Doktor” “kuptimi rëNDËsia dhe kushtet e vlefshmërisë SË veprimit juridik në rastin e kalimit të PASUrisë SË paluajtshme

KONCEPTI JURIDIK I SENDEVE TË PALUAJTSHME SIPAS KODIT CIVIL TË MIRATUAR ME LIGJIN NR. 7850, DATË 29.07.1994

Një send i paluajtshëm mund të ekzistojë de facto por de jure ekziston vetëm kur ai është i regjistruar në regjistrat publikë. Me ekzistencen e këtij fakti, sendi i paluajtshëm bëhet pjesë e qarkullimit juridiko-civil.Në nenin 192 të Kodit civil thuhet se: “Sendet e paluajtshme dhe faktet që kanë lidhje me gjendjen juridike të tyre regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme.Regjistrimi bëhet në bazë të një akti publik, të një vendimi gjykate apo të një organi tjetër shtetëror kompetent, si dhe në rastet e tjera të parashikuara nga ligji”.

Kodi Civil në nenin 142 duke përcaktuar llojet e sendeve i ndan ato në sende të luajtshme dhe paluajtshme. Dallim i llojeve të sendeve që ben ligji në të luajtshëm dhe të paluajtshem, është një nga dallimet me të rëndësishme në të drejtën tonë civile. Në përcaktimin e sendeve si të paluajtshme ligjvenësi ndjek metodën e përjashtimit nga sendet e tjera, të cilat konsiderohen të luajtshme.Konkretisht në nenin 142 të Kodit Civil parashikohet se: “janë sende të paluajtshme toka, burimet e rrjedhet e ujërave, drurët, ndërtesat ndërtimet e tjerat notuese të lidhura me tokën dhe çdo gje që është e trupëzuar në menyre të qëndryeshme e të vazhdueshme me token ose me ndërtësen. Të gjitha sendet e tjera duke përfshirë edhe çdo energji tjetër natyrore janë sende të luajtshme”.
Ndërsa sipas Kodit Civil Italian, konkretisht paragrafi i parë i nenit 812 ku jepet definicioni i sendeve të paluajtshme në dallim nga përkufizimi që jep neni 142 i Kodit tonë Civil, “konsiderohen si sende të paluajtshme përveç të tjerave edhe; ndërtesat dhe ndërtimet e tjera edhe pse të lidhura në mënyre të përkohshme me tokën”.Referuar këtij përcaktimi në doktrinën juridike italiane konsiderohen si sende të paluajtshme edhe kioskat (Baraka) për furnizimin e karburanteve ose serbatoret (sternat ) të futura nën dhe.Një përcaktim i tillë përbën një ndryshim nga përcaktimi që bëhet në doktrinën tonë juridike dhe në praktikën tonë gjyqësore sipas së cilës ndërtesat e përkohshme të tilla si kioskat etj, janë konsideruar si sende të luajtshme.
Koncepti juridik i sendit “Tokë”
Në kategorinë e parë të sendeve të paluajtshme e cila përbën dhe një nga objektet kryesore të veprimtarisë së ZRPP është sendi I cilësuar “ Tokë”. Toka konsiderohet send i paluajtshem në të gjithë dimensionin e saj duke përfshirë (i) nëntokën (ii) sipërfaqen dhe (iii) lartësinë. Ajo i nënshtrohet një regjimi juridik, i cili përcaktohet dhe është i ndryshëm në varësi të destinacionit të saj, të subjektëve përfitues si dhe faktit nëse toka është e lirë apo jo. Kështu toka përgjithësisht klasifikohet në: (i) tokë bujqësore dhe (ii) tokë truall.Ky klasifikim ka kuptim juridik pasi përcakton regjimin juridik të përdorimin të tokës si dhe destinacionin e përdorimit të saj, nëse ajo do të përdoret për bujqësi apo për ndërtim.
Ligji nr. 7501, datë19.07.1991 “Për tokën” parashikon ndarjen e tokës në tre lloje:

1. 
   Tokë bujqësore të zënë nga bimët e arave, pemishtet, vreshtat dhe ullishtet. Sipas përcaktimit që bëhet në nenin 1 të ligjit, do të quhen të tilla të gjitha ato toka, (ara, pemishte, vreshta, ullishte), pavarësisht se ku ndodhen, në fshat, qytet, apo qendra të tjera të banuara, dhe pavarësisht nga madhësia e sipërfaqes se tyre.
   
2. 
   Toka të zëna me pyje, kullota e livadhe.
   
3. 
   Toka jobujqësore që janë sipërfaqe toke të zëna me ndërtime ekonomike, sociale, kulturore, banesa, për përdorim të përgjithshëm (rrugë, aeroporte etj.), që nuk përfshihen në pikat a) dhe b) më sipër.
   

Sipas përcaktimeve të nenit 9 të të njëjtit ligj, organi kompetent për administrimin e të dhënave mbi tokën bujqësore është kadastra e rrethit (sot Zyra e Administrimit dhe Mbrojtjes së Tokës në Qark).Toka bujqësore u ndahej familjeve në fshat sipas rregullave të përcaktuara në ligin nr. 7501, datë 19.07.1991 dhe akteve nënligjore të dala në zbatim të tij. Kompetent për ndarjen e tokës është komisioni i tokës në fshat, komunë/bashki apo qark (neni 3 dhe 7 i të njëjtit ligj). Në nenin 4 të ligjit të mësipërm është parashikuar qartë që personave fizikë apo juridikë të huaj u jepet tokë për ndërtime ekonomike dhe veprimtari private ekonomike me kundërshpërblim, sipas kushteve dhe afateve të përcaktuara me akte nënligjore Vendim të Këshillit të Ministrave.

Ndërtimet për strehim apo për qëllime ekonomike duhet të kryhen brenda vijës së verdhë, në referim të nenit 13 të ligjit nr.7501, datë 19.07.1991 që shprehimisht parashikon se: “Ndalohet çdo lloj ndërtimi në tokat bujqësore jashtë vijës kufizuese pa vendim të veçantë të organit kompetent përkatës”.
Ndërsa në analizë të nenit 18 të të njëjtit ligj, ku shprehimisht thuhet: “Me miratimin e projekteve dhe të shesheve të ndërtimit nga organët përkatëse, kalon edhe toka në pronësi ose në përdorim të atij për të cilin bëhet ndërtimi, por jo më parë se tre muaj nga fillimi i punimeve. Ndryshimi në zërin kadastral bëhet kur fillojnë punimet”, rezulton se me miratimin e sheshit të ndërtimit nga organet kompetente (organet kompetente do të konsiderohen organet e urbanistikës që parashikohen në ligjin nr.7693, datë 06.04.1993 “Për urbanistikën” ose Këshilli i Ministrave sipas nenit 4 të ligjit nr.7501/1991), kryhet dhe kalimi i tokes në pronësi apo përdorim të subjektit që përfiton ndërtimin si dhe ndryshimi i zërit kadastral të tokes nga tokë bujqësore në truall për ndërtim (shesh ndërtimi). Në kuptimin e përgjithshëm me truall do të kuptojmë atë pjesë të tokës në të cilën lejohet të ndërtohet, si dhe lejohet urbanizimi për zhvillim.
Pra është pikërisht zyra e kadastrës, ajo e cila administron të gjitha të dhënat për tokat, bën regjistrimin e tyre në regjistër, dhe çdo ndryshim në zërin kadastral. Kompetencat e saj janë përcaktuar në V.K.M nr. 256, datë 02.08.1991.
Neni 7 i këtij vendimi parashikon shprehimisht se: “Kadastra merr pjesë në studimet që bëjnë investitorët e ndryshëm për zënien e tokës me ndërtime e objekte të tjera, si dhe për ndryshimet në destinacionin e tokave.Ajo së bashku me urbanistikën ligjore, jep lejen e ndërtimit për sheshet e ndërtimit të banesave e të objekteve të tjera në tokat bujqësore, brenda e jashtë vijave kufizuese, pasi të jetë marrë miratimi nga organet kompetente”.
Në analizë të kësaj dispozite rezulton qartë se zyrat e kadastrës, ndër të tjera, marrin pjesë edhe në kryerjen e studimeve që bëjnë investitorët për ndërtimet e reja. Studimi i kryer nga zyra kadastrale është pjesë e praktikës për lëshimin e lejes së sheshit të ndërtimit dhe lejes së ndërtimit që miratohet nga organet e urbanistikës.
Për këtë qëllim, V.K.M nr. 256, datë 02.08.1991, parashikon se zyra e kadastrës, përveç se merr pjesë në studimet për ndërtimet, ajo së bashku me urbanistikën ligjore jep lejet e ndërtimit për sheshet e ndërtimit të objekteve të ndryshme, në tokat bujqësore, brenda e jashtë vijës së verdhë, pasi të jetë marrë miratimi nga organi kompetent.Me organ kompetent do kuptojmë, KRRT apo KRRTRSH, (sot Agjencia e Zhvillimit të Territorit), që miraton planin urbanistik pjesor ose të plotë dhe sheshin e ndërtimit përkatës, mbi të cilin del më pas leja e ndërtimit, sipas parashikimeve të ligjit të kohës, nr.7693, datë 06.04.1993 “Për urbanistikën”.
Ndërsa në referim të nenit 15 të të njëjtit vendim, kalimi i tokës nga shteti te një pronar apo përdorues privat, për ndërtime apo veprimtari ekonomike bëhet me miratim të Ministrisë së Bujqësisë, sipas propozimit të komitetit ekzekutiv të rrethit në marreveshje me privatin⁴⁷.
Koncepti juridik i sendit “ Ndërtim”
Në të njëjtin plan dhe situatë juridike me tokën legjislatori ka venë edhe ndërtimet e krijuara nga njeriu të lidhura në mënyrë të qëndrueshme, të vazhdueshme dhe të përhershme me tokën. Këto sende konsiderohen të paluajtshme për shkak të trupëzimit artificial me tokën dhe jo për nga natyra apo materialit që i përbëjnë ato .
Në kategorinë e dytë të sendeve bëjnë pjesë sendet e luajtshme nga natyra por që konsiderohen të paluajtshme sepse janë të destinuara t’i shërbejnë në mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme një sendi të paluajtshëm. Pronësia mbi këto dy sende duhet t’i përkasë të njëjtit person i cili përcakton edhe qëllimin e tyre. Një nga mënyrat e pronarit për të përcaktuar qëllimin e këtyre sendeve është p.sh.; vendosja e tyre në shërbim të një prone për kultivimin e saj, në një qendër bujqësore ose industriale. Këtu futen linjat teknologjike të një industrie, makineritë paisjet e trupëzuara me tokën ose objektin, fara për mbjelljen e tokës etj.
Koncepti juridik i sendeve që bëjnë pjesë në ketë kategori jepet në nenin 147 të Kodit Civil dhe konsiderohen si aksesorë të një sendi të paluajtshëm. Një send i luajtshëm mundet pra, që për shkak të destinimit të bërë nga pronari i sendit kryesor ose nga personi që ka një të drejtë reale të marrë përcaktimin e një sendi aksesor. Veçoria e këtyre sendeve është që, pavarësisht që janë sende të luajtshme për shkak të destinimit të tyre, për t’i shërbyer në mënyrë të vazhdueshme një sendi kryesor të paluajtshëm ose edhe për ta zbukuruar atë, bëhen pjesë përbërëse të një sendi të paluajtshëm. Mardhënia aksesoriale nënkupton bashkëpërfshirjen e disa sendeve, por që karakterizohet nga raporti i ndërvarësisë ndërmjet sendit kryesor dhe atij aksesor. Ndërvaresia nënkupton që sendi aksesor plotëson funksionimin e sendit kryesor.
Në rastin kur aksesori në vetvete është një send i paluajtshëm ose i luajtshëm i regjistrueshëm në regjistrat publikë, pronari i tij mund të kërkojë kthimin e sendit edhe nga blerësi në mirëbesim, vetëm nëse ai provon se e drejta e tij mbi sendin aksesor rezulton nga një akt që ka datë qartësisht të mëparshme se transferimi i pronësisë të sendit kryesor te blerësi. Madje edhe në këtë rast mund të kërkohet vetëm kthimi i aksesoreve që janë sende të paluajtshme ose sende të luajtshëm të regjistrueshëm. Prej këtej rrjedh se si rregull blerësi bëhet edhe pronar i sendit aksesor, nëse ai nuk është me keqbesim në momentin e blerjes, pra nuk e dinte që aksesori nuk i përkiste shitësit. Ky regjim juridik që ia nënshtron trajtimin e sendit aksesor sendit kryesor justifikohet nga ndërvarësia funksionale e sendeve objekt i marrëdhënies aksesoriale.

Pjesët përbërëse të sendit të paluajtshëm
Rëndësia e përcaktimit të nocionit juridik të pjesëve përbërëse të sendit qëndron në faktin se sendi duke dalë në qarkullimin civil gjithmonë me të gjitha pjesët përbërëse, edhe transferimi i pronësisë mbi këtë send nënkupton të gjitha pjesët përbërëse të tij. Ky fakt gjen pasqyrim në nenin 150 të Kodit Civil ku përcaktohet se pronarit të sendit i takon pronësia edhe mbi pjesët përbërëse të tij. Si pjesë përbërëse të sendit konsiderohen edhe frutat natyrore të tij, sikurse janë frutat e pemëve. Kjo gjë përcaktohet në nenin 145 të Kodit Civil ku thuhet se “ frutat natyrore konsiderohen pjese përbërëse të sendit deri sa nuk janë ndarë prej tij. Në ketë rast pronësia fitohet pasi frutat të jenë ndarë nga sendi.”
Në kategorinë e tretë bëjnë pjesë të drejtat që rrjedhin nga sendet e paluajtshme si servitutet uzufrukti, e drejta e banimit, të drejtat e enfiteozdhënësit dhe enfiteozmarrësit si dhe paditë për mbrojtjen e këtyre të drejtave. Në të vertetë ka mendime se kategorizimi i të drejtave mbi sendet e paluajtshme në vetvete përbën një nonsens sepse të drejtat subjektive që rrjedhin nga një e drejtë objektive nuk mund të ekzistojnë fizikisht. Të drejtat subjektive në një farë mënyrë janë abstragime, janë krijime të patrupëzuara. Në nenin 526 të Kodit Civil francez parashikohet se “janë të paluajtshme sendet për shkak të qëllimit për të cilin ato përdoren; uzufrukti i sendeve të paluajtshme, servitutet dhe paditë që synojnë kthimin e një sendi të paluajtshëm.”