buxhetor, pra të ardhurat për përballimin e shpenzimeve kjo zyrë nuk i ka më nga buxheti i shtetit, por i krijon vetë dhe i administron ato nga të ardhurat që merr si rezultat i shërbimeve që ofron. Në kushtet që kjo zyre është një institucion jobuxhetor, ligji ka përcaktuar edhe organet drejtuese të saj. Bordi Drejtues i Zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme është i përbërë nga 5 anëtarë dhe ka kryesisht kompetenca që lidhen me politikën që duhet të ndjekë kjo zyrë në lidhje me të ardhurat financiare, përmirësimin e shërbimit, propozon tarifat e shërbimit, përcakton dhe miraton rregulloret për funksionimin e brendshëm të regjistrimit të të dhënave për pasuritë e paluajtshme si dhe administron bazën e të dhënave. Një risi që solli ligji i sipërcituar, ishte dhe fakti që nisur nga konfliktet e krijura gjatë kësaj kohe në praktikë, u pa e nevojshme dhe regjistrimi në regjistrin e pasurive të paluajtshme të lejeve të ndërtimit. Gjithashtu, po në këtë ligj në dispozita të veçanta të tij, është parashikuar regjistrimi i ndërtimit në çdo fazë duke u parashikuar dhe rregulluar më vete regjistrimi i veprës në fazën e karabinasë60, si dhe regjistrimi përfundimtar i ndërtimeve të reja61. Sa më sipër ndihmuan shumë praktikën gjyqësore pasi u bë i mundur regjistrimi i kontratave të sipërmarrjes dhe kontratave të huave që në momentin e regjjistrimit të karabinase së objektit duke bërë të mundur shmangien e konflikteve mes ndërtuesit të objektit si dhe personave fizikë e juridikë si dhe respektimin në rast konflikti të përparësisë së regjistrimit (ekzistojnë me dhjetëra konflikte gjyqësore ndërmjet ndërtuesit të një objekti, bankës që ka dhënë kredi dhe subjekteve privatë që kanë blerë pjesë të caktuara të objektit vetëm pse nuk ka qenë i mundur deri më tani regjjistrimi i këtyre kontratave). Për herë të parë në këtë ligj u parashikua edhe regjistrimi i titujve “në përdorim”62, me të cilin u synua që të pasqyrohej saktësisht se në përdorim të kujt institucioni shtetëror është një pasuri e paluajtshme me gjendje juridike shtet. Pra, për herë të parë legjislatori përcaktoi që në regjistrin publik të pasurive të paluajtshme, prona e paluajtshme e pronarit “shtet”, do të evidentonte në një rubrikë të posaçme edhe subjektin përdorues të saj. Po në këtë ligj parashikohet posaçërisht regjistrimi i të drejtës së parablerjes etj. Një e re e ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, është dhe parashikimi që bëhet në lidhje me kufizimin që mund të vendos regjistruesi mbi pasurinë e paluajtshme. Në ndryshim nga dispozitat ligjore të parashikuara nga ligji nr. 7843/1994, ligji i ri parashikon se regjistrimi i kufizimit mund të vendoset nga regjistruesi kryesisht ose mbi bazën e kërkesës së personit të interesuar, por kurrsesi ky kufizim, pavarësisht motivit të vendosjes së tij, nuk mund të zgjasë më shumë se 30 ditë. Parashikimi i kësaj dispozite solli një lloj çlirimi përsa i përket qarkullimit civil të pasurive të paluajtshme të cilat me ligjin e vjetër qëndronin të kufizuara / bllokuara me vite deri në ndodhjen e një ngjarje të dytë ose deri sa të përfundonin proceset gjyqësore. Po në këtë ligj përcaktohen rregulla për dëmshpërblim nga dëmi që u vjen subjekteve nga veprimi apo mosveprimi i punonjësve të ZRPP Por krahas të rejave që solli hyrja në fuqi e këtij ligji, i cili ndihmoi praktikën gjyqësore për zgjidhjen e një numri të madh konfliktesh, u vu re dhe një problematik në lidhje me lëshimin e çertifikatave të pronësisë për pronat të cilat kishin qenë të regjistruara më parë pranë ZVRPP, por që pronarët kërkonin ti rregjistronin në sistemin e ri të regjistrimit dhe të paiseshin me çertifikatë pronësie në bazë të ligjit të ri. Kushtet ligjore të ligjit të ri dhe kriteret e reja të vendosura nga ai, aktet nënligjore të dala në zbatim të tij, si dhe rregulloret e brendshme të ZRPP, të cilat kërkonin që nga ana e këtyre zyrave të hetohej deri në origjinën e pronës, si dhe të dilte qartë raporti ndërtesë-truall, sollën si pasojë refuzimin e kërkesave të subjekteve për lëshimin e çertifikatave të pronësisë si dhe regjistrimin e titujve të pronësisë në sistemin e ri të rregjistrimit për prona të cilat ekzistonin kohë më parë, si dhe për ndërtimet e reja. Në këto kushte edhe ato subjekte që e kishin fituar titullin e pronësisë para viteve 90 në përputhje me ligjet e asaj kohe, si dhe KC dhe që e kishin të regjistruar pronën njëherë prane Zyres se Ipotekës (emërtimi i zyrës në atë kohë), në momentin që kërkonin të pajiseshin me çertifikatë pronësie të re, ose kërkonin që të kryenin veprime juridike me pronën, ZRPP nuk i paiste me çertifikata si dhe nuk kryente veprimet e kërkuara nga subjektet në rast se nuk rezultonte i qartë procesi i regjistrimit të pronës që nga origjina, pavarësisht se këto prona mund të ishin shumë të vjetra në kohë dhe rezultonin që të ishin rregjistruar më parë në këto rregjistra. Sa më sipër bëri që të shtohej në gjykatë numri i konflikteve gjyqësore kundër Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, të cilat kishin si objekt gjykimi “anulimin e akteve administrative të dala nga kjo zyrë për refuzimin e regjistrimit të titullit të pronësisë si dhe lëshimin e çertifikatës së pronësisë”. Nëpërmjet këtyre gjykimeve, subjektet kërkonin të rivendosnin në vend të drejtat e tyre të pretenduara të shkelura prej organit administrativ ZRPP. Në një çështje të ngjashme gjatë gjykimit Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë, konstatoi se: “pavarësisht faktit se paditësja ka një titull pronësie të ligjshëm dhe të pakundërshtuar në rrugë gjyqësore ose administrative si të nxjerrë në kundërshtim me ligjin, pala e paditur ZVRPP Shkodër ka refuzuar të bëjë regjistrimin fillestar të këtij titulli pronësie, duke pretenduar se dokumentacioni që provon origjinën e prejardhjes së pronës nuk rezulton i administruar pranë tij. Ka rezultuar se prona deri sa ka ardhur tek paditësja ka kaluar në disa transaksione gjatë viteve (në mënyrë të prejardhur). Aktet shkresore që kanë shërbyer për kalimin e pronës rezultojnë të pasqyrohen me ekstremitet e tyre në regjistrat hipotekorë të ZVRPP, por nuk rezultojnë të jenë administruar fizikisht si akte në zyrën e arkivës së kësaj të fundit. Organi admministrativ nuk ka vlerësuar se titulli i pronësisë së paditëses është në kundërshtim me ligjin, por i ka hyrë analizës së origjinës së prejardhjes së kësaj prone, duke refuzuar kërkesën e paditëses për ta pajisur atë me çertifikatë pronësie”63. Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë në analizë të sa më sipër, si dhe të mënyrës se si ligji dhe aktet nënligjore që rregullojnë këtë lloj veprimtarie janë formuluar, ka arritur në përfundimin se këto akte normative e kanë vështirësuar akoma më shumë procedurën e regjistrimit të pasurive të palujtshme pranë ZRPP, si dhe kanë krijuar pamundësi për një numër të madh subjektesh për t’u pajisur me çerifikatë pronësie duke i detyruar këta të fundit që edhe për shkaqe të cilat nuk varen prej tyre t’ju drejtohen gjykatave. Kjo pasi (i) është e pamundur për blerësin e fundit që të ketë gjithë dokumentacionin e pronës që nga origjina e saj si dhe dokumentacionin për të gjithë transaksionet që janë kryer si dhe (ii) nuk mund të ngarkohet me përgjegjësi, dhe të penalizohet subjekti privat duke mos ju rregjistruar prona apo duke mos u pajisur me çertifikatë pronësie, në rast se dokumentacioni i mësipërm nuk ekziston në arkivat shtetërore. (Është detyrë e organit administrativ që pas çdo transaksioni krahas regjistrimit që i bën pronës në regjistrat përkatës, të ruajë dhe dokumenacionin ligjor që ka shërbyer për këtë rregjistrim konform ligjit). Për të shmangur sa më sipër, vlerësoj se ligji duhet të ishte shumë më i qartë dhe fleksibël, ai duhet të njihte dhe të pranonte si mënyrat e fitimit të titujve të pronësisë ndër vite ashtu dhe veprimet juridike të kryera konform KC dhe ligjeve të kohës (bëhet fjalë për pronat dhe veprimet juridike para viteve 90), duke lehtësuar dhe krijuar mundësi që pronat/pasuritë e paluajtshme të ishin në qarkullimin civil. Kalimi që bëjnë këto zyra, duke futur në rregjistrim fillestar të gjitha pronat pa përjashtim dhe për ato të cilat kanë qenë të rregjistruara ndër vite, kufizimi që ato vendosin për këtë qëllim apo mospaisja e subjekteve me çertifikatë pronësie në një kohë që vlefshmëria e titullit të tyre pronësisë nuk është cënuar, vlerësohet nga Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë si një zbatim jo i drejtë i ligjit. Vlerësohet se në shumë raste kjo zyrë merr më shumë atribute se vetë ligji i ka dhënë, në një kohë që ky i fundit ka të përcaktuar qartë fushën e zbatimit të tij, tagrat dhe kompetencat e regjistruesit, kryeregjistruesit etj. Në ligj janë përcaktuar qartë se në cilat raste kryhet regjistrimi fillestar dhe si veprohet nga ana e organit administrativ kur titulli i pronësisë fitohet në mënyrë të prejardhur. Kjo zyrë nuk mund të zgjerojë në asnjë rast rrethin e pronave dhe të subjekteve që i nënshtrohet regjistrimit fillestar. Kryerja e veprimeve sa më sipër nuk bën gjë tjetër veçse krijon në mënyrë artificiale lindjen e konflikteve, moszbatim të ligjit nga ana e nëpunësve të ZRPP si dhe daljen nga qarkullimi civil të pasurive të palujtshme64 Rezulton që sot ZRPP në rregulloren e saj të brendshme parashikon se: “Në procesin e regjistrimit fillestar do të përfshihen të gjitha transaksionet e bëra mbi pasuritë e regjistruara (sipas pikave 1 deri 21). Regjistrimi i këtyre transaksioneve do të bëhet në bazë të dokumentave të hipotekës duke ndjekur historikun (radhën) e regjistrimit të tyre në Ipotekë (regjistrimi i transaksioneve përshkruhet në Kreun VI)”. Bazuar në sa më sipër kjo zyrë sot ka bllokuar një numër të madh regjistrimesh të pasurive të palujtshme për të gjitha ato shkaqe që janë trajtuar me lart në këtë material. Tejkalim kompetencash konstatohet nga ana e këtyre zyrave edhe veprimet/aktet e nxjerra prej tyre bazuar në urdhëra dhe rregullore të brendshme, nga ku rezulton se ky organ administrativ i hyn kontrollit të ligjshmërisëe së titullit të pronësisë, duke marrë atributet e gjykatës dhe duke arritur edhe në konkluzionin që kontrata është kryer në kundështim me ligjin apo apo është absolutisht e pavlefshme . (Aplikuar nga ana e Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Palujtshme të qytetit Sarandë në regjistrimet e ndërtesave të reja të cilat janë realizuar me leje të rregullta ndërtimi mbi troje të blera nga organet e pushtetit lokal.) Ky tejkalim kompetencash i konstatuar në shumë raste nuk ka bërë gjë tjetër veçse i ka bëre aktet e dala nga kjo zyrë absolutisht të pavlefshme. Në lidhje me këtë problematikë, Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë ka mbajtur qëndrim te qartë se: “...referuar koncepteve të së drejtës në tërësi, akti nënligjor nuk nuk mund të dali mbi frymën dhe parashikimin e ligjit, por duhet të dali në bazë dhe në zbatim të tij. Në këto kushte, udhëzimi i nxjerrë nga Këshilli i Ministrave nuk mund të dalë mbi ligjin, ai duhet të ndjeki totalisht frymën e tij, si dhe nuk nuk mund të kapërcejë kufijtë e parashikuar në ligj, për më tepër kur këto parashikime të aktit nënligjir sikundër është udhëzimi, mund të ndikojnë në përkeqësimin e gjendjes së subjekteve që i nënshtrohen fushës së zbatimit të tij...”65. Në vijim të këtij analize, ka një qëndrim të qartë dhe të konsoliduar edhe të Gjykatës Kushtetuese, e cila në vendimin nr. 5, datë 05.02.2015 është shprehur se: “...Bazuar në nenin 116 të Kushtetutës, marrëdhëniet midis normave juridike bazohen në raportin e mbi/nënvendosjes së tyre. Rendi juridik nuk është një radhitje e barasvlershme normash, por një sistem hierarkik, i cili përbëhet nga nivele të ndryshme vlefshmërie dhe në secilin prej këtyre niveleve qëndron një normë ose grup normash, duke përftuar kështu edhe fuqinë e caktuar juridike. Kjo piramidë aktesh normative ka në majë të saj Kushtetutën, e cila shërben si burim për aktet e tjera juridike (shih vendimin nr. 3, datë 20.02.2006 të Gjykatës Kushtetuese). Respektimi i hierarkisë së akteve normative është një detyrim që rrjedh nga parimi i shtetit të së drejtës dhe i koherencës në sistemin ligjor (shih vendimin nr. 2, datë 03.02.2010 të Gjykatës Kushtetuese)...”.
Konkretisht, Këshilli i Ministrave miratoi udhëzimin nr. 2, datë 12.9.2012 “Për përcaktimin e elementeve të akteve, që verifikohen nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe të procedurës për nxjerrjen e urdhrit të regjistruesit”, i cili doli në bazë dhe për zbatim të neneve 42, 44 pika 5 dhe 45, pika 5 të ligjit nr.33/2012, datë 21.3.2012 "Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme", duke përcaktuar saktësisht të gjitha veprimet që duhet të kryheshin nga ana e punonjësve të ZRPP, me qëllim garantimin e një regjistrimi përfundimtar të së drejtës së pronësisë, origjina e titullit të pronësisë të të cilëve, rridhte nga një kontratë, akt publik (administrativ) apo vendim gjyqësor i formës së prerë. Gjithashtu, me udhëzimin nr. 2, datë 13.6.2013 “Për mënyrën e procedimit të organeve të administratës publike për pasuritë e paluajtshme, të fituara me aktin e marrjes së tokës në pronësi (AMTP)”, Këshilli i Ministrave, bazuar në propozimin e ministrit të Drejtësisë si dhe në përputhje me parashikimet e nenit 25 e 45 të ligjit nr. 33/2012 "Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme", përcaktoi kritere të qarta dhe të plota se si duhet të vepronte Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme për regjistrimin e akteve të marrjes së tokës në pronësi, fenomen i cili kishte sjellë shumë probleme nga pikëpamja faktike, për shkak se këto akte nuk ishin regjistruar në shumicën e rasteve nga personat e interesuar apo edhe nga vetë komisionet e tokave që i kishin lëshuar këto akte. Vlen të theksohet se nëpërmjet këtyre akteve nënligjore, Këshilli i Ministrave përcaktoi se, procesi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme do të kryhej sipas një procedure të plotë hetimi dhe verifikimi administrativ, duke synuar që të respektojë dhe garantojë kryerjen e një regjistrimi të saktë dhe të qëndrueshëm të pasurive të paluajtshme. Sa më sipër këto udhëzime duke përcaktuar qartë se çfarë aktesh dhe elementesh të tyre duhet të ishin objekt verifikimi dhe kontrolli nga ana e ZRPP , disiplinuan në një farë mënyrë veprimtarinë e nëpunësve të kësaj zyre. Nga analiza e ligjeve të mësipërme, Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme, të cilat rezultojne sot si ligjet më të rëndësishme për konsolidimin e këtij sistemi dalin disa konkluzione nga të cilat më të rëndësishme janë:
Sa më sipër është parashikuar qartë edhe në nenin 192 të K.Civil, i cili parashikon shprehimisht detyrimin për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme në regjistrat publikë66. Detyrimi për regjistrimin e pasurive të paluajtshme ka për efekt publicitetin e të drejtave reale të pronësisë dhe sanksionohet në këto ligje për tre qëllime: 1.Për njoftimin publik të së drejtës Fakte të caktuara bëhen publike për këdo që ka interes për to. Mungesa e regjistrimit të fakteve nuk ndikon mbi efektet juridike që ato prodhojnë. 2.Për prezumimin e dijenisë së fakteve të regjistruara Të tretët që mund të kenë kundërshtime për faktet e regjistruara në regjistrat publikë nuk mund të mbrojnë pretendimet e tyre mbi regjistrimin me arsyetimin se nuk ishin në dijeni të fakteve, pasi që nga momenti i regjistrimit të tyre në regjistrin publik, prezumohet se palët e interesuara kanë dijeni për faktet që janë regjistruar. 3.Për njoftimin e krijimit të një të drejte reale Regjistrimi i disa fakteve përbën kusht që këto fakte të prodhojnë pasoja juridike. Regjistrimi në regjistrin e pasurisë së paluajtshme të hipotekës apo marrëveshjes kufizuese, të drejta reale këto për garantimin e përmbushjes së detyrimeve, janë kusht për krijimin e garancive që pronari i pasurisë së paluajtshme ka ndaj të tretëve. Duke qenë se në themel të këtyre ligjeve qëndrojnë parimet bazë të KC, referuar këtij të fundit transkriptimi apo regjistrimi në regjistrat përkatës publikë kërkohet, (i) për veprimet juridike (kontratat) që tjetërsojnë pasuritë e paluajtshme, (ii) për veprime juridike (kontrata) që kanë lidhje me të drejtat reale mbi sende të caktuara, (kontrata e qirasë mbi 9 vjet) si dhe (iii) për sende të luajtshme (siç janë anije, aeroplanë, automjete) etj.67 Siç është trajtuar dhe më lart në këtë punim doktorature transkriptimi ose regjistrimi nuk është gjë tjetër veçse një mjet i nevojshëm për t’i dhënë publicitetin kontratës, për ta bërë të njohur ekzistencën e saj nga të tretët. Transkiptimi ka funksionin e publikimit deklarativ.68 Regjimi i transkriptimit ose regjistrimit realizohet nëpërmjet mbajtjes së regjistrit publik dhe ka si objekt aktet që krijojnë, ndryshojnë ose përfundojnë një marrëdhënie juridike të caktuar mbi një pasuri të luajtshme ose të paluajtshme të regjistruar si dhe të drejtat reale mbi to. Si regjim imponues sot tek ne transkriptimi ose regjistrimi karakterizohet nga dy parime bazë: (i) Parimi i deklarimit që nënkupton se regjistrimi ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese. Regjistrimi nuk ka vlerë krijuese, në kuptimin që ky i fundit nuk është një element i perfeksionimit të kontratës dhe as kusht për fitimin e të drejtës mbi pasurinë e paluajtshme. Regjistrimi nuk siguron vlefshmërinë dhe efikasitetin e titullit të pronësisë. Në rastin e një kontrate shitje të pasurisë së paluajtshme p.sh., ky sistem siguron vetëm që shitësi figuron si pronar në bazë të të dhënave të regjistrimit, por nuk garanton në mënyrë absolute vlefshmerinë e të drejtës së pronarit, dhe se ky i fundit është pronar i ligjshëm. Kjo pasi sistemi i regjistrimit nuk krijon të drejta, por është një sistem i publikimit deklarativ. (ii) Parimi i prioritetit në kohë që nënkupton se akti që regjistrohet i pari në regjistrin publik i jep të drejtë përfituesit të veproje me këtë pronë. Ky parim gjen shprehje në nenin 10, përparësia e pronësive të regjistruara, të ligjit nr. 7843, datë 13.7.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.69 Në legjislacionin tonë sistemi i regjistrimit të pasurisë se paluajtshme, bazohet në sistemin e publikimit mbi bazë personale e cila e ka burimin tek e drejta franceze dhe që nënkupton se është një sistem me koordinata tek personi jo tek sendi. E rëndësishme është që të kuptohet fakti që mosregjistrimi në regjistrat publikë të pasurive të paluajtshme nuk cenon vlefshmërinë e titullit të pronësisë, kjo pasi janë aktet bazë mbi të drejtat reale të pronësisë ato që krijojnë, ndryshojnë apo mbarojnë të drejtat përkatëse dhe jo regjistrimi i tyre pranë ZRPP. Sa më sipër del qartë si nga fryma e Kodit Civil ashtu dhe nga ligji “Për regjistrimin e pasurive të palujtshme” i cili në nenin 12 të tij parashikon penalitete për mosregjistrimin pas një afati të caktuar një mujor të pronës në ZRPP. Në rast se mosregjistrimi do të ndikonte në vlefshmërinë e titullit të pronësisë ky i fundit nuk mund të rregullohej më vonë apo të bëhej i vlefshëm duke paguar penalitetet e përcaktuara në këtë ligj, pasi do të ishim para pavlefshmërise absolute, e cila nuk mund të rregullohej apo fitojë vlefshmërinë me asnjë veprim të mëpasshëm. SISTEMI I REGJISTRIMIT TE PASURIVE TE PALUJTSHME NË VENDE TE BASHKIMIT EUROPIAN E drejta e pronës reale, ose përdorur në mënyrë sinonime, ligji i tokës, është zhvilluar në Europë si një përzierje e ligjit feudal nga njëra anë dhe të drejtës romake nga ana tjetër. Në zonën kontinentale, sistemi feudal do ta kishte origjinën pas migrimit të madh të shekullit VI-VIII ndërkohë që në Britaninë e Madhe do të përhapej pas pushtimit normand të 1066 -ës. Ky sistem presupozon se e tërë toka zotërohet nga një mbret dhe/ose fisnik dhe jepet në formën e një huaje (feudi) tek një person i zakonshëm me detyrimin për të dorëzuar frutat e tokës dhe/ose shërbime personale (ku zakonisht jepeshin shërbime ushtarake). Në kontinent, sistemi feudal i mbizotëroi mesjetës dhe do të përfundonte në fillimin e kohës moderne, nëpërmjet filozofisë së iluminimit dhe revolucionit të madh të shekullit XVIII. Priviligjet e shfuqizuara të aristokracisë do të “shenjtëronin” parimin e lirisë dhe barazisë së qytetarëve. Nga ana tjetër, e drejta romake do të themelonte një ndër parimet më të rëndësishme kontinentale të së drejtës së pronës duke nisur nga pronësia për shkak të posedimit e deri në interesat mbi tokën si servitutet e njëkohësisht hipotekat dhe pengjet. Njëkohësisht, e drejta romake do të bënte të mundur sistematizimin e të drejtës private dhe integrimin e të drejtës së tokës në këtë sistem i cili kulmoi gjatë periudhës së kodifikimeve të mëdha. Praktikisht të gjithë kodifikimet janë “pjellë” e liberalizmit i cili presupozon ekzistencën e pronës individuale dhe private dhe lirinë themelore për ta përdorur atë sipas vullnetit. Kjo gjë është e vërtetë dhe për të drejtën moderne angleze të tokës ku elementet feudale janë thjesht simbolike. E drejta e pronës në vendet e Europës Jugore ndan gjithashtu të njëjtin orientim. Pas rënies së komunizmit, këto vende iu rikthyen traditave liberaliste të dikurshme të cilat përfshnin marrjen e masave masive të privatizimit. Ky orientim filozofik bazik reflektohet gjithashtu dhe në marrëdhënien ndërmjet ligjit dhe të drejtës kushtetuese pozitiviste. Në të gjithë sistemet europiane, dhe në kushtetuten e famshme Britanike të pashkruar, e drejta kushtetuese mbron pronën private dhe parashikon se shpronësimi mund të bëhet vetëm në raste të interesit publik dhe përkundrejt shpërblimit adekuat ndaj pronarit. Nga ana tjetër, influenca e gjykatave ndërkombëtare mbi të drejtën e pronës ka qënë e limituar deri më sot. Gjykata Europiane e të drejtave të Njeriut në Strasburg është konsultuar për çështjet e të drejtës së pronës në raste të veçanta. Njëkohësisht edhe Gjykata Europiane e Drejtësisë në Luksemburg është përballur me çështje të tilla vetëm në masë të kufizuar. Çështjet e trajtuara nga këto gjykata lidheshin me kufizimet e shteteve anëtare të BE mbi blerjen e lirë dhe transferimin e të drejtave të pronësisë. TREGJET E PASURISË SË PALUAJTSHME Që prej 1990 ka pasur një bum në tregjet e pasurisë së paluajtshme në të gjithë Europën, duke përfshirë dhe vendet e Europës Lindore pas rënies së komunizmit. Në një sërë shtetesh çmimet janë në rritje edhe për shkak të hapësirës së limituar në qytetet e mëdha. Në tregje të tjera është arritur kulmi si Angli dhe Francë, kurse në disa shtete të tjera tregu i pasurive të paluajtshme është ulur (Poloni dhe Hungari) ose është në zbritje për shkak të krizës ekonomike (Gjermani). Megjithatë, trendi i fundit kompensohet nga nivelet historikisht te ulëta të huave hipotekore në Europë. Për shkak të rritjes së çmimeve dhe rritjes së shitblerjes së pasurive të paluajtshme në shumicën e vendeve, roli dhe volumi i hipotekave është rritur masivisht në 15 vitet e fundit. Këto trende të përgjithshme të tregjeve pasurore sigurisht që janë pre e divergjencave të forta kombëtare. Kështu përqindja e pronarëve posedues përkundrejt qeramarrësve ndryshon në mënyrë të konsiderueshme. Ndërkohë që në Gjermani 60% e familjve akomodohen në banesa me qera, në vendet e tjera variojnë në 30 deri 40% , 20% në Angli, 18% në Irlandë dhe rreth 10% në vendet e Europës Lindore teksa në zonat rurale këto shifra arrijnë në pothuajse 100%. Megjithatë, vetëm disa vende (si Gjermania, Italia dhe Polonia) e konsiderojnë ndërtimin apo qeradhënien si aktivitet fitimprurës. Shumica e vendeve përballet me barra të mëdha tatimore, mbrojtjen e qerave nëpërmjet kontrollit të qerasë dhe alternativave të tjera më fitimprurëse. Situata paraqitet akoma më e vështirë në Greqi, ku si pasojë e burokracisë kërkohet burimi i ligjshëm i të ardhurave për blerjen e pasurive të paluajtshme, gjë e cila përbën një problem praktik. Krahas noterit, regjistri i pasurive të paluajtshme është instituti më i rëndësishëm në Europë dhe funksionon në mënyrë të rregullt. Ekzistenca e regjistrit është arsyeja se pse sigurimi i titujve, mjaft i përhapur në SHBA, nuk është i zhvilluar në Europë dhe është i panevojshëm. Në Europë do të dallojmë 5 familje ligjore:
Të gjithë shtetet europiane kanë një autoritet kompetent kombëtar për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme dhe barrët mbi këto prona. Në sisteme të ndryshme ligjore, këto autoritete kanë emra të ndryshëm:
Thjesht duke krahasuar emrat brenda ndryshimeve tradicionale të familjeve ligjore, hasemi me disa emra identikë:
Sisteme të ndryshme regjistrimi ekzistojnë dhe brenda një sistemi të vetëm ligjor qoftë për territore të fituara rishtaz (Francë, Greqi, Itali) ose për sisteme të cilat janë ndryshuar (Irlandë, Skoci). Franca dhe Italia kanë një sistem të ndryshëm për territoret që kanë fituar pas Luftës I Botërore nga Gjermania ose Austria (departamentet e Rinit të Sipërm, Rinit të Poshtëm dhe Moselle: një provincë dikur austriake në verilindje të Italisë). Ata e mbajtën sistemin e “librit të tokës” që ekzistonte në këto territore, ndërkohë që në territoret e vjetra vazhdon dhe aplikohet “regjistri i hipotekave”. E njëjta gjë vlen dhe për Greqinë, ku në disa ishuj të Dodekanesit ekzistonin sistemet e “librit të tokës” si pasojë e regjimit italian, regjim i cili u ruajt dhe pas transferimit të sovranitetit tek Greqia. Në Irlandë dhe në Skoci sistemi i vjetër i regjistrimit të veprimeve (“Registry of Deeds” në Irlandë, “Register of Sasins” ne Skoci) bashkëekziston së bashku me sistemin e ri të regjistrimit të titujve (“Land Registry” në Irlandë, “Land Register” në Skoci). Në Angli, në të njëjtin regjistër ekzistojnë dy mënyra të ndryshme të regjistrimit (regjistrimi i vjetër i veprimeve dhe regjistrimi i ri i titujve). Dy autoritete të ndryshme janë kompetente për pronësinë mbi tokat, hartat teknike dhe mbikeqyrjen e tokës. Kjo lloj veprimtarie kryhet nga kadastra, ndërkohë që regjistri i tokës është dokumenti bazë për regjistrimin e pronësisë dhe barrës mbi tokën. Edhe n.q.se ekziston një agjenci e cila kryen të dy funksionet, këto të fundit ( funksionet) gjithsesi mbetën qartësisht të dallueshme nga ligji.
Mbikqyrja e tokës dhe regjistrimi i titujve janë në realitet dy funksione të ndryshme, të cilat kërkojnë trajnim të ndryshëm (respektivisht teknik apo ligjor). Rrjedhimisht ka kuptim që përgjegjësitë të ndahen në mbajtësit e dy regjistrave të ndryshëm, njëri për qëllime teknike dhe tjetri për ligjore. Në disa vende duket se kadastra kryen rol dhe për qëllime tatimore siç janë vendet e Kodit të Napoleonit duke dalluar këtu Spanjën. Merret e mirëqenë se regjistrimi i tokës është një shërbim i cili ofrohet nga shteti e rrjedhimisht nuk mund të ekzistojnë dy apo më shume regjistra privatë konkurrues. Gjithashtu, në vendet europiane duket se organizimi i regjistrit të titujve dhe kadastra janë ose pjesë e sistemit gjyqësor, një trup administrativ ose janë organizata të së drejtës publike. Në vendet e Europës qëndrore, që do të quhej dhe Grupi i parë, regjistri i titujve është pjesë e sistemit gjyqësor (Austria, Kroacia, Gjermania, Greqia, Sllovenia, Zvicra), por kjo haset dhe në disa vende nordike (Danimarka,Finlanda, Suedia) si dhe në disa vende ku zbatohet Kodi i Napoleonit (Polonia, Portugualia, Spanja). Në një sërë vendesh të tjera që do të cilësohen si Grupi i dytë (si Irlandë, Angli, Hollandë dhe Skoci) regjistri i tokës është një trup administrativ i pavaruar, ndërkohë që në Grupin e tretë regjistri i tokës është një autoritet administrativ i varur. Kjo vlen për vendet e Kodit të Napoleonit me “regjistrat e hipotekës” (Belgjikë, Francë, Itali - të gjitha nën mbikëqyrjen e Ministrisë së Financave) dhe në vendet e reformuara të Europës Lindore, ku kadastra funksionon si regjistër i tokës (Republika Çeke, Hungaria, Sllovakia). Njëkohësisht dhe edukimi dhe trajnimi i regjistruesve (pra i zyrtarëve përgjegjës për regjistrin e tokës) ndryshon në vende të ndryshme. Regjistrimi gjithmonë kryhet nën mbikëqyrjen e juristëve, por ka raste që kryhet dhe nga punonjës të administratës gjyqësore. Standardi më i lartë vendoset në disa vende të Kodit të Napoelonit ku regjistruesi duhet të përmbushë të njëjtat kërkesa si ato të noterit të vendit respektiv (Spanjë, Portguali). Në disa shtete, edhe avokatët janë përgjegjës për kryerjen e regjistrimit, ndërkohë që shumica e shteteve punësojnë punonjës të administratës gjyqësore ose jo-juristë për mbajtjen e regjistrit. Përgjithësisht këta zyrtarë kanë një trajnim ligjor të specializuar. Si rregull, ata veprojnë nën mbikqyrjen e një gjyqtari (në sistemin gjyqësor) ose të një juristi (nën një autoritet administrativ). Tashmë, regjistrimi është i dëtyrueshëm në një sërë shtetesh – të paktën në qoftë se përfshihet edhe një transferim pronësie. Rrjedhimisht, në vendet e Europës Perëndimore regjistrimi i tokës prek pjesën më të madhe të tokës, të paktën 95% të saj. Në sistemin e “librit të tokës” të Europës Qendrore, të gjithë tokat duhet të regjistrohen - me përjashtim të tokës që zotërohet nga shteti apo qeveritë lokale. Në këto vende, toka e paregjistruar përbën më pak se 5% të të gjithë tokës (si p.sh. Austri, Gjermani, Hungari). Megjithatë neglizhenca komuniste e regjistrimit të të gjithë tokës ende ndihet. Edhe në Gjermani, regjistri për tokën pyll në pjesën lindore mund të jetë përditësuar për herë të fundit në vitet 1920 ose 1930. Edhe vendet Nordike kërkojnë regjistrim të detyrueshëm të të gjithë tokës. Edhe këtu, toka e paregjistruar përbën më pak se 5%. Edhe pse regjistrimi nuk ka asnjë efekt konstitutiv, por kërkohet vetëm për efekt të palëve të treta njësoj si në sistemin e “regjistrit të hipotekave”, gjithsesi regjistrimi është i detyrueshëm me ligj për shitjen e pasurisë së paluajtshme. Rrjedhimisht në disa shtete më shumë se 95% e tokës rezulton e regjistruar (Belgjikë, Francë, Greqi). Në shtete të tjera, si p.sh. në Spanjë, 95% e tokës së vlefshme është e regjistruar megjithatë kjo mbulon vetëm një siperfaqe prej 75% të tokës së disponueshme. Në Europën Lindore, Polonia ende shfaqet mbrapa në nivelet e regjistrimit duke regjistruar 50 deri në 75% të tokës për shkak të barrës së vjetër komuniste. Ndërkohë që në Angli, sipas sistemit të vjetër, regjistrimi nuk ishte i detyrueshëm, por kërkohej vetëm për efekt të palëve të treta. Megjithatë ligji i ri kërkon regjistrimi. Duke qënë se ky ligj ka hyrë në fuqi në 2002 dhe ka nevojë për një motiv (si shitja apo një mënyrë tjetër e transferimit të pronësisë) në mënyrë që regjistrimi të konsiderohet i detyrueshëm, rrjedhimisht ka ende tituj tokash të paregjistruara. Teknikisht në Angli nuk kemi të bëjmë më regjistrim të tokës në vetvete, por të pasurisë së paluajtshme ( objekteve) të ndërtuara mbi tokë (duke qënë se pronari absolut është mbajtësi i Kurorës Mbretërore) - megjithatë për arsye praktike, kjo nuk përbën asnjë ndryshim. Në Irlandë, bashkëeksiztojnë të dyja sistemet. Nga ana tjetër, në Skoci ku regjistrimi ka qënë i detyrueshëm që nga 1617, pothuajse e tërë toka rezulton e regjistruar. Në rast se do të analizojmë sistemet që përmendëm më lartë do të dallojmë tre efekte kryesore të regjistrimit.
Një tjetër efekt i regjistrimit mund të jetë prezumimi se një e drejtë e regjistruar ekziston (e po kështu një e drejtë e paregjistruar jo) dhe - për më tepër - dhe mbrojtjen e mirëbesimit, pra mirëbesimi i një blerësi mund të bazohet në përmbajtjen e regjistrit. Shpesh herë lind pyetja: a është i nevojshem regjistrimi? A është i mjaftueshëm ai? Pyetja e parë bën dallimin ndërmjet regjistrimit konstitutiv nga njëra anë, ku regjistrimi është i nevojshëm për transferimin e pronësisë dhe krijimin e të drejtave mbi tokën dhe nga ana tjetër, regjistrimit deklarativ ku krijimi i të drejtës së pronësisë është e pavaruar nga regjistrimi i njohur shpeshherë dhe me emrin regjistimi negativ sepse funksioni kryesor i këtij të fundit është të “bllokojë” pretendimet e të tretëve. Pyetja e dytë lidhet me faktin nëse mirëbesimi në regjistër mbrohet dhe në çfarë niveli. Vjen në mend situata tipike kur shitësi nuk është pronari, por rezulton i regjistruar dhe blerësi nuk është në dijeni për këtë difekt në titullin e shitësit. Në shumicën e shteteve, ku regjistrimi ka efekt konstitutiv, mirëbesimi gëzon një mbrojtje (Austri, Republika Çeke, Angli, Gjermani, Hungari, Skoci, Sllovaki, Slloveni dhe Zvicër). Greqia përbën të vetmin përjashtim ku regjistrimi ka efekt konstitutiv, por mirëbesimi nuk mbrohet. Nga ana tjetër, në shtete të tjera ku regjistrimi ka thjesht efekt deklarativ, sërish mirëbesimi njihet dhe mbrohet (si p.sh. Danimarkë, Finlandë, Poloni, Portguali, Spanjë, Suedi). I njëjti rregull vlen dhe në rastin e krjimit të të drejtave reale mbi pronën nga jopronari i cili rezulton i regjistruar në regjistrat kombëtar. Kështu, duke i hedhur një vështrim efekteve të regjistrimit dhe mbrojtjes së mirëbesimit nga ana tjetër, do të mund t’i përshkruanim efektet e regjistrimit si një spektër i vazhdueshëm. Në Europë sistemi që do të reflektonte më pak efektet e regjistrimit do të ishte sistemi francez dhe nga ana tjetër do të ndodhej sistemi anglez, ku vetëm regjistrimi ka rëndësi. Madje në këtë sistem, regjistrimi vlen edhe n.q.se blerësi e di se kontrata mbi të cilën regjistrimi është bazuar është e pavlefshme.Sistemi austriak, gjerman ose zvicerian është mjaft i përafërt me ndryshimin e vetëm se n.q.se transferimi i pronësisë është i pavlefshëm, edhe regjistrimi është i tillë. Së fundmi, sistemet bazë të regjistrimit të tokës në Europë janë:
Duke bërë një krahasim, ku sistemeve të ndryshme të regjistrit të tokës i korespondojnë familje të ndryshme ligjore, evidentohen qartë pesë tipe kryesore të sistemeve të regjistrimit ku dy nga ato i përkasin vendeve common law (sistemi i ri dhe i vjetër) dhe në to nuk futet asnjë nga ish-vendet komuniste, të cilat në fakt përbëjnë vetëm nëngrupe apo versione hibride ndërmjet librit të tokës dhe regjistrit të hipotekës. Një nëngrup jotipik i sistemit të regjistrimit të tokës në Europën Qendrore, do të ishte ai ku bëjnë pjesë Çekia, Hungaria dhe Sllovakia. Në këtë nëngrup regjistri i tokës ka të njëjtin funksion si në sistemin e Europës Qendrore me ndryshimin e vetëm se ai mbahet nga kadastra. Nga ana tjetër, Greqia është një hibrid i “librit të tokës që pamë në Europën Qendrore” dhe “regjistrit të hipotekës”. Ky regjistër mbahet nga gjykata dhe ka efekt konstitutiv. Nga ana tjetër, forma e regjistrimit dhe mungesa e mbrojtjes mbi mirëbesimin i jep karakterin e një regjistri hipotekash. Po e tillë shfaqet dhe Polonia me përjashtim të mbrojtjes që i garantohet të tretëve “bona fides”. Sistemet e dyfishta të regjistrimit që ekzistojnë në Greqi, Itali dhe Francë janë të një interesi të veçantë për shkak se ato tregojnë se çfarë ndryshimi sjell sistemi i regjistrimit n.q.se të gjithë faktorët e tjerë ligjorë mbeten të njëjtë. Sistemi i Europës Qendrore të “librit të tokës” ka qenë zgjedhja e shumicës së shteteve ish- komuniste të cilat në vitet 1990 u gjendën përpara domosdoshmërisë për të zgjedhur mënyrën e organizimit të sistemit të regjistrimit të tokës. Për shkak të trashëgimisë ligjore të përbashkët, modeli austriak u riprezantua në Kroaci, Republikën Çeke,Sllovaki dhe Slloveni. Estonia pas fitimit të pavarësisë u frymëzua kryesisht nga sistemi gjerman i tokës. Përjashtimi më i rëndësishëm është Polonia e cila për shkak të traditës përpara Luftës II Botërore, zgjodhi sistemin napoleonik të regjistrit të hipotekës, gjithsesi në një formë hibride nëpërmjet organizimit gjyqësor. PRIORITETI DHE RRADHITJA E TË DREJTAVE Rradha e një të drejte të kufizuar zakonisht përcaktohet ose nëpërmjet (i) kohës së regjistrimit ose nga (ii) momenti i aplikimit për regjistrim. Nën kushte normale, të dy datat duhet të jenë të njëjta sepse regjistrimi duhet të bëhet nëpërmjet aplikimit. Në sistemet konsitutive regjistrimi është kusht i domosdoshem. Nga ana tjetër, në sistemet me regjistrime deklarative radha mund të ndryshojë ose nga data e regjistrimit ose nga data e aplikimit. Vlen për t’u theksuar gjithashtu, se dhe në sistemet aksesore, ku hipoteka nuk ekziston për sa kohë nuk ekziston një sigurim i detyrimit, radha nuk varet nga ekzistenca e pretendimit të siguruar në momentin e regjistrimit. Ekziston njëkohësisht nevoja praktike që palëve tu jepet pak kohë për të përfunduar dhe regjistruar kontratën. Kjo mund të arrihet në disa mënyra. Teknika më e përdorur është ajo e bllokimit të regjistrimeve të reja në regjistrin e tokës për një periudhë të caktuar deri sa të kryhet verifikimi i pronësisë mbi tokën. Në Spanjë nuk përdoren “ngrirjet” ligjore, por faktike nëpërmjet shkëmbimit të informacionit ndërmjet noterit dhe regjistruesit, pasi noteri është konsultuar me regjistrin e tokës. Një tjetër zgjidhje është një regjistrim paraprak i kontratës e cila ende nuk është përfunduar dhe ende nuk përmban kushtet e nevojshme. Megjithatë, regjistrimi i përkohshëm e ruan rradhën n.q.s aplikimi i zakonshëm kryhet brenda një afati të caktuar ligjor (p.sh. 3 vjet në Francë, 1 vit në Austri, 6 muaj në Hollandë, 60-180 ditë në Spanjë). Yüklə 448,34 Kb. Dostları ilə paylaş:
|