Doktor” “kuptimi rëNDËsia dhe kushtet e vlefshmërisë SË veprimit juridik në rastin e kalimit të PASUrisë SË paluajtshme

ELEMENTËT E MARRËDHËNIES JURIDIKE TË PRONËSISË

Ashtu si çdo mardhënie juridike civile edhe mardhënia juridike e pronësise ka elementët e saj që në ketë rast janë tre: (i) subjekti, (ii) objekti dhe (iii) përmbajtja. Mungesa qoftë dhe e njërit element sjell si pasoje mosekzistencën e marrëdhënies juridike te pronesise.

Subjektet e marrëdhënies juridike të pronësisë

Subjekt i mardhënies juridike të pronësisë quhet pronari i sendit. Është subjekt i së drejtës se pronësisë:

• 
  çdo person fizik vendas apo i huaj ( ky i fundit në rastet e lejuara nga ligji), me apo pa shtetësi shqiptare;
  
• 
  çdo person juridik i të drejtës shqiptare apo i të drejtës se huaj, (kur këtë të fundit e lejon ligji);
  
• 
  si dhe shteti shqiptar.
  

Referuar sot legjislacionit shqiptar çdo person fizik dhe juridik shqiptar i cili ka zotësinë juridike dhe për të vepruar, ka të drejtë të ketë pronësinë mbi sendet e luajtshme dhe të paluajtshme, mjafton që sendi të jetë i lirë në qarkullimin civil. Personat fizikë dhe juridikë të së drejtës së huaj janë subjekte të marrëdhënies juridike të pronësisë në Shqipëri vetëm në rastet e parashikuara shprehimisht në ligj.

Por subjektet e mardhënies juridike të pronesisë nuk kanë pasur gjithmonë kete raport ndaj prones. Individët dhe personat juridikë fituan të drejtën të zotëronin pasuri të paluajtshme pas viteve ’90-të, me vendosjen e shtetit demokratik, pasi siç trajtohet dhe në këtë punim para viteve ’90-të subjekt i marrëdhënies juridike të pronës ne pergjithesi ishte vetëm shteti. Duke filluar me Kodit Civil të vitit 1955 u vu re një centralizim i të drejtës së pronës në favor të shtetit. Ndërsa sipas parashikimeve të Kodit Civil të vitit 1982, çdo pronë në Republiken Popullore Socialiste të Shqipërisë, ishtë në pronësi të shtetit, të kooperativave bujqësore dhe të personave të veçantë. Prona socialiste përbëhet nga prona shtetërore dhe nga prona kooperativiste në bujqësi. “Prona shtetërore i përkiste gjithë popullit dhe ishte forma më e lartë e pronës socialiste”. Shteti ishte pronar i vetëm i të gjithë pronës shtetërore²⁸.

Toka dhe pasuritë e nëntokës, minierat, pyjet, kullotat, ujërat, burimet natyrore të energjisë, uzinat, fabrikat, stacionet e makinave dhe të traktorëve, bankat, rrugët e komunikacionit dhe mjetet e transportit hekurudhor, ujor e ajror, portet, telegrafët, telefonat, stacionet e radios dhe të televizionit, kinematografia, përcaktoheshin si prona vetëm të shtetit. Pronë e shtetit ishte edhe çdo pasuri tjetër që krijohej në sektorin shtetëror ose që shteti fitonte sipas ligjit.
Pronën vetjake sipas Kodit Civil 1982 e përbënin: të ardhurat nga puna dhe nga burime të tjera të ligjshme, shtëpia e banimit dhe sende të tjera që shërbenin për plotësimin e nevojave materiale, kulturore,vetjake e familjare. Pronë vetjake ishin edhe objektet që i përkisnin familjes kooperativiste në bazë të statutit të kooperativës bujqësore.
Në vitin 1990 u rrëzua regjimi monokratik i kohës dhe iu hap rruga pluralizmit politik, qeverisjes demokratike si dhe sanksionimit të ekonomisë së lire të tregut dhe pronës private.Ligjet qe do te dilnin me vone do te ishin percaktuese per subjektin e mardhenies juridike te pronesise, ku tani nje rol te rendesishem do ta zinte individi ( qofte ky shqiptar ose u huaj) , personat juridike shqipatre apo te huaj si dhe shteti .
Me ligjin nr. 7491, datë 29.04.1991 “Për dispozitat kryesore kushtetuese”, u sanksionua e drejta e individit për të gëzuar pronën private. Pikërisht ky ligj hodhi gurët e parë për vendosjen e një rendi te ri ekonomik, dhe kalimin nga një sistem me ekonomi të centralizuar e të kontrolluar nga shteti, në një sistem ekonomik të bazuar në parimet e tregut të lirë.
Ligji nr. 7512, datë 10.08.1991 “Për sanksionimin dhe mbrojtjen e pronës private të nismës së lirë, të veprimtarive private të pavarura dhe privatizimit”, sanksionoi ekonominë private, duke i hapur rrugë lindjes se marrëdhënieve juridike civile të reja mbi pronën private , dhënien e pasurive të paluajtshme deri në atë kohë pronë shtetërore, sic qene trojet subjekteve private për ndërtim, privatizimin e sektorëve të ekonomisë, krijimin e mundësive për investime te huaja, garancinë ndaj shpronësimeve të paligjshme etj.
Në bazë të këtij ligji personave fizikë a juridikë privatë vendas u jepej në pronësi truall për ndërtim me pagesë, duke pasur këta të fundit edhe të drejtën e shitblerjes. Ndërsa, personave fizikë a juridikë të huaj u jepej truall për ndërtim nga personat fizikë a juridikë vendas vetëm me qera fillimisht për një periudhë deri në 49 vjet, sipas një kontrate të veçantë.
Çmimi i shitjes dhe qiraja e truallit për ndërtim, që ishte pronë shtetërore, caktohej nga organi financiar i pushtetit lokal në juridiksionin e të cilit ndodhej trualli, sipas kritereve të caktuara nga Këshilli i Ministrave dhe sipas kërkesës e ofertës. Shitja dhe dhënia me qira e truallit për ndërtim bëhej nga organi financiar i lartpërmendur. Shumat e mbledhura nga shitjet apo qeratë e trojeve destinoheshin e përdoreshin për zhvillimin e infrastruktures së juridiksionit të pushtetit lokal.
Personat juridikë a fizikë vendas të cilët ishin pronarë të ndërtesave ekzistuese të çdo lloji do të konsideroheshin edhe pronarë të truallit që zënë këto ndërtesa. Kur ndërtesat bliheshin nga të huajt, ata kishin të drejtën e pronësisë vetëm për ndërtesën, kurse toka, mbi të cilën ngrihej ndërtesa, u jepej me qera sipas kritereve ligjore.
Ky ligj garantonte se investimet e huaja dhe prona private e personave fizikë a juridikë, vendas a të huaj, në territorin e Republikës së Shqipërisë, nuk mund të shpronësohej, shtetëzohej dhe as nuk mund të ishte objekt i masave të tjera të barasvlefshme me shtetëzimin ose shpronësimin me përjashtim të rasteve të veçanta të parashikuara shprehimisht në ligj , për interes publik dhe gjithmonë kundrejt një shpërblimi të drejtë: “Zhdëmtimi, në rastet e përmendura, në paragrafin e parë të këtij neni, do të jetë i barabartë me investimin ose vleftën e pronës së shpronësuar ose shtetëzuar ditën në të cilën i është njoftuar shpronësimi palës që do të shpronësohet dhe ky zhdëmtim do të paguhet pa vonesë, bashkë me interesat bankare të akumuluara deri në ditën e pagimit. Zhdëmtimi është plotësisht i realizueshëm dhe lirisht i tjetërsueshëm. Në rast se pagimi i zhdëmtimit vonohet ky i fundit paguhet me një shumë që e vë personin fizik a juridik vendas a të huaj në një pozitë jo më pak të favorshme nga ajo që ka pasur, në qoftë se kjo shumë do të derdhej në datën e shpronësimit ose të shtetëzimit. Kushtet për mënyrën e derdhjes së këtij zhdëmtimi duhet të caktohen para datës së shpronësimit ose shtetëzimit”( neni 28).
Aktualisht, shtetasit e huaj gëzojnë të njëjtën mbrojtje juridike civile si shtetasit shqiptarë, por në legjislacionin e brendshëm përsa i përket të drejtës së pronësisë, janë vendosur disa kufizime të cilat i shërbejnë interesit të përgjithshëm publik si p.sh. në ligjin nr.7980/1995 “Për shitblerjen e trojeve”, të huajt mund të blejnë truall shtetëror vetëm pasi të përmbushin disa detyrime ligjore, siç është investimi mbi truall në vlerën e trefishit të çmimit të truallit (neni 5²⁹). Ky kufizim lidhet me interesin e përgjithshëm publik në mënyrë që pasuria e paluajtshme, (toka), të mos jetë thjesht si send në qarkullimin civil, objekt shitje dhe blerje nga e cila mund të nxirren perfitime, (shitje dhe blerje), por ajo të shërbejë si një mjet për të realizuar investime për zhvillimin ekonomik të vendit nëpermjet thithjes se investimeve të huaja dhe hapjes së vendeve të reja të punës.
E njëjta situatë juridike paraqitet dhe për tokën bujqësore. Ligji nr. 7501, datë 19.07.1991” Për tokën” percaktoi qarte se kush do te ishin subjekt qe do te perfitonin prej tij , rregulloi në mënyrë specifike regjimin e tokës bujqësore në Republikën e Shqipërisë, percaktoi rregullat për ndarjen e saj, organet administrative dhe nivelet e tyre që janë kompetente për të ndarë tokën bujqësore, procedurat administrative dhe dokumentet përkatës që plotësoheshin deri në lëshimin e aktit të marrjes së tokës në pronësi.
Në bazë të nenit 1 të këtij ligji, toka ndahet në tre kategori:

1. 
   tokë bujqësore e zënë me bimë, pemishtë, vreshta,
   
2. 
   toka të zëna me pyje, kullota e livadhe;
   
3. 
   toka jo bujqësore të zëna me ndërtime ekonomike, social kulturore, ushtarake, oborret e tyre etj.
   

Në bazë të nenit 5 të këtij ligji, subjekt qe do te perfitonin nga ky ligj do te ishin “ familjet bujqësore “ të cilat morren fillimisht në përdorim e me vone ne pronësi tokë bujqësore.Të dhënat mbi ndarjen e tokave bujqësore regjistrohen në kadastrën e këshillit të rrethit, sot Seksioni i Administrimit dhe Mbrojtjes së Tokës, pranë Qarkut, (neni 9 i ligjit nr.7501/1991, me ndryshime).

Objekt i veprimtarise nga ana e organeve kompetente në bazë të këtij ligji ka qenë vetëm ndarja e tokave bujqësore dhe çdo akt i marrjes së tokës në pronësi/perdorim duhet të rregjistrohej në kadastrën e Qarkut. Me ligjin për tokën u sanksionua fakti se shteti i jepte tokë vetëm familjeve bujqësore që kishin gjendjen civile dhe të banimit në fshat në datën 01.08.1991, si dhe atyre që kishin kontribuar me tokë në momentin e krijimit të koperativave buqjësore ³⁰. Shitja dhe blerja e tokës bujqësore ndalohej sipas parashikimeve të këtij ligji.
Me anë të këtij ligji si dhe kushteve e procedurave strikte të parashikuara në të bëhej një ndarje e kontrolluar e tokës në mënyrë që të përfitonin vetëm subjektet e përcaktuara në ligj si dhe toka të mos humbte funksionin dhe destinacionin e saj. Toka bujqësore u jepej në pronësi ose në përdorim personave juridikë a fizikë vendas pa shpërblim por jo më shumë se dy dynym për frymë. Qëllimi dhe koha e përdorimit përcaktohej me kontratë të veçantë. Kjo toke mund te jepej edhe me qira në bazë të qëllimit të përdorimit, vendndodhjes dhe kushteve të tjera ekonomike, sipas kritereve të përcaktuara nga Këshilli i Ministrave. Familjeve me banim në fshat, që nuk ishin anëtarë të kooperativës bujqësore dhe familjeve që punonin e banonin në ndërmarrjet bujqësore, u jepej në përdorim tokë bujqësore, madhësia e së cilës përcaktohej me vendim të Këshillit të Ministrave.
Në dhënien e tokave në pronësi e në përdorim personave juridikë a fizikë nuk njihej pronësia e mëparshme, as madhësia dhe kufijtë e saj para kolektivizimit. Organi shtetëror i specializuar për evidentimin e të dhënave për tokën e cila po i nënshtrohej këtij regjimi ndarjeje ishte kadastra pranë ish komiteteve ekzekutive të këshillave popullorë të rrethit. Toka që kalonte në pronësi e në përdorim të çdo personi juridik a fizik, regjistrohej në kadastër.
Personat juridikë a fizikë që merrnin tokë bujqësore në pronësi ose në përdorim, detyroheshin ta shfrytëzonin atë vetëm për qëllime bujqësore, të ruanin e të rrisnin aftësinë prodhuese të saj, si dhe të kryenin sistemimin e të ndërtonin vepra vetem për ta mbrojtur atë.
Ndërtimet e shtëpive të banimit , ndertimet për veprimtari ekonomike, socialkulturore si dhe çdo ndërtim tjetër bëhej vetem brenda vijës kufizuese (vija e verdhë). Toka për ndërtime (trualli) jepet me ose pa shpërblim sipas kritereve që caktoheshin nga Këshilli i Ministrave.
Ndalohej çdo lloj ndërtimi në tokat bujqësore jashtë vijës kufizuese pa vendim të veçantë të organit kompetent përkatës. Në vlerën e plotë të ndërtim - montimeve përfshihej edhe vlera e tokës.Çdo personi juridik a fizik që i jepet tokë në përdorim dhe nuk e shfrytëzon atë për qëllime bujqësore a blegtorale gjatë një viti, i hiqet e drejta e përdorimit të saj.
Me hyrjen në fuqi të ligjit nr. 8053, datë 21.12.1995 “Për kalimin në pronësi pa shpërblim të tokës bujqësore”, tokat te cilat ishin dhene ne perdorim deri ne ate kohe tek subjektet qe parashikonte ligji , kaluan pa kundershpërblim në pronësi të tyre
Nuk u kaluan në pronësi këto toka (kufizimet):

• 
  Tokat bujqësore që në datën e hyrjes në fuqi të këtij ligji ndodheshin brenda vijës kufizuese të qyteteve, fshatrave ose qendrave të banuara.
  
• 
  Tokat bujqësore të përfshira në zonat me përparësi turizmin, sipas vendimit të Këshillit të
  

Ministrave nr.88, datë 1.3.1993 “Për miratimin e zonave që kanë përparësi turizmin”.

• 
  Në pikën 1 dhe 2 nuk përfshihen familjet ose individët që i kanë fituar këto toka bujqësore si bashkëthemelues të ish-kooperativave bujqësore apo të ndërmarrjeve bujqësore. Këta të fundit moren tokat që kishin dorëzuar për krijimin e kooperativave dhe ndërmarrjeve bujqësore vite më parë, sipas një procedure të veçantë parashikuar në V.K.M nr. 452, datë 17.10.1992 “Për ristrukturimin e ndërmarrjeve bujqësore”.
  
• 
  Tokat bujqësore të përfshira në veprimtarinë eksperimentale-shkencore të instituteve
  

kombëtare shkencore.

• 
  Tokat bujqësore të dhëna në përdorim specialistëve të bujqësisë sipas vendimit të Këshillit të Ministrave nr.452, datë 17.10.1992 “Për ristrukturimin e ndërmarrjeve bujqësore”, pika 5, paragrafi i dytë.
  
• 
  Tokat bujqësore që:
  

1. 
   Ishin pushtuar ose fituar në mënyrë të paligjshme.
   
2. 
   Kanë qenë në përdorim, por që nga përdoruesit kanë bërë kalime pronësie të paligjshme ose çdo lloj veprimi tjetër në kundërshtim me ligjin.Veprimet që ishin kryer për kalimin e pronësisë për rastet e përmendura në pikat (i) dhe (ii) si dhe regjistrimet e këtyre kalimeve u konsideruan të pavlefshme.
   
3. 
   Tokat bujqësore të cilat ishin në përdorim të ndërmarrjeve të përbashkëta, deri në zgjidhjen e kontratës së lidhur midis palëve ose mbarimin e afatit të tyre.
   

Me daljen e ligjit nr.7983, datë 27.07.1993 “Për shitblerjen e tokës bujqësore, livadheve dhe kullotave”, u parashikuan shprehimisht rregulla për shitjen e këtyre pasurive nga subjekte private. Konkretisht në nenin 1 të këtij ligji, është parashikuar shprehimisht qëllimi i këtij ligji, në të cilin pasqyrohet se: “Ky ligj ka për qëllim rregullimin juridik të kalimit të pronësisë mbi tokën bujqësore, livadhet dhe kullotat, nëpërmjet shitjes dhe blerjes.Tokat bujqësore, livadhet dhe kullotat pronë shtetërore, nuk mund të shiten deri në kompesimin e ish-pronarëve, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe në ligj. Shitblerja e tokës bujqësore, livadheve dhe e kullotave, bëhet me anën e kontratës së shitblerjes, siç është parashikuar në Kodin Civil”.

Në nenin 2 të po këtij ligji, ligjvënësi ka dhënë definicionin rreth “tjetërsimit” si dhe zërit kadastral të pasurive objekt i këtij ligji, në të cilin ka përcaktuar se: “"Tjetërsim" -Kalimi i së drejtës së pronësisë së tokës bujqësore, livadheve e kullotave nëpërmjet shitblerjes. "Tokë bujqësore e familjes" -Toka bujqësore që i është dhënë në pronësi familjes sipas dispozitave të ligjit nr.7501, datë 19.7.1991 "Për tokën". "Livadh e kullotë e familjes" -Janë ato sipërfaqe që familja ka fituar në pronësi sipas ligjit nr. 7917, datë 13.4.1995 "Për livadhet dhe kullotat".

Ndërsa ligji nr. 7917, datë 13.04.1995 “Për livadhet dhe kullotat”, parashikon shprehimisht se livadhet dhe kullotat pronë publike administrohen nga njësitë e qeverisjes vendore dhe drejtoritë lokale të administrimit të pyjeve dhe mund të jepen me qera tek subjektet privatë për 10 vjet , me qëllim ushtrimin e veprimtarive që lidhen me bujqësinë dhe blegtorinë etj. sipas kushteve të parashikuara në këtë ligj dhe në aktet nënligjore të dala në zbatim të tij .
Gjithashtu subjekte të marrëdhënies juridike të pronësisë janë dhe personat juridikë publikë. Këto subjekte në ushtrimin e të drejtave të tyre të pronësisë kanë të njëjtën pozitë me subjektet e tjera.Të drejtat e organit që do të përfaqësojë personin juridik publik caktohen me ligje të veçanta, si p.sh. ligji nr. 8562/2000 “Për organizimin dhe funksionimin e pushtetit vendor”, i cili përcakton se të drejtën e pronarit, organi i pushtetit vendor e ushtron nëpërmjet Këshillit të Bashkisë. (neni 32).
Kjo e drejtë organeve të qeverisjes vendore u ka lindur që me daljen e ligjit nr.7512/1991” Për sanksionimin dhe mbrojtjen e pronës private të nismës së lire,të veprimtarisë private të pavarur dhe privatizimit “ në të cilin u parashikua e drejta e tyre për të shitur objektet shtëtërore, ndërkohë që trojet mbi te cilat ngriheshin keto objekte jepeshin me qera.
Pas vitit 1992 me vendime të Këshillit të Ministrave, iu dha e drejta organeve të qeverisjes vendore të shisnin edhe trojet mbi te cilat ngriheshin ndërtesat e privatizuara nga subjektet private. Konkretisht me V.K.M nr. 282, datë 25.6.1992 “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore që privatizohet dhe të nivelit të qerasë për objekte që u jepen në përdorim të tretëve”, i nxjerrë në zbatim të ligjit nr. 7512, datë 10.8.1991 "Për sanksionimin dhe mbrojtjen e pronës private, të nismës së lirë, të veprimtarive private të pavarura dhe privatizimit",Këshilli i Ministrave përcaktoi rregullat dhe mënyra të qarta se si do të operohej në kryerjen e shitjes së këtyre pasurive.
Konkretisht në pikën 1 të V.K.M-së së sipërcituar, është përcaktuar se: “1. Prona shtetërore që privatizohet (mjetet kryesore) të vleresohet në baze të vleftës fillestare dhe shumës së amortizimit të regjistruar në kontabilitet si dhe sipas vlerësimit në varësi nga gjendja fizike. Kur objekti që privatizohet nuk ka vleftë fillestare të regjistruar në kontabilitet vleresimi të bëhet nga komisioni i vlerësimit sipas çmimeve ose manualeve që kanë qenë në fuqi për vitet 1991-1995 ose vleftës se objekteve me natyrë të përafërt me të. 2. Komisioni i vlerësimit në ndërmarrje a institucion caktohet nga drejtuesi i tyre dhe mban përgjegjesi ligjore për saktësinë e veprimeve të kryera. Në përbërje të komisionit marrin pjesë detyrimisht edhe punonjës të seksionit të financës dhe seksioneve përkatëse në organet e pushtetit lokal”. Çmimi i shitjes dhe qeraja e truallit për ndërtim, që ishte pronë shtetërore, caktohej nga organi financiar i pushtetit lokal në juridiksionin e të cilit ndodhej trualli, sipas kritereve të caktuara nga Këshilli i Ministrave dhe sipas kërkesës e ofertës.
Shitja dhe dhënia me qera e truallit për ndërtim bëhej nga organi financiar i lartpërmendur. Shumat e paguara për truallin destinoheshin e përdoreshin për zhvillimin e infrastrukturës për zonën në të cilën ushtronin juridiksionin e tyre organet e pushtetin lokal.
Me ligjin nr. 7693/1993 “Për urbanistikën” organet e pushtetit vendor kishin të drejtë të jepnin troje publike në favor të shtetasve, personave fizikë dhe juridikë vendas për ndërtime. Në nenin 2 të këtij ligji përcaktohej se: “Organet e pushtetit lokal janë administruese të territorit nën juridiksionin e tyre në përputhje me kompetencat e përcaktuara me ligj.Me qëllim që të përmirësohet skema jetësore,të administrohet toka me kursim, të sigurohet mbrojtja e mjedisit dhe të ruhet ekuilibri midis popullsisë që banon në zonat qytetare dhe fshatare,organet e pushtetit lokal harmonizojnë vendimet e tyre për përdorimin e tokës, duke respektuar reciprokisht autonominë e tyre”; ndërsa në nenin 17 të po këtij ligji, përcaktohej konkretisht se: “Personave fizikë e juridikë vendas, për urbanizimin e hapësirës në territoret brenda juridiksionit të rretheve, bashkive e komunave, u jepet për ndërtim truall në pronësi nëpërmjet shitjes, sipas dispozitave përkatëse. Personave fizikë e juridikë të huaj u jepet truall për ndërtim me qera ose u shitet sipas dispozitave përkatëse”.
Me ligjin nr. 7980/1995 “ Per shitblerjen e trojeve “ shitja e trojeve u kufizua vetëm për ato raste që parashikoheshin shprehimisht në ligj, (neni 3³¹ dhe neni 4³²).
Me daljen e Ligjit nr. 8562/2000 “Për Organizimin dhe Funksionimin e Pushtetit Vendor”, organet e qeverisjes vendore u bënë pronare të pasurive të paluajtshme të cilat ndodheshin në territorin e tyre dhe që kishin kaluar në pronësi të tyre sipas procedurave dhe kushteve të parashikuara shprehimisht në ligj. Në vitin 2001, qeverisja qendrore nisi një proçes inventarizimi të pasurive te paluajtshme me qëllim identifikimin e pronës shtetërore në gjithë vendin dhe përcaktoi të drejtën e pronarit për secilen pronë.
Ky proçes u rregullua me aktet ligjore dhe nënligjore të mëposhtme:

• 
  Ligji nr.8743, datë 22.02.2001 “Për pronat e paluajtshme të shtetit”, i ndryshuar.
  
• 
  Ligji nr.8744, datë 22.02.2001 “Për transferimin e pronave të paluajtshme publike të shtetit në njësitë e qeverisjes vendore”, i ndryshuar. 
  
• 
  Vendimi i Këshillit të Ministrave nr. 500, datë 14.08.2001 ”Për inventarizimin e pronave të paluajtshme shtetërore dhe transferimin e pronave në njësitë e qeverisjes vendore”.
  
• 
  Udhëzimi nr.1, datë 15.02.2002 “Për plotësimin e formularit për inventarizimin dhe transferimin e ambjenteve administrative në pronësi të njësive të qeverisjes vendore”    
  
• 
  Udhëzimi nr.2, datë 30.04.2002 “Për inventarizimin e pronave të paluajtshme të shtetit dhe plotësimin e formularëve”.
  
• 
  Udhëzimi nr.3, datë 18.07.2002 “Për inventarizimin e pronave të paluajtshme të shtetit nga njësitë e qeverisjes vendore”.
  
• 
  Udhëzimi nr.15, datë 30.05.2003 “Për mënyrën e paraqitjes nga njësitë e qeverisjes vendore të kërkesave për transferimin në pronësi të tyre të pronave të paluajtshme publike”.
  

Pjesa më e madhe e pasurive të paluajtshme shteterore , pas inventarizimit u kalua kryesisht në pronësi të autoriteteve të pushtetit vendor, me vendime të posaçme të Këshillit të Ministrave. Në V.K.M nr. 500/2001 i cili ka dalë në bazë dhe për zbatim te ligjit nr. 8744, datë 22.2.2001, "Për transferimin e pronave të paluajtshme publike të shtetit në njësitë e qeverisjes vendore", në pikën 23 të saj parashikon se: “Ministria e Pushtetit Lokal i paraqet për miratim Këshillit të Ministrave, jo më vonë se 24 muaj nga data e hyrjes në fuqi të ligjit, listat e pronave, që mbeten në pronësi të pushtetit qendror, në bazë të të cilave do të caktohen përgjegjësitë administrative të institucioneve të ndryshme të pushtetit qendror”, ndërsa në pikën 24 të saj parashikon se: ” Pas miratimit nga Këshilli i Ministrave, sipas pikës 23, listat përfundimtare të pronave, të zotëruara nga pushteti qendror, me përgjegjësitë administrative, u dërgohen institucioneve përkatëse të pushtetit qendror dhe Zyrës Qendrore të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Për pronat të regjistruara "pronë shtetërore" shënohet emri i institucionit të pushtetit qendror, i cili e ka në administrim. Për pronat, që ende nuk janë regjistruar bëhet regjistrimi sipas procedurave të regjistrimit të pasurive dhe shënohet institucioni përgjegjës, administrativ. Pronat që mbeten në pronësi të pushtetit qendror do të regjistrohen në emër të Republikës së Shqipërisë”. Në interpretim të ketyre dispozitave, rezulton qartë se pasi të inventarizohen pasuritë të cilat do të ishin në pronësi të pushtetit qendror, çdo njësi e pushtetit vendor, do të përpilonte listën që kishte në inventaret e saj dhe pastaj nëpërmjet Ministrisë së Pushtetit Lokal dhe më vonë nëpërmjet Ministrisë së Brendshme, i propozonte , Keshillit te Ministrave kalimin e aseteve në pronësi apo përdorim të njësive konkrete të pushtetit vendor (komunë, bashki etj.).

Pavarësisht kufizimeve të parashikuara në këto ligje dhe akte nënligjore në lidhje me pasuritë që do të kishin në pronësi organet e pushtetit lokal, rezulton se këto të fundit edhe pse kanë pasur ndalime ligjore që të shisnin pronë shtetërore truall kanë realizuar shitje të këtyre pasurive me subjekte private. Në Gjykatën e Lartë kane qene objekt gjykimi një numër shumë i madh çështjesh gjyqësore të cilat kanë pasur si shkak ligjor “Detyrimin e zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme për të regjistruar titujt e pronësisë, të pronave kryesisht troje të shitura nga organet e pushtetit lokal të fituara nëpërmjet veprimit juridik të shitblerjes“. Kjo ka ardhur si pasojë e faktit se ZRPP nuk pranonte të regjistrontë titujt e pronësisë te cilat sipas saj ishin fituar në mënyre të kundraligjshme. ZRPP arrinte deri aty sa konstatonte me inisiativen e saj si pavlefshmerine e kontrates se shitblerjes ashtu dhe te gjitha aktet administratve qe kishin dale bazuar ne kete kontrate sic mund te qene leje ndertimi , etj
Gjykata e Lartë nëpërmjet një qëndrimi konstant ka vendosur, ndryshimet e vendimeve të gjykatave me të ulta dhe rrëzimet e kërkimeve të subjekteve private për regjistrimin e këtyre titujve, duke i konsideruar ato si të fituara në kundërshtim me ligjin.

Në lidhje me konflikte të këtij lloji, ka pasur një debat të vazhdueshem midis juristëve brenda dhe jashtë sistemit gjyqësor. Pavarësisht se këto gjykime sot trajtohen si gjykime me natyrë administrative (pasi nga subjektet kundërshtohen aktet dhe veprimet e ZRPP ) dhe jo civile, nga mënyra se si ato janë trajtuar pranë gjykatës së lartë si dhe nisur nga pasojat që ato kanë sjellë, ato kanë cënuar drejtpërsëdrejti mardhënien juridike të pronësisë dhe për mendimin tim kanë shkelur disa parime bazë të funksionim të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në kushtet kur praktika gjyqësore për çështje të ketij lloji ende nuk është e konsoliduar ( kjo pasi në të tilla gjykime anëtarët e Kolegjit Administrativ të Gjykatës së Lartë i kanë marrë vendimet me shumicë të thjeshtë) vleresoj të jap disa opinione të cilat i shërbejnë si praktikës gjyqësore ashtu dhe studiuesve të së drejtës. Në këto gjykime, palë në proçesin gjyqësor janë individët në cilësinë e paditësit, zyra e regjistrimit të pasurive te paluajtshme në cilësinë e të paditurit dhe objekti i gjykimit, në thelb, ka të bëjë me kundërshtimin e akteve të ZRPP për refuzimin e regjistrimit të pronës në regjistrat përkatës.
Pretendimi kryesor që ngrenë në gjykim zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme kur nuk regjistrojnë një kontratë të tillë shitblerjeje të realizuar mes individidit dhe organeve të pushtetit lokal kryesisht për troje, është se kontrata e shitjes së truallit publik vjen në kundërshtim me ligjin nr.7834, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, të ndryshuar, dhe ligjin nr.7980, datë 27.07.1995 “Për shitblerjen e trojeve”. Ndërsa gjykatat më të ulëta në shumicën e rasteve kanë pranuar kërkimet e paditësave duke urdhëruar ZRPP që të regjistrojnë këto tituj pronësie, Gjykata e Lartë ka mbajtur qëndrimin që veprimet dhe aktet e ZRPP-ve janë të drejta e të bazuara në ligj, ka konstatuar kryesisht faktin se kontratat e shitjes së pronës publike janë absolutisht të pavlefshme e në këtë kuptim ato nuk mund të përbëjnë titull pronësie dhe për rrjedhojë ka ndryshuar të dyja vendimet duke rrëzuar kërkimet e paditësave. Ky është qëndrimi i shumicës së Kolegjeve Administrative, të cilët në vendimet përkatëse kanë arsyetuar se³³: “... Neni 3 i ligjit nr.7980, datë 27.07.1995 “Për shitblerjen e trojeve” ka përcaktuar rastet përjashtimore se, kur mund të realizohet kalimi i trojeve të lira nga pronë shtetërore në pronë private, përpara se të përfundojë proçes i i kompensimit fizik të ish-pronarëve. Në rastet objekt gjykimi nuk vërtetohet që paditësi të ketë vërtetuar që ndodhemi përpara këtyre rasteve përjashtimore dhe për rrjedhojë kontrata e shitjes e lidhur ndërmjet Këshillit të Rrethit Sarandë në cilësinë e shitësit dhe qytetarit në cilësinë e blerësit është një veprim juridik absolutisht i pavlefshëm, pasi ai është në kundërshtim me një dispozitë urdhëruese të ligjit, të parashikuar nga neni 92/a i Kodit Civil, prandaj duke qenë nul ai nuk kanë sjellë asnjë pasojë juridike të dëshiruar nga palët. Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë vlerëson se, përfundimet që kanë arritur gjykata e shkallës së parë dhe ajo e apelit janë të pabazuara në ligj, sepse në regjistrat e pasurive të paluajtshme regjistrohen vetëm pasuritë e paluajtshme, pronësia e të cilave është fituar në rrugë ligjore dhe jo si në rastin objekt gjykimi, ku sipërfaqja e truallit është tjetërsuar me anë të një veprimi juridik që është kryer në kundërshtim me ligjin. Pavlefshmëria absolute e një veprimi juridik nuk mund të ndreqet me asnjë lloj veprimi juridik të mëpasshëm. E vetmja gjë që e “kuron” këtë pavlefshmëri është parashkrimi fitues, që është njëra nga mënyrat e fitimit të pronësisë, e parashikuar nga nenet 168 dhe 169 të Kodit Civil”... trualli objekt gjykimi është shitur në vitin 1999, para se të hynte në fuqi ligji nr.8652/2000,..., trojet në pronësi të shtetit nuk mund të shiten përveç rasteve përjashtimore, të parashikuara nga ligji nr.7980/1995 “Për shitblerjen e trojeve”, i cili është ligji specifik që rregullon marrëdhëniet juridike në fushën e tjetërsimit të trojeve në pronësi të shtetit... Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë vlerëson se, në rastin e pavlefshmërisë absolute të veprimeve juridike nuk është e nevojshme që kjo lloj pavlefshmërie të kërkohet në rrugë gjyqësore, pasi ajo mund të konstatohet nga gjykata edhe në gjykime të tjera, ose çdo organ tjetër gjatë veprimtarisë së tij. Në të tilla raste palët mund të kërkojnë në gjykatë vetëm restitucionin, e parashikuar nga neni 106 i Kodit Civil. Nga ana tjetër pala e paditur, ZVRPP-ja, është e detyruar që të regjistrojë në regjistrat e pasurive të paluajtshme vetëm titujt e ligjshëm të pronësisë dhe nuk mund të regjistrojë në to akte juridike absolutisht të pavlefshme (që janë nul), pasi këto veprime nuk kanë sjellë asnjë pasojë juridike dhe rrjedhimisht ato nuk janë të aftë që të sjellin as ndryshimin e regjimit juridik të një pasurie të paluajtshme...”.
Ndërkohë pakica e anëtarëve të Kolegjit Administrativ të Gjykates se Lartë (një prej të cilëve jam dhe unë), vlerësojnë se në gjykime të këtij lloji nuk mund t’i jepet organit administrativ më shumë kompetenca se sa vetë ligji i ka dhënë atij. Pakica arsyeton se : “Nuk mund të konstatohet kryesisht pavlefshmëria absolute e një kontrate shitje administrative (duhet të ndajmë në këtë rast kontratën klasike si veprim juridik me kontratën administrative e cila realizohet në respektim dhe të një sërë ligjesh dhe normash specifike që rregullojnë veprimtarinë e organit administrativ), pa u kërkuar kjo pavlefshmëri nga palët pjesëmarrëse në gjykim dhe pa qenë palët që kanë lidhur kontratën palë në proçesin gjyqësor (njësitë e pushtetit vendor që kanë qenë në cilësinë e shitësit të pronës publike në asnjë rast nuk kanë qenë palë në gjykim)”. Nuk mund të zbatohet parimi i restituimit pa qenë të gjitha palët pjesë e këtij proçesi...duke iu referuar K.Pr.Administrative, i cili përcakton qartë rastet e pavlefshmërisë absolute dhe relative të aktit administrativ dhe kontratës administrative, vlerësojmë se ky pretendim i palës së paditur ZVRPP Sarandë, i përket pavlefshmërisë relative dhe jo asaj absolute.Pavlefshmëria relative duhet ngritur dhe kërkuar direkt nga pala e interesuar dhe organi i ngarkuar me ligj si në proçes in administrativ ashtu dhe në proçes in gjyqësor, me qëllim që këto organe (administrative apo gjyqësore), të marrin në shqyrtim dhe të shprehen në lidhje me të. Në proçesin gjyqësor, në kuptim të nenit 3, 31, 32, 160 të K.Pr.Civile, kërkimi për pavlefshmërinë relative të aktit administrativ/kontratës administrative nuk mund të ngrihet në formën e prapësimeve prej palës së interesuar, por nëpërmjet mjeteve proceduriale, (padisë apo kundërpadisë).
Përsa i përket rolit, funksionit dhe kompetencave të ZRPP, pakica e Kolegjit Administrativ të Gjykatës së Lartë në këto vendime shprehet se...“Ligji i posaçëm që rregullon punën e zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme nuk parashikon shprehimisht të drejtën dhe kompetencën e këtyre organeve për të refuzuar regjistrimin e titujve të pronësisë, me arsyetimin se ai është absolutisht i pavlefshëm.Të drejtat dhe kompetencat e këtyre zyrave jepen në ligjin“Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme si dhe në udhëzimin nr.1/2007 të KM. Në asnjë nga këto kompetenca nuk thuhet që këto zyra kanë të drejtë të kontrollojnë vlefshmërine e titullit në kuptimin substancial, dhe kjo është më se logjike pasi është vetëm gjykata ajo e cila ka të drejtën të konstatojë apo të deklarojë absolutisht apo relativisht të pavlefshëm një titull pronësie.
Mendimet e pakices ne keto gjykime jane te mbeshtetura dhe ne vendimet Gjykates Kushtetuese e cila në vendimin e saj 2/2010 ka arsyetuar se: “Nëse gjyqtari gjatë një gjykimi, arrin në përfundimin se ligji dhe akti nënligjor, të cilat kanë lidhje të drejtpërdrejtë me zgjidhjen e çështjes, bien në kundërshtim me njëri - tjetrin, ai është i detyruar të bazohet në ligj. Gjyqtarët duhet të kenë parasysh dhe raportet ndërmjet ligjeve që miratohen me tri të pestat e të gjithë anëtarëve të Kuvendit (ligje të përforcuara),sipas nenit 81/2 të Kushtetutës dhe ligjeve që miratohen sipas rregullit të përgjithshëm të parashikuar nga neni 78 i Kushtetutës.Kushtetuta i jep ligjeve të përforcuara fuqi të veçantë juridike në krahasim me aktet e zakonshme të ligjvënësit. Për këtë arsye, në hierarkinë e akteve, ato renditen para ligjeve të zakonshme të Kuvendit (shih vendimin e Gjykatës Kushtetuese nr.19, datë 03.05.2007). Respektimi i hierarkisë së akteve normative është një detyrim që rrjedh nga parimi i shtetit të së drejtës dhe i koherencës në sistemin ligjor. Për rrjedhojë, në rastet e konflikteve ndërmjet normave me fuqi të ndryshme juridike, norma me fuqi më të lartë ka epërsi në raport me normën tjetër (lex superior derogat inferiori). Parimet, se norma specifike ka përparësi nga norma e përgjithshme (lex specialis derogat generali) dhe se norma që ka hyrë në fuqi më vonë ka përparësi nga norma e mëparshme, nuk veprojnë në raste të tilla”.
Në bazë të sa më sipër, pakica e Kolegjit Administrativ të Gjykatës së Lartë vlerëson se përsa kohë ligji specifik nuk i njeh ZRPP të drejtën për të vene ne diskutim vlefshmerine e titullit te pronesise ,si dhe te akteve të tjera të nxjerra nga organet kompetente, këto organe në kuptim të nenit 193 të K.Civil dhe Ligjit nr.7843/1994 kanë detyrimin të kryejnë regjistrimin e titullit të pronësisë ne qoftese ky i fundit plotëson të gjitha kushtet e parashikuara shprehimisht në ligj .
Subjekti i cili e ka fituar titullin e pronësisë në bazë të një kontrate, vendimi gjyqësor, akti administrativ apo çdo lloj mënyre tjetër fitimi pronësie të ligjshme, duhet të ketë garancinë që ky titull duhet të regjistrohet pranë ZRPPP. Ky titull mund të kundërshtohet vetëm nga pala që legjitimohet per ta kundershtuar ate ne baze te ligjit dhe vetem duke iu drejtuar gjykatës , i cili eshte i vetmi organ që në kushtet e respektimit të një proçes i të rregullt ligjor të vendosë mbi bazën e kërkimeve të palëve. E kundërta, do të cënonte parimin e proçes it të rregullt ligjor dhe sigurinë juridike. E drejta për një proçes të rregullt do të cënohej, nëse rezufimi i regjistrimit të titullit të pronësisë do të bëhej nga ana e ZRPP me një akt të saj, pa u bazuar në një vendim gjyqësor, ku respektohen elementët e proçesit të rregullt.
Këtë qëndrim ka mbajtur edhe Gjykata Kushtetuese e RSH në vendimin e saj nr.17/2010 ku shprehimisht thuhet: “ 25. E drejta për një proçes të rregullt ligjor, si një e drejtë me karakter procedural, e sanksionuar nga Kushtetuta, për të siguruar mbrojtjen e një të drejte tjetër kushtetuese dhe ligjore (që në këtë rast është e drejta e pronës), është kuptuar nga kërkuesi në komponentin e saj “gjyqësor”. Parimin kushtetues të së drejtës për një proçes të rregullt ligjor Gjykata e ka përpunuar dhe shtjelluar të lidhur me elementët e një proçes i të rregullt gjyqësor, sipas nenit 42 të Kushtetutës dhe 6 të KEDNJ. Në vendimet e saj, Gjykata ka theksuar se çdo organ i pushtetit publik gjatë ushtrimit të funksioneve të tij kushtetuese e ligjore është i detyruar të respektojë standardet e gjithëpranuara demokratike që lidhen me proçes in e rregullt, të cilat kanë gjetur pasqyrimin e tyre në Kushtetutë (shih vendimin nr. 75, datë 19.04.2002 të Gjykatës Kushtetuese). 26. Gjykata vlerëson se kushtetutëbërësi, duke parashikuar në nenin 42/1 të Kushtetutës se: “Liria, prona dhe të drejtat e tjera të njohura me Kushtetutë dhe me ligj nuk mund të cënohen pa një proçes të rregullt ligjor”, nuk duket se e ka përjashtuar mundësinë e cënimit të këtyre të drejtave edhe përmes procedurave administrative, mjaft që ato të jenë të rregullta. Fakti i gjithëpranuar se procedura gjyqësore ofron më shumë garanci për qytetarin nuk do të thotë a priori që procedura administrative është e parregullt, kur që të dyja janë të parashikuara nga ligji. ...27. Në këtë kuptim, Gjykata vlerëson se pretendimi i kërkuesit se e drejta e pronës, e fituar përmes një akti publik apo vendimi gjyqësor të formës së prerë, nuk mund të cënohet në këtë masë dhe për një kohë kaq të papërcaktuar përmes një procedure administrative, përveçse një procedure gjyqësore, është i drejtë dhe duhet pranuar”.
Në lidhje me këto çështje ka dhe një vendimmarrje të fundit të Gjykatës Kushtetuese. Kjo gjykatë me vendimin 32/2015 ka prishur vendimin e Gjykatës së Lartë dhe e ka dërguar çështjen për rigjykim, duke arsyetuar, ndër të tjera, se: “Në çështjen në shqyrtim Gjykata e Lartë është shprehur në përmbajtjen e vendimit të saj se neni 3 i ligjit nr. 7980, datë 27.07. 1995 “Për shitblerjen e trojeve” ka përcaktuar rastet përjashtimore kur mund të realizohet kalimi i trojeve të lira nga pronë shtetërore në pronë private përpara se të përfundojë proçes i i kompensimit fizik të ish-pronarëve.Në rastin objekt gjykimi nuk vërtetohet që paditësi të ketë vërtetuar që ndodhet përpara këtyre rasteve përjashtimore dhe për rrjedhojë kontrata e shitblerjes është një veprim absolutisht i pavlefshëm, pasi vjen në kundërshtim me nenin 92/a të Kodit Civil. Për sa i përket kontratës së shitblerjes, Gjykata e Lartë e ka vlerësuar si një veprim juridik absolutisht të pavlefshëm, si i tillë nuk sjell asnjë pasojë juridike të dëshiruar prej palëve...... Nisur nga ky arsyetim, Gjykata Kushtetuese konstaton se Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë ka arritur në konkluzion të ndryshëm nga Gjykata e Rrethit Gjyqësor Sarandë dhe Gjykata e Apelit Gjirokastër për sa i përket vlerësimit të kontratës së shitblerjes, duke konstatuar jo vetëm kryesisht pavlefshmërinë e kontratës administrative nr. 1902/584, datë 11.10.1999 lidhur mes Këshillit të Bashkisë Sarandë dhe shtetasit F.S., por dhe në kushtet kur nuk rezulton të jetë e administruar si provë në dosje…... Gjykata Kushtetuese vlerëson se Gjykata e Lartë nuk mund të konkludojë a priori nëse është vërtetuar apo jo një fakt i caktuar, konkretisht nëse paditësi ndodhet apo jo përpara rasteve përjashtimore që parashikon ligji, ndërkohë që nga përmbajtja e vendimeve të Gjykatës së Rrethit Gjyqësor Sarandë dhe Gjykatës së Apelit Gjirokastër nuk rezulton që kjo të jetë vlerësuar. Në rast se Gjykata e Lartë vlerëson se provat e administruara nuk janë të mjaftueshme për arritjen e një konkluzioni apo se nevojitet kryerja e vlerësimeve të mëtejshme të tyre, ajo nuk mund të marrë kompetencat e gjykatës të faktit, por duhet ta kthejë çështjen për rishqyrtim me qëllim plotësimin e këtyre të metave të vendimit (shih vendimet nr. 27, datë 24.06.2013 dhe nr. 7, datë 09.03.2009 të Gjykatës Kushtetuese. ...Bazuar në standardet e mësipërme kushtetuese, Gjykata Kushtetuese vlerëson se në çështjen konkrete Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë ka tejkaluar kompetencat ligjore, duke cënuar parimin e gjykimit nga një gjykatë e caktuar me ligj, si element i së drejtës për një proçes të rregullt ligjor. Për rrjedhojë, pretendimi i kërkuesit është i bazuar dhe duhet pranuar”.
Pikërisht problematika e ngritur në ketë vendim (këto çështje janë në një numër të konsiderueshëm në praktikën tonë gjyqësore) e shprehur në qëndrimin e shumicës dhe të pakicës tregon edhe një herë se sa probleme hasen në zbatimin e legjislacionin tonë administrativo - civil, në zgjidhjen e çështjeve konkrete, çfarë kontradikte dhe mospërputhjeje krijohet ndërmjet ligjeve specifike që rregullojnë fusha të ndryshme të veprimtarise shtetërore, por që efektojnë njëra - tjetrën si dhe institutin e pronësise, çfarë efekti kanë këto në praktikën gjyqësore etj. Në analizë të sa më sipër arrijmë në konkluzionin se ka ende një legjislacion dhe praktikë të pa trajtuar dhe unifikuar në lidhje me probleme të tilla si: (i) ku qëndron e përbashketa dhe ndryshimi ndërmjet veprimit juridik, kontratës së shitblerjes parashikuar nga K.Civil, nenet 705 e vijues dhe kontratave administrative; (ii) a mundet që gjykata të konstatoje kryesisht pavlefshmërinë absolute të një kontrate administrative, kur një kërkim i tillë nuk paraqitet nga palët në proçes ; (iii) a mundet gjykata të bëjë një konstatim të tillë kryesisht dhe të përfundoje gjykimin pa thirrur në këtë të fundit, palët që kanë lidhur kontratën administrative dhe pa zgjidhur pasojat që vijnë prej saj; (iv) si do të kthehen palët në gjendjen e mëparshme dhe çdo të ndodhë në rast se është e pamundur kthimi në gjendjen e mëparshme, (mbi truallin e shitur është ndërtuar pallat, apartamentet janë shitur etj ); (v) a mundet ZRPP kryesisht dhe me iniciativën e saj të konstatojë pavlefshmerinë absolute të një kontrate administrative dhe të mos e regjistroje për këtë arsye titullin e pronësisë. Këto dhe probleme të tjera që dalin gjatë praktikës gjyqësore bëjnë që një numër i madh çështjesh të cilat janë ende në gjykim, të mos gjejnë zgjidhje përfundimtare.
Shteti është nje subjekt tjeter I mardhenies juridike te pronesise . Ai eshte subjekt i të drejtës publike dhe i të drejtës private. Shteti është në pozitë të barabartë me subjektet e tjera duke mos pasur privilegje të veçanta të njohura. Shteti në cilësinë e pronarit ushtron të njëjtat të drejta si subjektet e tjera të marrëdhenies juridike të pronësisë dhe si rrjedhojë merr përsipër dhe të njëjtat detyrime si ata. Shteti si subjekt i marrëdhenies juridike të pronësisë përfaqësohet nga organet e tij që përcaktohen me ligj.

Objekti i marrëdhënies juridike të pronësisë

Objekt i marrëdhënies juridike të pronësisë janë sendet. Sendet përbëjnë në të njëjtën kohë dhe objektin më të rëndësishëm të së drejtës civile. Sendet janë pjesë materiale e natyrës, por që një pjesë materiale e natyrës të jetë send në kuptimin juridik të së drejtës civile nevojiten dy kushte: (i) kushti fizik dhe (ii) kushti shoqëror.

Kushti fizik qëndron në atë që pikërisht ajo pjesë e natyrës që konsiderohet si send të jetë faktikisht apo në mënyrë vizuale në pushtetin fizik të njeriut. Per këtë arsye hapësira e lirë ajrore, ujërat në oqeane, planetet, meteorët nuk janë sende; ndërsa oksigjeni i ambalazhuar për përdorim teknik është send, pasi ai gjendet në pushtetin fizik te njeriut.
Kushti shoqëror do të thotë se pjesa e natyrës që konsiderohet si send në kuptimin juridik duhet të jetë njëkohësisht mall nga pikëpamja ekonomike, pra të ketë një vlerë/vlerësim ekonomik .
Në të drejtën romake send në kuptimin juridik konsideroheshin ato pjesë të natyrës të ndara, të veçanta, me një vlerë të konsiderueshme materiale të cilat i shërbenin subjekteve të së drejtës. Për juristët romakë: send është çdo gje që mund të preket, shijohet, shikohet³⁴.
Në të drejtën e pronësisë sendet janë ato mallra që kanë vlerë ekonomike dhe që mund të shkëmbehen dhe të dalin në qarkullimin ekonomik.
Nuk futen në kategorinë e sendeve vlerat personale si nderi, shëndeti, dija, liria personale, integriteti fizik, shpirtëror dhe moral, sekreti personal, liria e vetëdijes etj., të cilat përfshihen në të drejtat dhe liritë e njeriut. Gjithashtu nuk përbëjnë send produktet e krijimtarisë njerëzore si realizimet shkencore apo artistike në prodhimtarinë materiale.
Disa autorë antike kanë konsideruar si sende edhe ato të cilësuara patrup. Ndarjen e sendeve pa trup e gjejmë për herë të parë në të drejtën romake. Romaku Gai, me sende patrup nënkuptonte: të drejtën e trashëgimit, të gëzuarit të fryteve madje edhe të drejtën e obligacionit. Por e drejta jonë civile nuk i konsideron si objekte të së drejtes sendet pa trup.
Referuar legjislacionit tonë “send është çdo gjë që mund të përbëje objekt pronësie ose të drejte tjetër reale”.

Sendi në kuptimin juridik jepet me anë të parimeve të mëposhtme, por nuk kufizohet vetëm në to:

• 
  parimi i absolutitetit, sipas të cilit sendi i takon vetëm pronarit. Të drejtat mbi sendin janë të drejta reale, absolute të atij që ka pushtetin e plotë të sendit (pronarit);
  
• 
  parimi i kufizimit të të drejtave, sipas të cilit të drejtat mbi sendin mund të kufizohen vetëm me ligj, vetëm për interes publik apo privat kundrejt një shpërblimi të drejtë të pronarit të sendit;
  
• 
  parimi i publicitetit të të drejtave mbi sendin, (parim që ka më shumë vlerë për sendet e paluajtshme), sipas të cilit të drejtat e pronarit mbi sendin duhen bërë të njohura për subjektet e tjera të së drejtës, nëpërmjet regjistrimit në regjistrat publikë të pasurive të luajtshme apo të paluajtshme, apo me veprime konkrete të pronarit si mbajtja dhe posedimi efektiv i sendit;
  
• 
  parimi i specialitetit të të drejtave mbi sendin: të drejtat mbi sendin janë të drejta reale të specifikuara dhe universale që përshihen në të drejtën për të gëzuar, disponuar, poseduar sendin, por mund të jenë edhe me të gjera se këto dhe mund të shkojnë pambarimisht derisa ligji nuk e ndalon këtë gjë.
  

E drejta civile rregullon vetëm ato marrëdhënie juridike civile, të cilat kanë si objekt sendet (të mirat materiale) në kuptimin juridik; sendet që sjellin përfitime ekonomike dhe që janë të lira në qarkullimin civil dhe ekonomik.

Ndarja e sendeve sipas llojit

Në legjislacionin tonë ne do të gjejme disa kategori sendesh të cilat legjislacioni ynë i ka ndarë dhe i ka kategorizuar si (i) sende kryesore dhe sende aksesore, (ii) sende të individualizuara dhe sende të shquara sipas gjinisë (gjenerike), (iii) sende të konsumueshme dhe të pakonsumueshme, (iv) sende në qarkullim civil dhe sende jashtë qarkullimit civil, (v) sende të zëvendësueshme dhe sende të pazëvendësueshme, (vi)sende të pjesëtueshme dhe të papjesëtueshme, (vii) sende të thjeshta dhe sende të përbera, etj.

Por ajo që paraqet me tepër rëndësi dhe që eshtë e lidhur drejtpërsedrejti dhe me trajtimin që do të bëjmë më poshtë në ketë teme doktorature është pikërisht ndarja e sendeve në të luajtshme (RES-MOBILES) dhe të paluajtshme (RES-IMOBILES). Referuar të drejtës sonë civile nenit 142 ky klasifikim shprehet si vijon: “Sendet janë të luajtshme dhe të paluajtshme. Janë sende te paluajtshme toka, burimet e rrjedhjet e ujrave, drurët, ndërtesat, ndërtimet e tjera notuese te lidhura me tokën, dhe çdo gjë që është e trupëzuar në mënyrë të qëndueshme dhe të vazhdueshme me tokën ose ndërtesën.Të gjitha sendet e tjera, duke përfshirë dhe çdo energji tjetër natyrore janë sende të luajtshme”.
Sendet e luajtshme janë të gjithë sendet e lëvizshme të cilat e ndërrojnë pozicionin e tyre, pa e ndryshuar natyrën dhe funksionalitetin e tyre, p.sh: veglat e punës, pajisjet elektroshtepiake, kafshët, materialet e ndertimit, veshjet, etj.; sendet e luajtshme do të konsiderohen të tilla përsa kohë ato nuk e kanë humbur këtë aftësi dhe nuk janë bashkuar me sende të paluajtshme, e cila sjell dhe pasojën e ndryshimit të destinacionit të tyre.
Sendet e paluajtshme janë sendet e palëvizshme, të cilat nuk e ndërrojnë pozicionin e tyre dhe kryesisht janë ato sende që janë të lidhura në mënyrë të qëndrueshme dhe te vazhdueshme me tokën dhe me ndërtesën. Në këtë grup sendesh vendin kryesor e zë toka, e cila pasohet me ndërtesat, pyjet, burimet, rrjedhjet e ujrave, ndërtimet notuese të lidhura me tokën si dhe çdo gjë tjetër, e cila është trupëzuar dhe lidhur në mënyrë të qëndrueshme me tokën. Koncepti për sendet e paluajtshme vjen që nga e drejta romake, (Superficies solo cedit) që nënkupton faktin se çdo gjë që është e lidhur me tokën, i takon pronarit të tokës. Në të drejtën romake nuk ekzistonte ndarja e pronësisë në toka dhe ndërtesa. Ky parim ka gjetur vend në kodet e shek.XIX dhe legjislacionet e mëvonshme.
Nocionet e mesiperme perbëjnë dhe bazen mbi te cilen vepron sot ZRPP ne vendin tone. Sipas

” Rregullores së punës së Zyrave të Regjistrimit e vitit 1998,³⁵ “ Për të regjistruar një titull pronësie ( një pronë) është e domosdoshme të tregohet dhe vërtetohet lidhja e objektit me truallin, që do të thotë se asnjë regjistrim ndërtese nuk mund të kryhet pa u bërë shënimi edhe për truallin ku ngrihet ajo, raporti midis pronarit të truallit dhe pronarit të ndërtesës, nëse janë të ndryshëm, dhe anasjelltas.

Konkretisht në pikën 12 të kësaj rregulloreje, është parashikuar qartë se çfarë dokumentacioni duhet marrë për bazë dhe se çfarë veprimesh dhe verifikimesh kryejnë këto zyra për regjistrimin e ndërtimeve. Një prej këtyre detyrave është pikërisht përcaktimi i marrëdhënies së ndërtimit të ri me truallin ku është kryer ky ndërtim, që nënkupton marrëdhënien juridike me truallin, të pronarit të ndërtesës që kërkohet të regjistrohet. Në rast se nga verifikimet konstatohet se kjo marrëdhënie nuk është e përcaktuar qartë ose ka mangësi ligjore, ZRPP i kërkon subjektit të interesuar plotësimin e dokumentacionit dhe në mungesë të këtij të fundit ajo ka të drejtë të refuzojë regjistrimin e pronës. Pra, nëse nuk përputhen të dhënat e akteve që legjitimojnë ndërtimin me ato të pronësisë së truallit, nuk plotësohen kushtet për regjistrimin e ndërtimit.

Në nenin 13 të ligjit 8402, datë 10.09.1998 “Për kontrollin dhe disiplinimin e punëve të ndërtimit” shprehimisht thuhet: “Dhënia e lejes së shfrytëzimit ose të banimit bëhet nga seksioni ose zyra e urbanistikës, pas depozitimit të proçes verbalit të kolaudimit. Me kërkesën e zotëruesit të sheshit të ndërtimit, seksioni a zyra përkatëse urbanistike i dërgon zyrtarisht zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme në juridiksionin e së cilës ndodhet objekti konfirmimin zyrtar të përfundimit të punimeve të ndërtimit të objektit në përputhje me ligjin, projektin dhe kushtet urbanistike të miratuara për sheshin e ndërtimit. Këtij dokumenti i bashkëngjiten kopjet e akteve vijuese: - leja për sheshin e ndërtimit; leja e ndërtimit; proçes verbali i kolaudimit të objektit; leja e shfrytëzimit ose e banimit të objektit; plani i vendosjes së objektit; dokumente të tjera që përcaktojnë dhe individualizojnë objektin e ndërtuar. Me paraqitjen e këtij dokumentacioni, zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, në përputhje me dispozitat ligjore, kryen veprimet përkatëse të regjistrimit të objektit dhe lëshon certifikatën e pronësisë të të interesuarit. Në analizë të kësaj dispozite ligjore rezulton qartë se të gjitha aktet që nxirren nga zyrat kompetente të urbanistikës pranë pushtetit vendor, dalin pasi konfirmohet raporti ndermjet truallit qe eshte dhene per ndërtim dhe ndërtimit të realizuar dhe janë të detyrueshme për t’u rregjistruar në regjistrat e pasurive të paluajtshme.

Me zhvillimet ekonomike koncepti i regjistrimit të tokës dhe ndërtesës ka pësuar ndryshime të vazhdueshme. Sot në Shqipëri, pronari i tokës mund të mos jetë pronar i ndërtesës së ngritur mbi të, për efekt ligji apo marrëveshjeje me investitorin e ndërtimit, (ligji nr.8405/1998 “Për urbanistikën”, ligji nr. 9482/2006 “Për legalizimin e ndërtimeve pa leje”, parashikojnë rastet kur pronari i tokës nuk është i njëjtë me atë të ndërtesës, marrëdhëniet përkatëse që krijohen mes tyre, regjimin e bashkëpronësise etj.), të cilat do të trajtohen më poshtë në këtë punim.
Gjithsesi, për efekt të trajtimit juridik të nocionit te sendeve arrijmë në konkluzionin se çdo send tjetër i lidhur në mënyre të palëvizshme dhe të qëndrueshme me tokën është send i paluajtshëm si p.sh. shtëpia, ndërtesa e një fabrike, terminal nafte, centrali energjitik etj. Si rregull, çdo send tjetër që nuk përfshihet në grupin e sendeve të paluajtshme, është send i luajtshëm.
Ndarja e sendeve në të luajtshme dhe të paluajtshme ka një rëndësi të madhe jo vetëm për institutin dhe marrëdhënien juridike të pronësisë por edhe për institutin e regjistrimit të pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme si dhe për veprimtarinë e zyrave përkatëse që merren me regjistrimin e këtyre sendeve. Karakteristikat dalluese ndërmjet sendeve të luajtshme dhe të paluajtshme janë:

• 
  Mënyra e fitimit të pronësise së sendeve të luajtshme është juridikisht joformale (nuk kërkohet nga ligji domosdoshmërisht një formë e caktuar), ndërsa për të fituar në mënyrë të ligjshme sendin e paluajtshëm, mënyra e fitimit të pronësisë duhet të materializohet domosdoshmërisht në një formë të caktuar me ligj, ndryshe veprimi juridik konsiderohet i pavlefshëm. Forma e shprehur e përcaktuar me ligj është forma me shkrim dhe me akt noterial.
  
• 
  Afati për fitimin e pronësisë me parashkrim fitues të sendeve të luajtshme është më i shkurtër se afati i parashikuar në ligj për sendet e paluajtshme, (5 vjet sendet e luajtshme; 10 vjet sendet e paluajtshme).
  
• 
  Sendet e paluajtshme regjistrohen në regjistrat publikë të pasurive të paluajtshme; vetëm disa sende të luajtshme, regjistrohen në regjistrat publikë dhe vetëm kur kjo kërkohet shprehimisht nga ligji (neni 144 i K.Civil), p.sh. anijet regjistrohen në regjistrin e autoritetit portual, automjetet regjistrohen në organin kompetent për transportin rrugor, etj. K.Civil i Republikës së Shqipërisë në nenin 144 përcakton se sendet e paluajtshme dhe të drejtat reale mbi to regjistrohen në regjistrat e pasurive të paluajtshme. Regjistrohen edhe ato sende të luajtshme, për të cilat kërkohet shprehimisht nga ligji. Në referim të nenit 193 të të njëjtit kod, duhet të regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme: (i) kontratat për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe aktet për pjesëtimin vullnetar të tyre; (ii) kontratat me të cilat krijohen, njihen, ndryshohen ose pushojnë të drejta pronësie mbi sendet e paluajtshme, të drejta uzufrukti, përdorimi e bujtjeje, emfiteoze e servituti e të drejta të tjera reale; (iii) aktet me të cilat hiqet dorë nga të drejtat pasurore të mësipërme;(iv)vendimet e gjykatave me të cilat njihet cilësia e trashëgimtarit dhe fitohet pasuria e trashëguar; (v) aktet me të cilat krijohet një shoqëri ose një subjekt tjetër i së drejtës që ka në pronësi pasuri të paluajtshme ose gëzon të drejta të tjera reale mbi to;(vi)vendimet e gjykatave ose organeve kompetente shtetërore që përkatësisht përmbajnë fitimin ose njohjen e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, pjesëtimin e pasurive të paluajtshme ose që deklarojnë të pavlefshme veprimet juridike për kalimin e pronësisë së regjistruar më parë rregullisht, (vii) si dhe aktet e përmbarimit gjyqësor për sekuestrimin e pasurisë së paluajtshme ose shitjen në ankand të tyre.
  

Vërtetimi gjyqësor i faktit të pronësisë nuk regjistrohet. Mungesa e regjistrimit të sendit të paluajtshëm në regjistrin publik përbën pengesë në qarkullimin civil të tij. Neni 195 i K.Civil përcakton se pasuritë e paluajtshme dhe të drejtat reale mbi ato që janë fituar ose njohur sipas dispozitave të këtij kodi, nuk mund të tjetërsohen dhe kur është rasti, të ngarkohen me barrë, në rast se nuk është bërë regjistrimi i tyre në regjistrat e pasurive të paluajtshme.
Nisur nga rëndësia e madhe qe paraqet rregjistrimi/transkiptimi i sendeve te palujtshme ne regjistrat publike te pasurive te paluajtshme, bazuar dhe në parashikimet e nenit 195 të K.Civil, Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë në vendimin e tyre unifikues nr. 1/2009 kanë mbajtur qëndrimin se: transkriptimi/regjistrimi në regjistrat përkatës publikë kërkohet: për veprimet juridike (kontratat) që tjetërsojnë pasuritë e paluajtshme; për veprime juridike (kontrata) që kanë lidhje me të drejtat reale mbi sende të caktuara, (kontrata e qirasë mbi 9 vjet) si dhe për sende të luajtshme të një kategorie të veçantë, siç janë anije, aeroplanë, automjete etj.
Rregjistrimi nuk është gjë tjetër, veçse një mjet i nevojshëm për t’i dhënë publicitetin kontratës, për të bërë të njohur ekzistencën e saj dhe të pronarit nga të tretët. Transkriptimi/rregjistrimi ka funksionin e publikimit deklarativ.Kontrata si veprim juridik i dyanshëm në rast se plotëson kushtet për vlefshmërinë e saj edhe në rast se nuk regjistrohet në regjistrin e pasurive të paluajtshme është plotësisht e vlefshme mes palëve që e kanë realizuar atë. Është kontrata ajo që transferon mes palëve pronësinë e sendit të paluajtshëm, krijon të drejta reale mbi sendin dhe legjitimon pronarin të kërkojë dhe mbrojë këto të drejta. Regjimi i transkriptimit ose regjistrimit realizohet nëpërmjet mbajtjes së regjistrit publik dhe ka si objekt regjistrimin e akteve që krijojnë, ndryshojnë ose përfundojnë të drejta reale mbi pasuritë e paluajtshme dhe pasuritë e luajtshme të regjistruara.
Si pasojë e problematikës së madhe që paraqiste në praktikën gjyqësore mosregjistrimi i pasurisë së paluajtshme si dhe i pasojave që vinin nga ky mosregjistrim, cënimi i të drejtës së pronarit për të mbrojtur pronën e vet që nuk e kishte të regjistruar, si dhe si pasojë e kontradiktave dhe mospërputhjes ndërmjet shumë dispozitave të K.Civil³⁶, Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë³⁷ u detyruan që të mbanin një qëndrim unifikues për praktikën gjyqësore si dhe zgjidhjen përfundimtare të këtyre problemeve duke u shprehur se: (i) regjistrimi i veprimit juridik (kontratës) në regjistrat e pasurive të paluajtshme është shumë i rëndësishëm për të tretët, pasi vetëm pas regjistrimit, kontrata bëhet e njohur prej tyre dhe mund të kundërshtohet; (ii) mosregjistrimi i veprimit juridik (kontratës) për një pasuri të paluajtshme në regjistrat e pasurive të paluajtshme nuk cënon vlefshmërinë e kontratës, por nuk i jep mundësinë blerësit që ta tjetërsojë atë tek të tretët dhe ndërkohë, mund të sjellë pasoja dhe rrezik për blerësin për faktin së shitësi në keqbesim mund të tjetërsojë përsëri sendin. Mund të blihet një pasuri e paluajtshme me siguri, vetëm në rast se nga regjistrat e pasurive të paluajtshme rezulton duke u nisur nga shitësi dhe përpara tij një seri e vazhdueshme transkriptimesh/regjistrimesh.
Regjistrimi ose transkriptimi i një veprimi juridik nuk është një element i vlefshmerisë së tij (kontratës). Mosregjistrimi i kontratës në regjistrat e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e tjetërsimit të pasurive të paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep mundesinë blerësit që ta tjetërsoje atë tek të tretët. Kontrata e cila nuk eshtë e regjistruar eshtë e perfeksionuar dhe e vlefshme dhe ka efektet thelbesore. Me nënshkrimin e kontratës së tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme, përfituesi i të drejtave bëhet pronar i pasurisë së paluajtshme dhe ky legjitimohet të ushtrojë të drejtat e tij përkundrejt të tretëve, përveç tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme në favor të të tretëve. Paditësi legjitimohet të ngreje padinë e rivendikimit nëse ai provon që është pronar mbi pasurinë e paluajtshme me anë të kontratës, trashëgimisë etj.
Referuar K.Civil janë sende të lira në qarkullimin civil të gjitha ato sende të luajtshme dhe të paluajtshme të cilat nuk kanë nevojë që për ketë qarkullim të marrin ndonjë miratim apo leje nga organet kompetente shtetërore apo publike; të tilla janë ndërtesat, paratë etj.
Janë sende jashtë qarkullimit civil, të gjitha ato të cilat mund të konsiderohen si të mira të përgjithshme dhe që nuk mund të jenë objekt i ndonjë të drejte reale mbi to. Këto sende janë në funksion të plotësimit të nevojave të përbashkëta të njerëzve dhe futen në atë që quhet pronë publike. Pasuritë publike në natyrë përbëjnë të mira materiale mbi të cilat nuk lejohet mbajtja e të drejtave pronësore. Në këtë kategori hyjnë edhe të mirat materiale të natyrës që janë në funksion të plotësimit të nevojave të të gjithë popullatës. Këto përbëjnë grupin më të madh të sendeve jashtë qarkullimit civil dhe ekonomik.
Nuk lejohet gjithashtu të jetë objekt i nje marrëdhenieje juridike civile si dhe të marrin pjesë në qarkullimin civil një kategori e caktuar sendesh të cilat kategorizohen si të jashtëligjshme dhe përdorimi i të cilave passjell dhe ndëshkime nga legjislacioni penal në fuqi si droga, armët luftarake etj.
Në sistemin juridik ku ekziston ekonomia e tregut dhe iniciativa e lire private, qarkullimi i sendeve jo vetëm që duhet të jetë i lirë, por vënia në qarkullim e sendeve duhet të jetë pa kurrfarë kufizimi. Megjithatë në jetën e përditshme haset dhe një kategori e caktuar sendesh të cilat lejohen të marrin pjesë në qarkullimin civil dhe të jenë objekt i një marrëdhënieje juridike civile, por ky qarkullim duhet të bëhet vetëm pas miratimit që duhet të japin organe të caktuara shtëtërore apo ente publike. Ky kufizim bëhet me qëllim ruajtjen e shëndetit, për efekt të sigurisë së shtetit dhe të qytëtareve. Në qarkullim të kufizuar mund të jenë armët, mjetet narkotike, disa barna etj.